Борьба вечности со временем
Рекламные страницы любого издания, имеющего в рубрикаторе раздел «недвижимость», пестрят объявлениями о продаже коттеджей в строящихся поселках. Все они завлекают одними и теми же преимуществами неразрывного союза экологии и комфорта. Отличия — в цене «входного билета», степени удаленности от города и типологии домов. Но если повысить популярность пятна застройки инвесторам удается редко, получается, что спрос на загородное жилье целиком и полностью зависит от соответствия строящихся домов ожиданиям потенциальных покупателей. Вопрос лишь в том, каковы эти ожидания?
Сегодня на рынке коттеджных поселков бал правит традиционный стиль, который с некоторыми оговорками можно назвать консервативным. Но ни в коем случае не ретроградным! Еще недавно многие видели в консерватизме лишь приверженность старым ценностям, отжившим порядкам, косность и вражду «ко всему новому», передовому в жизни, науке, культуре и архитектуре. Но в наши дни это понятие переживает второе рождение. Анализ предпочтений покупателей загородного жилья может служить иллюстрацией к словам русского философа Николая Бердяева, заметившего однажды, что «...истинный консерватизм есть не что иное, как борьба вечности с временем». И оружием в этой борьбе служат проверенные практикой объемно-планировочные решения, новейшие строительные технологии и равнение на ликвидность. Современный консервативный дом не копирует исторические аналоги, но на основе традиционных построений предлагает новые черты современной архитектуры. Именно такие проекты все чаще приобретают не только частные застройщики, но и инвесторы коттеджных поселков, исследующие вкусовые предпочтения своих потенциальных покупателей.
По всей видимости, светлым будущим массового рынка загородной недвижимости станут многосекционные блокированные дома на несколько семей («таунхаусы»), которые могут стать основным «локомотивом» федеральной программы «Доступное жилье». Но, несмотря на то, что интерес к таким проектам в последнее время заметно растет, рынок загородной недвижимости в массе своей остается рынком частных индивидуальных домов. Интересной для застройщиков статистикой спроса обладают компании, специализирующиеся на продаже готовых проектов. Дело в том, что приобретая проект, человек не выбирает из спектра предложений готового жилья (который не слишком-то и широк), а демонстрирует предпочтения и вкусы в чистом виде, голосуя за понравившееся архитектурное решение, ту или иную планировку и набор конструктивных особенностей. Анализ этой статистики позволяет выделить характеристики домов, которые кажутся большинству покупателей обязательными, и узнать «в лицо» победителей и аутсайдеров спроса. Специалисты банка проектов LANS DEVELOPMENT внимательно изучают данную статистику, пытаясь прогнозировать, какие типы домов будут популярными у кандидатов в домовладельцы. Цифры могут многое рассказать, например, о популярности того или иного проектного решения, но на некоторые вопросы они ответить не в состоянии. Но, как признаются менеджеры, отвечающие за продажу проектов, сами покупатели часто не могут объяснить, что конкретно они вкладывают в понятие «комфортный, современный, добротный, и (самое главное!) красивый дом». Не всегда также можно найти ответ на вопрос, почему тот или иной проект не вызывает у покупателя симпатий, хотя, вроде бы, удовлетворяет всем требованиям. Несмотря на всю привлекательность термина «красивый дом», приходится признать, что в силу своей субъективности он не укладывается в прокрустово ложе статистики.
Национальные особенности проектов
Покупатели домов в коттеджных поселках, часто бывающие за рубежом, нередко пытаются приобрести «здесь» нечто похожее на то, что они видят «там». По этой причине стали появляться попытки разделения продаваемых проектов по «национальностям». Репрезентативной выборки по продажам проектов с различными национальными особенностями пока не набралось, более того, сама классификация проектов по этому признаку сейчас находится в стадии формирования. Но тем не менее примеры различных стилей могут помочь покупателям и инвесторам найти путеводную звезду в бескрайнем море готовых проектов. К примеру, к «западноевропейским домам» принято относить проекты практичных, экономичных, достаточно сдержанных по архитектуре домов, отражающих в некоторой степени характер и ментальность европейцев. Проекты решены по принципу необходимой достаточности, без излишеств и претенциозности, но с достаточным уровнем комфорта. Планировки логичны и понятны и сочетают в себе решение по принципу сводного пространства в гостевой зоне и с изолированными помещениями — в спальной. Подвалы, как правило, отсутствуют, ибо их наличие ведет к удорожанию строительства и эксплуатации. Простой профиль кровли также дополнительный аргумент в пользу рационализма.
Проекты так называемых «скандинавских домов» (см. проект F-0921) по своей стилистике и объемно-планировочному решению приближены к архитектуре домов наших северных соседей. К ним относятся каркасные одноэтажные дома, лаконичные по своему виду и планировке с двускатными кровлями, без подвала и цокольного этажа — напоминающие так хорошо знакомую незатейливую финскую архитектуру. Или массивные брутальные сооружения с элементами фахверка и скатами кровли почти до земли — перекликающиеся со старинными шведскими или норвежскими постройками.
К категории «американских домов» относят проекты, по своей типологии напоминающие традиционную малоэтажную застройку Североамериканских территорий. Это небольшие по высоте, зачастую одноэтажные, дома с террасами. Они имеют два входа: один парадный, а второй — в гараж. На первом этаже такого дома, кроме стандартного набора гостевых помещений, расположено также помещение офиса — для деловых встреч и переговоров. Практикуется открытая планировка гостевойзоны, где холл, гостиная и столовая решены в едином пространстве с выделенной зоной кухни. Кроме того на первом этаже часто расположена хозяйская спальня и двойные санузлы. Планировка спальной зоны традиционна и комфортабельна — с ванными комнатами и изолированными спальнями.
Проценты для размышления
В отличие от «красоты» или «стилистики», существуют совершенно четкие формализованные характеристики проектов, которые определяют выбор покупателя в пользу того или иного проекта. На первое место здесь, безусловно, нужно поставить основной материал стен. Это та печка, от которой «пляшут» все — архитекторы, инженеры, производители стройматериалов и технологий, застройщики и даже дизайнеры интерьеров.
Уже много лет некоронованным королем российского коттеджного строительства является кирпич. Но если в 1990–1997 годах у разбросанных по долинам и по взгорьям причудливых «замков» из кирпича практически не было конкурентов, спустя десять лет о монополизме кирпича говорить не приходится. Рациональные технологии строительства и современные архитектурные решения, предусматривающие крупноформатные строительные материалы и каркасные технологии, набирают все больше сторонников среди покупателей. Однако покупатели деревянных и каркасных домов предпочитают приобретать проект не у издателей специализированных каталогов и даже не у архитекторов, а непосредственно у производителей, которые собирают дом на участке. Вот почему данную статистику продаж готовых проектов по материалу стен нельзя считать полной. Но если оторваться от выкладок и проехаться по новостройкам Ленобласти, становится ясно, что рынок каркасных домов (особенно на основе деревянного каркаса) сейчас растет, как на дрожжах, а застройщики поселков для среднего класса, делающие ставку на эту технологию, могут рассчитывать на достаточный спрос.
В отличие от материала стен, площадь продаваемых готовых проектов дает больше данных для аналитиков. Максимальным спросом пользуются проекты коттеджей площадью от 150 до 200 кв. м (кирпич, блоки) и от 100 до 150 кв. м (дерево, каркас). В предыдущие годы площадь домов из кирпича и блоков постепенно снижалась. С 2003 по 2005 годы доля домов от 250 до 300 кв. м упала с 18,05% до 12,65%. Многие архитекторы уловили эту тенденцию, уменьшив площадь своих проектов-бестселлеров. Однако в 2006 году, возможно за счет активного притока в Россию нефтедолларов, маятник качнулся назад. Доля продаваемых домов этой категории площадью от 250 до 300 кв. м увеличилась с 12,7% до 16, 6%. Но, несмотря на благоприятные экономические прогнозы, можно предположить, что заметного скачка вверх в этом сегменте в ближайшие год–два не произойдет. Если строящиеся по готовым проектам дома площадью около 300 кв. м смогут «отхватить» пятую часть рынка, это будет достижением. За последний год доля продаваемых деревянных и каркасных домов площадью от 250 до 300 кв. м увеличилась более, чем в два раза. Впрочем, если учесть, что речь идет всего лишь о пяти процентах общей доли продаваемых домов, стоит признать, что изменение это не такое и значительное. Наиболее популярные деревянные и каркасные коттеджи с площадью 100–150 кв. м не собираются сходить с лидерских позиций, уверенно отвоевывая по 2–3% в год. Один из бестселлеров в этом сегменте — проект архитектора Владимира Кузнецова. Гармоничные фасады, так же как и объем всего дома в целом, соответствуют представлению о престижном жилище. Привлекательность его облика удачно сочетается с экономичностью, обусловленной компактностью плана, особенностями планировки, отсутствием подвала, материалом наружных стен (стены первого этажа обшиты изнутри гипроком, а снаружи — виниловой вагонкой по влагостойкой фанере). Планировка дома традиционна, но обеспечивает высокий уровень комфорта. В доме два этажа, один из которых мансардный. Гостиная с кухней и гараж расположены на первом этаже, по обе стороны от входной зоны. В мансарде нашлось место для ванной и трех вместительных спален.
Рациональность превыше всего
Еще одна характеристика, которую можно назвать определяющей — этажность. Данные свидетельствуют о том, что высокие — выше двух-трех этажей — дома уходят в прошлое. В категории «кирпич, блоки» первое место за двухэтажными (59,4%, рост на 20% за три года). Заметно отрываются от них трехэтажные (45,5%, падение — 18%). А одноэтажные дома пользуются наименьшим спросом (0,9%). В категории «дерево, каркас» впереди, с большим отрывом, идут двухэтажные дома — 83%. Их доля выросла на 7,2%. За этот же период планка одноэтажных домов снизилась почти в два раза (4,4%).
Итоговая статистика показывает, что непременным «спутником» современного российского коттеджа становится мансарда. Наибольший спрос на рынке коттеджей, вне зависимости от материала стен, зафиксирован на одно- и двухэтажные дома с мансардой. К примеру, только один из шести готовых проектов деревянных и каркасных домов, проданных в 2002–2006 годах, не имеет мансарды (три года назад — один из четырех). В категории кирпичных и каркасных домов сегодня две трети проектов продаются с мансардами (три пятых в 2002–2003 годах).
Ярким примером активно продающегося проекта коттеджа с мансардой может служить небольшой дом из газобетона архитектурной мастерской Игоря Фирсова. В числе его достоинств высокая функциональность и оптимальное соотношение площади и затрат на единицу площади при строительстве. В немалой степени это достигается за счет предельно эффективного использования мансардного пространства. Не каждому с первого взгляда будет ясно, что второй этаж, вмещающий четыре жилых комнаты приличной площади, — это пространство под балками крыши, то есть пространство, для получения которого не нужно дополнительных перекрытий и холодного чердака. Полная иллюзия полноценного второго этажа создается удачно подобранной формой крыши. Сам дом достаточно просторен для семьи из четырех–пяти человек. Наличие большой гостиной и гостевого санузла делает этот проект привлекательным и для людей, любящих, чтобы в доме было людно и весело.
В зоне особого внимания
Важнейшим условием комфортного функционирования загородного дома становится правильное зонирование — принципиальная схема планировки внутреннего пространства. Эта схема определяет, где должны располагаться зона приема гостей, где — хозяйственные помещения и санузлы, а где лучше «спрятать» приватные помещения.
Раньше частные дома нередко строились напоказ, что отражалось на их зонировании и отделке. К примеру, для многих домов, возведенных лет десять назад, характерно большое открытое пространство а-ля студия, в котором все функциональные зоны перемешаны, как карты в колоде. В результате хозяевам, смотрящим телевизор в гостиной, мешают дети, играющие в компьютерные игры, запах гриля с веранды заполняет ванные комнаты, а гости по ошибке попадают прямо от входа в неприбранную хозяйскую спальню. Дом, производящий впечатление огромного и открытого для всех, может воплотить иллюзию комфорта для кого угодно, но только не для своих хозяев. Сегодня большинство архитекторов сходятся во мнении, что в жилом доме каждая комната должна иметь свое конкретное место, а каждый элемент интерьера — нести не только эстетическую, но и функциональную нагрузку.
Оптимальное число комнат в домах всех типов — от четырех до шести (в идеале — пять). Популярность двусветных пространств у покупателей каркасных и деревянных коттеджей выше (50%), чем у покупателей кирпичных и блочных домов (34,2%). Сегодня практически каждый второй покупатель настаивает на наличии санузла и ванной (душевой кабины) на каждом этаже дома. Что же касается бассейна, то покупатели каменных и кирпичных домов являются его поклонниками несколько чаще, чем заказчики деревянных домов (15,3% против 11,5%). Больше половины от общего числа покупателей проектов домов всех типов не торопятся планировать в проекте подвал (62,9% — деревянные, каркасные дома, 54,7% — кирпичные, каменные). По всей видимости, это связано с высотой грунтовых вод и тем фактом, что даже самые современные технологии в области гидроизоляции далеко не так дешевы, как хотелось бы покупателям.
Традиционный для садоводств и дачных поселков конца XX века гараж в цоколе уходит в прошлое. В проектах кирпичных и каменных домов за последние два года доля планов без встроенных гаражей выросла с 24,3% до 36,7%. Архитекторы все чаще стремятся если не планировать размещение гаража отдельно от дома, то делать его в виде отдельной пристройки. Один из наиболее удачных примеров — проект архитектора Игоря Деменова. В оригинале проект предусматривает два блока — жилой объем с мансардой и «пристегнутый» гараж, причем последний можно не строить совсем либо пристроить позднее. К тому же, если на участке место для парковки автомобиля было оборудовано заранее, заказчик может безболезненно вообще отказался от гаража и крытого перехода. Экономичность дома обусловлена не только предельной рациональностью архитектурно-планировочного приема, но и конструктивным решением и строительными материалами. Основной материал для строительства такого дома — дерево. При возведении дома можно безболезненно заменять некоторые отделочные и конструкционные материалы. Например, использовать мягкую кровлю, черепицу, ондулин или металлочерепицу — в зависимости от вкусовых предпочтений заказчика. Для обшивки фасадов одинаково подойдут кирпич, сайдинг и вагонка. Кроме того, этот практичный коттедж прекрасно подходит для строительства на любом грунте и в любых климатических условиях.
Во имя ликвидности
Зачастую бывает, что в одном из расположенных неподалеку друг от друга поселках дома продаются как горячие пирожки, в другом — месяцами ищут покупателя. Причина проста: инвестор поставил не на ту «лошадку». Чтобы не обижать петербургских застройщиков, приведем пример из подмосковного региона. Одна из строительных компаний, получившая пятно под застройку в довольно привлекательном районе, решила предложить покупателям нечто оригинальное и с этой целью даже объявила тендер среди архитекторов. Победителем конкурса стала мастерская, предложившая футуристический проект коттеджного поселка, дома в котором походили на что угодно, кроме традиционных загородных коттеджей. Возможно, жилье XXI века и должно быть таким — удивительным, фантастическим, биоморфным. Когда-нибудь. Но только не сейчас. Гениальные московские архитекторы не учли один простой психологический нюанс: в выборе жилой среды современный покупатель крайне консервативен. Мы готовы покупать ультрасовременные модели сотовых телефонов, ноутбуков и другой бытовой техники, следить за новинками моды и стараться во всем не отставать от прогресса… Во всем, кроме самого святого — «семейного гнезда». Нет, конечно, отдельные частные застройщики строят поражающие воображения хайтековские коттеджи, напоминающие декорации к неснятой фантазии создателей «Звездных войн», но их число слишком мало, чтобы приниматься во внимание аналитиками.
Итоговый анализ итогов продаж проектов за 2002–2006 годы свидетельствует о формировании нового стандарта потребления и вкусовых предпочтений покупателей. Среднестатистический заказчик в наши дни предпочитает не самые дешевые, но оправданные по затратам на реализацию проекты.
Если сопоставить уменьшение «роста» домов всех категорий с увеличением площади продаваемых земельных участков в коттеджных поселках вокруг Санкт-Петербурга, о чем свидетельствует публичная статистика, можно сделать осторожный вывод о том, что сегодня инвесторы предпочитают строить дома меньшей этажности на больших пятнах застройки. Гараж все чаще выносится за стены дома (в крайнем случае, пристраивается), общая площадь и этажность оптимизируются исходя из состава семьи и наличия пространства для гостей. В представлении сегодняшнего покупателя загородный коттедж должен быть примером комфортного семейного дома и в то же время ликвидного объекта недвижимости. Выбирая проект, дальновидный покупатель стремится удачно вложить средства, чтобы, скажем, и через 10–15 лет дом не только не потерял в цене, но и при необходимости позволил заработать на его продаже. Поэтому сегодняшний домовладелец должен думать не только о пристрастиях своих домочадцев, но также потребительских предпочтениях других участников рынка жилья.
В последнее время готовые проекты покупают уже не только частные застройщики, но и девелоперские компании — порой целыми поселками. Практика свидетельствует о том, что выбор инвестором опробованных временем готовых проектов позволяет не только «уложить» будущий коттеджный поселок в прокрустово ложе спроса, но и значительно снизить финансовые издержки. Так, еще на стадии генерального проектирования данный вариант обходится в 4–6 раз дешевле, нежели заказ генплана по индивидуальному проекту. К примеру, на сегодняшний день стоимость разработки генплана поселка площадью 25 га с использованием готовых проектов составляет $70–90 тыс.
