В секции «Доступное и комфортное жилье в Ленинградской области» одни говорили о стеновых материалах, другие о кредитных программах, третьи – о законодательных пробелах… Под определением «доступное» подразумеваются совершенно разные типы, классы и варианты жилья: квартиры, секции в таун-хаусах, коттеджи в микрорайонах массовой застройки, частные дома, которые строят сами жители...
Не более понятна и ситуация с распределением строящихся квадратных метров (коммерческое или социальное жилье, для горожан или жителей села) и с ценами. Как о теоретически достижимом минимуме чиновники осторожно говорили о таун-хаусах и коттеджах за 600–700 дол./кв. м. Цифра, скажем прямо, лукавая и нереальная: если кто-либо из сегодняшних девелоперов вдруг решит выставить свои квадратные метры по схожей цене – покупатели просто разорвут его на части. Для того чтобы «сказка» о доступном жилье (ДЖ) стала реальностью, пригороды должны застраиваться семимильными шагами, предложения – значительно превышать спрос, вводимые в строй в условиях кризиса перепроизводства щитовые коттеджи и таун-хаусы – пустовать в ожидании новоселов, а банки – наперебой предлагать ипотечные программы, снижая ставки по кредитам. В обозримом будущем такого не предвидится. Нынешние весьма скромные объемы малоэтажного строительства рынок проглатывает и без ипотечной «приправы».
Застройщики, реализующие «демократичные» (по их словам) проекты массивов малоэтажной застройки, называли другую цифру – 1500 дол./кв. м (каркасный дом «под ключ» со всеми удобствами на небольшом участке земли). Именно такой проект реализует в поселке Янино близ Всеволожска «Национальная жилищная корпорация – Санкт-Петербург». В перспективе здесь должен появиться поселок на 300 семей. Пока (к концу года) речь идет об обеспечении жильем 25 домовладельцев и закладке еще 50 фундаментов. Размах строительства не то чтобы впечатляет, но интересна схема, предложенная инициаторами проекта: кроме компании-застройщика, в ней задействованы инвестиционная компания, банк, предлагающий уникальные кредитные программы для потенциальных новоселов, а также завод по производству каркасных домов. То есть, по сути, речь идет о том самом проектном подходе… Правда, без участия государства-партнера (поэтому и цена хоть и гуманная, но рыночная): проект выстроен по образу и подобию того, что предложен идеологами ДЖ, но является локальным и коммерческим. По словам руководителей проекта, принимавших участие в вышеназванной конференции, они стремятся сформировать микрорайон жилья для тех представителей среднего класса, которые готовы поменять городскую квартиру на дом, сравнимый с ней по стоимости. Несмотря на то, что банкиры, участвующие в данном проекте, предложили будущим домовладельцам удобные схемы кредитования (в том числе такой вариант, когда на первом этапе строительства закладывается старая квартира заемщика, желающего перебраться в пригород на ПМЖ), ими едва ли в ближайшее время воспользуются: мизерный объем предложения жилья подобного класса (десятки домов) и без всяких «гуманных» кредитных программ легко поглощается приобретателями с живыми деньгами. Кредитование при покупке частных домов станет массовым явлением только тогда, когда будут строиться не сотни, а тысячи и десятки тысяч домов.
По мнению главного архитектора Ленинградской области Валерия Кима, для того чтобы не было проблем с жильем, общество должно строить как минимум один квадратный метр жилья на человека в год. На сегодняшний день для Ленобласти этот показатель составляет 0,3 кв. м, причем в эту цифру входят частные и многоквартирные дома, коттеджи и таун-хаусы. Если все будет благополучно, то по итогам текущего года в смежном с городом субъекте Федерации сдадут в эксплуатацию 650 тыс. кв. м. То есть для выхода на заветные рубежи существующие объемы строительства придется утроить.
Арифметика частного дома
Отвлечемся от конференции, посвященной «национальным проектам местного масштаба» – они еще не скоро сделают жилье доступным. Для того чтобы оно таковым стало, нужно строить много, быстро и на дешевой земле. В качестве причин, тормозящих массовое освоение территорий, называют законодательные препоны, нехватку инженерных мощностей. Но это не все причины, есть еще одна – психология сегодняшних застройщиков. Пока на фоне роста цен на городскую недвижимость дорожает и загородная, девелоперские компании стремятся извлечь максимальную прибыль при минимальных объемах строительства: то есть, вопреки вышеобозначенной формуле, строить мало, используя дорогие материалы и на дорогих участках. В результате на карте коттеджных поселков «Загородного обозрения» увеличивается доля объектов бизнес-класса и более высоких классов. Небольшие строительные компании, подобно каретным ателье, стремятся предложить потребителю товар эксклюзивный и дорогой.
На другом «полюсе» национальной жилищной программы – частные лица, готовые строить самостоятельно и озабоченные тем, во что им выльется строительство рационального дома. Разные подходы к решению данной жилищно-строительной задачи меняют конечную стоимость в разы.
Один знакомый, читатель «Загородного обозрения», построивший приличную избу на десяти сотках, любопытства ради дотошно просчитал разные сценарии «пути в домовладельцы». Свой дом он строил сам, привлекая к тяжелым работам таджикских гастарбайтеров. Стандартный сруб «шесть на шесть» благодаря работающим на пилораме родственникам обошелся ему практически по себестоимости, а остальные строительные и отделочные материалы наш читатель приобретал на мелкооптовых базах (обозначим данный сценарий как вариант 1). Вариант 2 предполагает, что тот же самый объект (бревенчатый дом с выносом и мансардным этажом) возводит местная строительная бригада, работой которой руководит профессиональный прораб. Вариант 3 – заказ типового каркасного дома «под ключ» с теми же самыми площадными характеристиками в одной из крупных компаний, имеющих домостроительное производство. Вариант 4 – приобретение объекта с земельным участком в коттеджном поселке дачного типа (технические характеристики и бытовые условия примерно те же: деревянный дом с мансардой, кассетный камин, окна в металлопластиковых рамах, скважина, локальная канализация). Вот какая получилась арифметика
Примечание
Задача: построить «под ключ» деревянный дом 6 х 8 м с мансардой на ленточном фундаменте и с локальными удобствами (септик, скважина, печное отопление).1-й вариант – поиск доступных стройматериалов, самостоятельное строительство с привлечением рабочих только для выполнения тяжелых работ и специализированных подрядчиков для бурения скважины, сборки сруба и т. п. Стоимость 11–14 тыс. дол.
2-й вариант – то же, но приобретением материалов и управлением строительством занимается профессиональный подрядчик. Стоимость 14–25 тыс. дол.
3-й вариант – приобретение prefabricated house со сборкой «под ключ» на участке заказчика. Стоимость 30–40 тыс. дол.
4-й вариант – приобретение сходного по характеристикам дома у девелопера либо в организованном коттеджном поселке дачного типа. Стоимость 55–110 тыс. дол.
Небольшой комментарий: детализированные сметы по вариантам 1, 2, 3 оставляем за рамками данного обзора – они в него не поместятся, а при варианте 4 речь идет о рыночных ценах на аналогичные объекты, и здесь сильно влияет такой фактор, как местоположение. Отметим, что в сумму, указанную для варианта 1, неопытный строитель, даже если посвятит все время поиску некондиционных материалов и тяжелому физическому труду, едва ли уложится. Во втором варианте есть вероятность столкнуться с недобросовестным либо недостаточно квалифицированным подрядчиком. Последний вариант – приобретение дома по рыночной цене – связан с минимальными рисками, однако степень «доступности» практически такого же по характеристикам дома существенно снижается.
Жаль, что не все граждане, мечтающие о собственном доме, – профессиональные строители и не у всех есть родственники, работающие на пилораме. Иначе мы бы уже давно вышли на заветный рубеж – квадратный метр на человека в год.
национальное и рациональное
В 1950-е годы, когда в Советском Союзе сделали ставку на индустриальное крупнопанельное домостроение, наши ближайшие соседи, финны, выбрали иной путь ликвидации дефицита жилья: они бесплатно выделяли будущим домовладельцам участки и разработали всего один, но предельно простой проект для самостоятельного строительства. Типовой финский коттедж являл собой крестьянскую избу с двускатной крышей и печкой посредине. Потом такие дома трансформировались и модернизировались: в них стали появляться внутренние перегородки, обустраивались мансардные этажи, водопровод, локальная канализация, системы отопления... В то время, когда мы строили «хрущевки», финны, руководствуясь типовыми проектами, инструкциями по домостроению и нехитрыми книжками по домоводству, возводили себе дома, промышленность у них работала на выпуск товаров для домовладельцев, застройщикам предлагались новые проекты рациональных домов и практичные стройматериалы.
Одна из составляющих решения жилищной проблемы, практически никак не обозначенная в нашем проекте государственного масштаба, – помощь семьям, которые готовы строить и обустраивать дома сами. Наверное, при каждом муниципальном образовании должны быть «курсы прорабов» для желающих построить собственный дом, а рациональные проекты класса «сделай сам» следует продавать вместе с подробными инструкциями по их воплощению.
Во всяком случае без соответствующей поддержки и просвещения будущих домовладельцев партнерство с государством в рамках проекта «Доступное и комфортное жилье» (а партнерство предполагает равные права и возможности сторон) может стать для потенциального домовладельца абсолютно бесполезным договором муравья со слоном.
