Остров в Финляндии или вилла на Кипре?

Вопрос о том, какая зарубежная недвижимость больше интересует петербуржцев – городская или загородная, – можно считать бессмысленным. Само понятие «загородная недвижимость», по большому счету применимо только к крупным историческим мегаполисам. Сами посудите, может ли существовать загородная недвижимость, к примеру, на Кипре или Мальте? С другой стороны, существуют покупатели первого типа, которые ищут квартиру с видом на Эйфелеву башню, и покупатели второго типа, которым по душе вилла на Лазурном берегу, причем первых можно назвать будущими собственниками городской недвижимости, а вторых – загородной. Но если выйти за этот достаточно узкий сегмент рынка, становится ясно, что строгое разделение на «город» и «загород» с точки зрения рынка недвижимости имеет смысл только в нашей стране, где городское жилье автоматически ассоциируется с квартирой, а загородное – с частным домом. В большинстве развитых стран Европы покупатель может приобрести отдельный дом или коттедж, находящийся чуть ли в самом центре города.

И даже если вспомнить американский феномен suburbia (однотипные спальные поселки в окрестностях больших городов), можно согласиться с тем, что подобные варианты жилья, как в США, так и в европейских странах петербуржцев практически не интересуют. Так что, приняв во внимание некоторую ущербность самого термина «загородная зарубежная недвижимость», давайте попытаемся разобраться, что представляет интерес для наших покупателей, нацеленных на покупку жилья в других странах.

Недвижимость как средство тезаврации

Главная проблема, которая возникает перед любым, кто впервые решился купить загородную недвижимость за границей, – это выбор страны. Особенно остра она в том случае, когда речь заходит речь не о доме, где можно будет «спокойно встретить старость», а об объекте приложения инвестиций. Психология подавляющего большинства деловых людей диктует: «Деньги должны работать», и инвестирование значительных сумм в дом, расположенный в тысячах километров от основного места проживания и ведения бизнеса, часто рассматривается бизнесменами как приобретение «пассива».

Можно в целом рассчитывать, что цены там будут стабильно расти, но не больше чем на 4–7% в год. В то же время экзотические страны в Латинской Америке и Африке обещают очень быструю и хорошую прибыль, но гарантий безопасности вложений меньше – политическая и экономическая нестабильность, возможность банковских кризисов. Многие фирмы, рекламирующие европейскую недвижимость, рассказывают о привлекательности сдачи купленных домов в аренду. Однако данный вариант инвестиций можно признать относительно эффективным лишь при определенных условиях, а о них знают только риэлтеры, которые на сдаче жилья в аренду за рубежом, что называется, собаку съели. По этой причине покупка загородного дома в странах Евросоюза с перспективой его последующей сдачи внаем выгодна не как способ быстрого обогащения, а как возможность сохранения средств.

У покупателей-инвесторов особой популярностью пользуется Испания. Для Европы испанский рынок оказался одним из наиболее быстрорастущих в последние годы: цены росли на 20–25%, а порой и на все 30% в год. Наплыв туристов, особенно из России, и возросший в связи с этим спрос на загородные резиденции вызвали в Испании настоящий строительный бум. Сегодня испанские коттеджи либо апартаменты у моря обойдутся покупателю в 200–300 тыс. евро и дороже, что сравнимо со стоимостью коттеджей в Ленобласти. На первой линии побережья Коста-Бланка (южное побережье Испании) 1 кв. м стоит от 500 до 1000 евро. Покупать отдельный дом в развивающемся поселке не советуют, так как он наберет максимальную цену, только когда все соседи закончат строительство, а на это могут потребоваться годы. Кстати, покупка жилья в Испании – основание для получения Шенгенской мультивизы, которая дает возможность пребывать в стране 180 дней, или визы для постоянного проживания без права работы.

Кроме Испании, петербургские покупатели по понятным причинам «неровно дышат» к Финляндии. У нашего северного соседа за 200–300 тыс. евро можно купить коттедж на 1 га, в то время как на загородном рынке Петербурга же за эту цену не всегда удается найти даже качественно построенный дом на 15 сотках.

На восток!

С точки зрения инвестиционной привлекательности в этом году на первое место вышла Восточная Европа, а именно – Болгария, Хорватия, Черногория и Чехия. Кстати, Чехия по этому показателю занимает первое место среди стран Центральной и Восточной Европы. По сравнению с Испанией, загородное жилье здесь растет в цене не очень быстро (12–20% в год), но зато рынок более устоявшийся и стоимость квадратного метра начинается от 1000 евро. Минусом восточноевропейских рынков недвижимости профессионалы называют юридические сложности, связанные с особенностями законодательства. К примеру, в Чехии правом на приобретение недвижимости обладает только резидент – физическое лицо с постоянным видом на жительство в Чешской Республике или юридическое лицо с юридическим адресом в Чешской Республике. Таким образом, чтобы купить дом в Чехии, надо сначала зарегистрировать фирму. После покупки недвижимости ее можно сдать себе в аренду как физическому лицу, а затем подать ходатайство о получении вида на жительство. Наибольшей популярностью у отечественных покупателей в Чехии пользуются семейные дома – распространенное по всей стране полностью благоустроенное жилье площадью 100–120 кв. м с участком 8–10 соток. Его средняя цена – около 50 тыс. евро, а близ Праги – 120 тыс. евро. Новые коттеджи чехи называют виллами, и цены на них начинаются от 200–250 тыс. евро.

Например, в Болгарии вполне приличный коттедж в курортном районе пока можно приобрести по цене от 1000 евро за квадратный метр. Наиболее рекламируемые предложения в Болгарии – новые апартаменты на Солнечном Берегу. На первой береговой линии этого курорта сейчас идет активное строительство, стоимость квадратного метра составляет 1200–1600 евро. Петербуржцам, присматривающимся к болгарской недвижимости, не стоит забывать о том, что в сентябре 2006 года Европейская комиссия согласилась принять Болгарию в ЕС в январе 2007 года, после чего цены на недвижимость в этой стране должны резко увеличиться.

Стоимость домов в пока не принятой в ЕС Турции сегодня немного ниже средних цен Средиземноморья. Те, кому нужен «берег турецкий», заплатят 500–2000 евро за квадратный метр. Стоимость домика возле моря составляет 80–100 тыс. евро, значительное число вилл с двумя-тремя спальнями продаются за 80–120 тыс. евро, а шикарные виллы с тремя-четырьмя спальнями, садами и бассейнами стоят от 200–250 тыс. евро.

Рыночная стоимость квадратного метра на Кипре достигает 2 тыс. дол., но с 1 января 2008 года остров переходит на евро, и тогда цены на недвижимость здесь быстро догонят среднеевропейские.

Документы и посредники

Для приобретения частного дома в любой европейской стране нужно подготовить внушительный комплект документов, перечень которых зависит от способа приобретения жилья. Можно купить недвижимость и взяв кредит в банке. При этом свои правила существуют не только в каждой стране, но даже в отдельных регионах. Нередко требования к регламенту покупки может диктовать и продавец. Составленный контракт регистрируется в местных органах, там указываются порядок платежей и их величина.

Если не возникает проблем с оплатой, для законного вселения в «евродом» человеку нужно получить либо мультивизу, либо вид на жительство. Для этого требуется наличие определенной суммы в банке, необходимой для проживания в стране. Каждое государство определяет эту сумму по-разному, но, как правило, если имеется более 20 тыс. евро, этого достаточно. Из банка справка о состоянии счета предоставляется в миграционные службы, где на ее основании вам оформляют мультивизу или вид на жительство. Эти документы требуется продлевать каждый год.

Петербургский покупатель нередко совершает опрометчивые поступки, желая как можно быстрее и выгоднее приобрести заветный коттедж за рубежом. Самое распространенное заблуждение – стремясь сэкономить на комиссионных, искать продавцов жилья «на месте». Однако в той же Испании или на Кипре мошенников, умеющих погреть руки на доверчивых покупателях, ничуть не меньше, чем в России. Немало проблем у отечественных клиентов возникает и в других странах, где им не удается правильно оформить сделку из-за трудностей перевода(https://gsl.org/ru/translations/ осуществит качественный юридический перевод), особенностей менталитета или просто непрофессионализма местных риэлтеров. Так что петербургским покупателям зарубежной недвижимости, рассчитывающим на надежное вложение средств, можно посоветовать приступать к выбору дома своей мечты, не покидая пределов родного города.

Все компании, предлагающие петербуржцам зарубежную недвижимость, с некоторой долей условности можно подразделить на две категории. Первая объединяет агентства недвижимости, в структуре которых есть отдел по продаже «зарубежки», риэлтерские компании, специализирующиеся на этом сегменте рынка и агентства, предлагающие недвижимость за рубежом в числе прочих услуг. Вторая категория представлена туристическими и международными консалтинговыми и риэлтерскими компаниями, имеющими выход на зарубежные рынки недвижимости «по определению». В зависимости от суммы сделки сумма вознаграждения риэлтеров составляет от 3 до 6%. Если клиент большую часть времени проводит в Петербурге и собирается приезжать отдыхать на свою «европейскую дачу» только летом, риэлтеры могут помочь в поиске зарубежных партнеров для ухода за домом и сдачи его внаем. За эту услугу придется отдавать 10–15% ежемесячной арендной платы.