Плюсы и минусы комплексного подхода

Перед тем как рассмотреть плюсы и минусы комплексного подхода к строительству загородного жилья, необходимо задаться вопросом: «Какой выбор предлагает сегодня частному застройщику рынок?» Если вынести за скобки предложения уже построенных домов как на первичном, так и на вторичном рынке, большинству частных застройщиков приходится выбирать между четырьмя путями ведения строительства. Приведем их в порядке увеличения стоимости работ.

Путь первый: «Сам себе режиссер»

Застройщик самостоятельно занимается строительством, время от времени нанимая помощников. В среднем доля наемной рабочей силы при этом пути может не превышать одной трети. Строительные материалы самостоятельно закупаются застройщиком на базах, необходимое оборудование арендуется или приобретается в собственность.

Путь это, прямо скажем, не самый распространенный в современном капитальном загородном строительстве. Однако не стоит забывать, что еще не так давно он был единственно возможным. Конечно, современный загородный дом – не дачная времянка образца семидесятых. Но ведь и строительство дома – не только выгодная инвестиция, но еще и жизненная альтернатива. Случаи, когда хочется «бросить все и работать руками», – не такая уж редкость. А строительство собственного дома – это нечастая в наши дни возможность работать, четко понимая, «кому это надо». К тому же непосредственно строительством может заниматься не сам инвестор, а один из членов его семьи, имеющий достаточно сил и знаний (или желание их получить), но не представляющий, куда их приложить.

Возможно, правда, именно такая работа поможет человеку найти себя. Стоит только оговориться, что, если у вас нет определенных навыков строительства, подобная затея довольно рискованна.

Путь второй: «Если бы директором был Я»

Застройщик не занимается непосредственно строительством, но полностью принимает на себя функции прораба. Он самостоятельно нанимает рабочих разной квалификации, организует их труд, закупает строительные материалы и обеспечивает их доставку, арендует оборудование, следит за графиком выполнения работ и контролирует их качество.

Этот путь либо полностью исключает, либо сводит к минимуму физическое участие застройщика в строительных работах, однако обеспечивает ему обладание всей полнотой информации о собственном доме. Близкий к первому пути по степени вовлеченности в строительный процесс, этот путь требует от человека совсем иных качеств – преимущественно организационных. Скажем, если ваша жена работает проект-менеджером в какой-нибудь компании, но не довольна условиями и собирается уходить, можно смело предлагать ей строительство как альтернативный вариант занятости. И здесь не следует переоценивать фактор отсутствия специального образования: при четкой мотивации и стремлении к знаниям необходимую квалификацию можно получить и самостоятельно.

Выбирая этот путь, будьте готовы к тому, что вам придется вступать в контакт с рабочими и иногда даже решать их жизненные проблемы. Разрешение конфликтных ситуаций тоже станет вашей непосредственной обязанностью. Вы наверняка будете много переживать и, возможно, даже плохо спать ночами (хотя это не обязательно, если вы человек нордического склада или суперодаренный руководитель).

Но есть и очевидные плюсы, и для многих они могут оказаться решающими: выбор этого пути обеспечит вам экономию – 25–30% общей стоимости строительства по сравнению с вариантом использования услуг строительной фирмы. Разумеется, такой выигрыш достигается за счет вашего времени, здоровья, энергии и требует немалого напряжения сил, но, с другой стороны, каждый из нас знает, что заработать десять–двадцать–пятьдесят–сто тысяч долларов нелегко в любом случае. Так что если у вас есть время, но нет денег, то к рассмотрению этого пути стоит отнестись со всей серьезностью.

Путь третий: «Разделяй и властвуй»

Вы нанимаете подрядчика для выполнения основных строительных работ, то есть заказываете «коробку» (или «коробку» плюс инженерные коммуникации). На все остальные работы на отдельных условиях привлекаются специализированные подрядчики. Способы закупки материалов и оборудования выбирать вам: можно самому заняться обеспечением поставок, а можно поручить подрядным организациям закупать все необходимое на их участке работ у собственных поставщиков.

Этот путь можно считать оптимальным, если техническая оснастка и внутренняя отделка коттеджа особенно важны для вас, а к участию в возведении коробки, как говорится, душа не лежит. В данном случае у вас будет возможность при строительстве воспользоваться услугами прораба-профессионала, работающего в фирме подрядчика, а инженерные и дизайнерские работы поручить выбранным вами специализированным фирмам или независимым специалистам и непосредственно контролировать их ход. При таком раскладе ваша вовлеченность в процесс строительства будет возрастать по мере приближения к цели.

С экономической точки зрения путь номер три занимает промежуточное положение между вторым и четвертым: вы оплачиваете организацию лишь части работ. Надо заметить, что именно этот путь выбирает сейчас большинство российских застройщиков. Впрочем, в качестве причины здесь можно назвать и тот факт, что за время строительства у заказчика нередко накапливается определенная усталость от продолжительного общения с одной фирмой. Даже если все идет как по маслу, отдельные разногласия и недопонимание между сторонами неизбежны, и, приступая к внутренней отделке помещений, заказчик порой рассчитывает на «второе дыхание», а, следовательно, и на нового исполнителя. Кроме того, нередко будущий домовладелец привлекает к внутренней отделке и дизайну помещений специалистов, хорошо зарекомендовавших себя ранее, при работах в его городской квартире.

Путь четвертый: «В одном флаконе»

Это и есть комплексный подход. Застройщик нанимает генерального подрядчика, обязующегося выполнить «под ключ» все работы – от архитектурного решения до финальной отделки и благоустройства участка. Ответственность за организацию работ, поставок материалов и наем субподрядчиков полностью лежит на службе заказчика в структуре генерального подрядчика. Этот путь потребует от вас минимума участия в строительном процессе: все возникающие вопросы вы будете решать с представителем генподрядчика и человеком, осуществляющим надзор. Стоит ли добавлять, что это путь самый дорогостоящий? Стоимость работ при выборе комплексного подхода повышается на 25–30% по сравнению с третьим путем. Этот вариант чаще всего выбирают будущие домовладельцы, рабочее время которых стоит дороже, чем экономия, на которую они могут рассчитывать при поиске более дешевых подрядчиков на выполнение отдельных видов работ. Другими словами, если вы считаете, что, отвлекаясь от собственного бизнеса на работу с несколькими подрядчиками, потеряете больше, чем сэкономите, ваш выбор – комплексный подход. Еще одна фокус-группа для компаний, нацеленных на «комплекс», – очень обеспеченные заказчики, ценящие свой комфорт и свободное время достаточно высоко, чтобы не разменивать их на выяснения отношений с отдельными фирмами. То есть для тех, кто мечтает получить готовый дом, как говорится, на блюдечке с голубой каемочкой, наилучшее решение – комплексный подход.

Если же говорить о подводных камнях этого пути загородного строительства, главный из них кроется в самом определении – «комплексный». Оставив в стороне нелестное сравнение с комплексными обедами в столовых, приведем лучше аналогию с современной техникой для офиса. Взять, к примеру, активно рекламируемые офисные «комбайны», готовые взять на себя решение множества задач. Тут тебе и факс, и ксерокс, и сканер, и принтер – причем все «в одном флаконе». Казалось бы, преимущества комплексного подхода в решении задач офисного работника налицо. Да вот только есть один минус у «комбайна», готовый свести на нет большинство его преимуществ. Дело в том, что поломка такой техники может на какое-то время парализовать работу всего офиса, который в мгновение ока лишится и факса, и ксерокса, и сканера, и принтера. В лучшем случае гарантийная служба производителя в короткий срок устранит неисправность, и работа в офисе закипит по новой. В худшем – руководству фирмы придется закупать офисную технику по отдельности, зарекшись когда-либо иметь дело с не оправдавшими себя «комбайнами». Возвращаясь к «комплексным» подрядчикам, можно резюмировать, что самая серьезная задача при выборе четвертого пути заключается в проверке надежности фирмы, которая возьмет на себя все работы. Заказчик должен отдавать себе отчет, что при возникновении мало-мальски серьезных проблем с подрядчиком под вопросом может оказаться не только успешное завершение отдельного вида работ, но и весь процесс строительства. Остается только понять, какими «лакмусовыми бумажками» нужно проверять потенциального генподрядчика.

Загородный дозор

На нашем рынке существует огромное количество компаний, козыряющих комплексным подходом к строительству загородного жилья. Как выбрать из этого множества действительно ответственного подрядчика, который вас не подведет и сделает работу на совесть, – вопрос, требующий специального изучения. Собственно, ваша работа как заказчика с этого и должна начинаться. Мы не будем здесь распространяться о таких набивших оскомину критериях надежности, как большой опыт работы, наличие представительского офиса и технической базы, приветливость менеджеров или положительные отзывы предыдущих заказчиков. Но кое о чем стоит подумать.

Однако в ближайшем будущем ситуация с лицензированием может кардинально измениться. С 1 января 2007 года, после вступления в действие Федерального закона № 80-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности...», прекращается лицензирование деятельности по проектированию, строительству зданий и сооружений, по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений. На смену существующей системе должен прийти в первую очередь контроль со стороны саморегулирующихся организаций – добровольных объединений профессиональных участников рынка. Второй сдерживающий фактор – страхование ответственности строителей. Чиновника, выдающего лицензии, можно «уговорить». Но заставить профессиональное сообщество поддержать сомнительную компанию, рискуя репутацией всех участников рынка, сложно. Как не менее сложно и обойти профессионалов-страховщиков, которые вряд ли захотят расплачиваться за чужие ошибки, а потому будут рассматривать каждый проект с лупой. Наличие страхового договора может сэкономить весьма значительные средства, если что-то пойдет не так.

Если же вы по каким-либо причинам решили отказаться и от страхования, и от независимого технического контроля, оговорите с генподрядчиком примерный график своих посещений (зафиксировав это в договоре). Не стоит наведываться на стройку каждый день, но и оставлять ее без внимания на длительный срок – тоже не в ваших интересах. Даже если вы заключили договор о поэтапной приемке работ, не забывайте, что в строительстве существует такая вещь, как скрытые работы.

К ним относятся технологические процедуры, которые закрываются последующими этапами строительства, например отсыпка фундамента слоем песка, гидроизоляция, укладка утеплителя в пол или на крышу и т. д. Для контроля за ними должен существовать особый журнал, в котором фиксируется их проведение. Каждый этап таких работ вы должны контролировать и заверять своей подписью. Без нее строители не имеют права начинать следующий. Разумеется, добросовестность строителей еще никто не отменял. Но кое-что нужно проверять обязательно. Иначе вы так и не узнаете, из чего же возведен ваш комплексно построенный дом, а если что-то случится, не сможете доказать свою правоту.