Смета под микроскопом

Если у вас на руках проект со всей рабочей документацией, это еще не означает, что стоимость возведения дома по этому проекту можно определить, пусть даже на глазок. На практике все зависит не столько от проекта, сколько от характеристик участка и профессионализма подрядчика. И если участок в формуле стоимости работ можно рассматривать как постоянную величину, то подрядчик – величина переменная. Допустим, вы, как ответственный инвестор, твердо решили отказаться от услуг шабашников, чтобы потом не пожинать горькие плоды безответственной стройки. Но житейская логика подсказывает, что и среди профессионалов можно найти тех, кто выполнит работы подешевле. Вопрос лишь в том, где разумные границы низких цен.

Борьба со склерозом

Среди строительных фирм для привлечения заказчика очень распространена политика заведомого занижения сметы. И только после получения заказа подрядчик, приводя «профессиональную» аргументацию, постепенно предъявляет заказчику счета на так называемые необходимые дополнительные работы.

В них входят, например, обеспечение строительства водой и электроэнергией, расчистка участка, выполнение планировочных работ по созданию проектного рельефа (удаление всего растительного грунта, выкорчевывание пней и т. п.), подготовка подъездных путей для строительной техники, строительство временных зданий (бытовок, складов строительных материалов, биотуалетов), вывоз строительного мусора, сооружение временного ограждения строительства, а после его завершения – забора, ворот, калитки, приобретение мусорного бака, устройство тротуара и ступеней перед входом в дом, подъезда к гаражу (а если нет гаража, то места для стоянки автомобиля или автомобилей), террасы, газонов (выравнивание грунта, внесение удобрений), посадка кустов и деревьев, а также, возможно, спиливание старых деревьев.

Понятно, что такие виды работ, как разбивка газонов или посадка кустов, не имеют прямого отношения к возведению дома.

В конце концов, все это, как и ландшафтные работы, можно оставить «на потом». Однако некоторые работы при всем желании не отложишь. Так, в отдельных случаях могут потребоваться не предусмотренные сметой траты (от 1000 долларов и больше) на дренажные работы, чтобы дому не грозило подтопление. Другой пример. Допустим, на размеченной стройплощадке находится дерево, которое, казалось бы, выкорчевать не так и сложно. Однако если участок находится в черте Петербурга (скажем, в Курортном районе), для уничтожения любого дерева на нем потребуется разрешение районного управления садово-паркового хозяйства (стоимость – до 500 долларов за каждое «особо ценное» дерево, но можно договориться и подешевле). Но даже если ценных деревьев на участке нет, недостатки рельефа, наличие валунов и пней могут заметно увеличить расходы на последующее строительство. Нынешние расценки на вывоз строительного мусора в некоторых районах Ленобласти также иногда неприятно удивляют экономного застройщика. По закону, строительные отходы должны транспортироваться на специальные площадки, расположенные за пределами города, не менее чем в 70 км. Нарушение этого закона обойдется в довольно крупную сумму. Вот почему в сметную документацию необходимо включить специальный раздел – «Технологический регламент обращения с отходами строительства», в котором указывается стоимость работ по вывозу мусора со стройки.

Доверяй, но проверяй

Как же оградить себя от риска начала работы с «забывчивыми» подрядчиками? Прежде всего попросите подрядчика провести предварительную укрупненную калькуляцию стоимости ВСЕХ этапов строительства, исходя из особенностей участка, проекта дома, используемых строительных материалов, отделки и сроков. Это существенно поможет вам при сравнении строительных организаций (лучше взять три-четыре фирмы). Дайте кандидатам две-три недели для подготовки сметы на все строительство.

Нередко за соблазнительно низкими ценами кроется попытка ввести заказчика в заблуждение. В процессе выполнения работ может «неожиданно» выясниться, что цены на те или иные строительные материалы выросли, кроме того, некоторые компании, якобы нечаянно, забывают посчитать некоторые объемы работ и выставляют их потом как дополнительные.

У каждого подрядчика свой подход к составлению сметы. Главное, чтобы сметные расчеты были «прозрачными», заказчик понимал, за что он платит, а окончательная сумма не отличалась в несколько раз от той, которая была указана в смете первоначально. Только в этом случае стороны могут не сомневаться, что строительные работы будут финансироваться заказчиком и выполняться подрядчиком в установленные договором подряда сроки и в процессе строительства между ними не возникнет недопонимания.

Результатом всех предварительных оценок, а затем уже и составления окончательной сметы, в принципе, должен стать график строительства: в нем прописываются очереди работ, увязанные с определенными объемами финансирования. График строительства и финансирования официально оформляется как приложение к договору подряда. Если стоимость строительства окончательно согласовать не удается, договор предусматривает компенсационные выплаты. В нем указывается сметная стоимость строительства с оговоркой, что заказчик обязуется компенсировать перерасход средств в размере, не превышающем определенный процент сметной стоимости. Такой вид договора удобен тем, что позволяет не ограничивать качество закупаемых материалов фиксированной ценой.

Но даже при самом тщательном составлении сметы иногда возникают «неожиданные» платежи. Обычно резервируют сумму в размере 10% стоимости строительства, которую уменьшают по мере выполнения плановых строительных работ, либо же (что в большей степени соответствует действительности) прибегают к ней в случае «сюрпризов». Все расчеты по смете, согласования по перечню и объему работ и используемым материалам должны проводиться до начала строительства. Тогда заказчик сможет заранее выборочно или полностью проверить расчеты подрядчика и во время строительства его уже не будут мучить неприятные мысли о «приписках» и непредвиденных тратах. И наконец, когда разработан и утвержден проект, собраны все необходимые разрешительные документы, найден надежный и профессиональный подрядчик, согласована детальная смета строительства, можно переходить к составлению договора подряда.

Не спешите ставить автограф

Именно от духа и буквы договора должен зависеть окончательный выбор подрядчика. Ведь даже самая замечательная смета может быть «обезображена» убогим договором. Более того – так часто и бывает. И наоборот: смета, поначалу казавшаяся вам ужасной, может не только выйти в лидеры (вместе с ее автором), но и стать пределом ваших желаний – после того как вы поймете разницу между условиями договоров, практикуемых в разных компаниях.

Иной заказчик, увидев договор на двух-трех страницах, быстро пробегает его глазами и тут же подписывает. Вопросы, касающиеся неприятных моментов, многие строительные фирмы попросту игнорируют. Впрочем, и заказчики тоже. Те, кто пытается спросить «А что будет, если…», зачастую слышат в ответ: «Такого просто не может быть – мы же порядочная фирма!» или «Ну, если такое случится, мы исправим это за свой счет. Записать это в договоре? Только сейчас нет компьютерщика, придется показывать директору, это отнимет ваше и наше время, к чему такие формальности?»

В договоре подряда необходимо четко оговорить сроки строительства и штрафные санкции за просрочку. Иначе стройка грозит затянуться надолго. Разрабатывается и включается в договор шкала штрафов за некачественно выполненную работу. При этом надо постараться максимально точно сформулировать, что под этим подразумевается. В спешке ничего нельзя подписывать, как бы вам ни хотелось побыстрее получить свой дом. Пока остаются вопросы на предварительной стадии, велик риск, что они перерастут в проблемы на завершающей. Договор должен вылежаться, выходиться, созреть, дозреть и т. д.

И не беда, что его составление затягивается, а строительный сезон в разгаре. Можно начать и под осень или перенести работы на следующий сезон. Чем качественней и неспешней он составлен, тем спокойнее всем участникам будущего строительства.

Искусство быть хозяином

Когда все определено и выбрано, земля приобретена и зарегистрирована, проект обсужден, создан и оплачен, а на вашем письменном столе красуется не только разрешительная документация на строительство, но и договор подряда, – самое время проанализировать свое новое положение. Теперь вы не просто человек, мечтающий построить дом и располагающий необходимыми для этого средствами, отныне вы стали настоящим застройщиком – тем, кто вкладывает деньги, создает рабочие места, меняет архитектурный облик и инфраструктуру определенной территории.

Представьте на минуту, что вы занялись строительством дома не для себя, а для… продажи. Вероятно, тогда вы отнеслись бы к этому делу несколько иначе. Тень будущего покупателя витала бы над вами постоянно – с первого и до последнего дня строительства. И вы приложили бы немало усилий и денег для того, чтобы построить дом, который можно продать дороже его себестоимости. Поэтому главным становится вопрос не «Как сократить затраты?», а «За какую сумму я смогу продать мой дом, если затраты на его постройку составят столько-то?».

В расхожем представлении заказчик чаще всего выступает как перманентно дрожащий человек, переживающий за сохранность материалов, сомневающийся в добросовестности строителей и добротности постройки и пуще огня боящийся «незавершенки». Ваша задача – раз и навсегда от этой роли отказаться.

Ответственность за материалы в вашем случае будет нести профессиональный подрядчик, надежность фирмы вы проверили до заключения договора, а от «незавершенки» вас защищают штрафные санкции. Единственное, что должно волновать вас как застройщика, – это повышение эффективности своих инвестиций.

Во-первых, вы должны стремиться, чтобы строящийся на ваших глазах особняк был ликвидным.

Во-вторых, должны постараться повысить его ликвидность путем развития местности. Подумайте, как максимально использовать то, что вы имеете, и как расширить круг своих возможностей. Знакомьтесь с соседями, прощупывайте почву для создания коллективных инженерных сетей, автономных систем энерго- и теплообеспечения, обсуждайте коллективное благоустройство прилегающей территории, создавайте позитивные перспективы и генерируйте наполеоновские планы. Пусть не все они реализуются, а те, что реализуются, реализуются небыстро. Важно задать тон и стремиться, чтобы частному домовладельцу жить в вашем поселке завтра было лучше, чем сегодня. Одним словом, будьте хозяином с самого начала строительства.