В самом начале заседания главный редактор журнала «Загородное обозрение» Филипп Урбан упомянул знаменитого Генри Форда и его «народный» автомобиль. И неслучайно – примерно такой же тип «серийного» жилья, возможно, в скором времени получит распространение в частном домостроении, а отечественный потребитель наконец-то удовлетворит свой аппетит в отношении заветных квадратных метров. Однако это перспективы будущего. А как обстоят дела с доступной загородной недвижимостью в настоящее время? Есть ли она вообще? А если есть, то что собой представляет? Эти вопросы как таковые не были включены в повестку дня, но тем не менее они звучали во многих выступлениях, поскольку насущны и требуют четких ответов.
Один из участников заявил, что, для того чтобы загородное жилье сделалось доступным, нужно строить много, быстро, по рациональным проектам и на дешевой земле. Между тем рынок сегодня устроен так, что большинство застройщиков и девелоперов стремятся действовать с точностью до наоборот: строить мало, медленно и на дорогой земле, отдавая предпочтение сегменту домов бизнес-класса и более дорогим. И это понятно: пока рынок далек от насыщения, можно закладывать в проекты большие прибыли.
В связи с этим оказалось весьма интересным выступление представителя компании «Велюкс» Олега Паниткова. На видео-презентации участники «круглого стола» увидели немало интересного, познакомились с различными «национальными особенностями» проектирования, узнали о возможности оптимизации стоимости загородного дома. Кроме того, докладчик привел немало цифр, отражающих тенденции развития рынка загородного домостроения на примере Московского региона. Нельзя отрицать содержательность и профессиональный блеск этого сообщения, но оно вряд ли соответствовало теме доступного загородного жилья. Даже приблизительные прикидки цен давали в итоге такие суммы, что слово «доступное» тут же исчезало с горизонта (оставалось разве что слово «комфортное»). Однако компания, лидирующая в производстве мансардных окон, немало сделала для «демократизации» загородного домостроения, показав примеры, как «ненужные» чердаки превращаются в уютные квадратные метры полноценного жилья.
Еще совсем недавно аккуратное мансардное окно казалось россиянам приметой респектабельного дома. Однако экспансия на российский рынок производителей оконных систем, кровельных и утепляющих материалов привела к тому, что практически каждый потенциальный домовладелец сегодня желает иметь жилую мансарду. При этом все больше будущих новоселов (статистика продаж проектов это убедительно показывает) готовы отказаться от традиционного для построек десятилетней давности громоздкого цокольного этажа.
Любопытно было послушать представителей компаний, сообщавших о стоимости квадратного метра в построенных ими домах. Когда за скобки выносится целый ряд немаловажных статей расхода, например инженерия, отделочные работы, ландшафтные работы, цена сруба (если дом деревянный) или «коробки» (если кирпичный или из ячеистого бетона) и вправду может не отпугивать, а даже привлекать потенциального заказчика. Ну кого не порадует цифра 200–250 условных единиц за квадратный метр? Быстренько прикидываем в уме стоимость постройки площадью 100 кв. м и уже потираем руки: если немного растянуть выплаты, то такой вариант, пожалуй, и можно считать доступным! Правда, потом, когда вместо подсчетов стоимости голой коробки, мы узнаем, какова цена дома «под ключ», энтузиазм угасает: сумма возрастает в разы.
Об этом тоже говорили на «круглом столе» – мол, реальная цена «доступного» квадратного метра – 700–800 у. е. На практике она может быть еще больше, нередко переваливает за 1000 у. е. А если приплюсовать стоимость земли, коммуникаций, подключения к инженерным сетям?.. Получится, что на такой дом может претендовать отнюдь не рядовой заказчик, а то самое подавляющее меньшинство, которое и без того уже все имеет. В принципе, конечно, доступные строительные технологии, а также минимизация в области коммуникаций могут как-то снизить эти затраты, но не очень существенно, для средней семьи суммы все равно получаются более чем внушительные. Практика показывает, что любое снижение стоимости квадратного метра, как правило, вызывает снижение качества. А нужно (см. выше) – качественное жилье.
Казалось бы, утешить может то, что в сегодняшней рыночной ситуации приличный загородный дом с удобствами стоит примерно столько же, сколько типовая квартира в черте города, то есть при желании владелец такой квартиры имеет возможность, продав ее, переселиться за город. Однако это слабое утешение, по-скольку наши люди, как правило, не хотят лишаться городской квартиры, приобретая загородный дом. И вовсе не потому, что ими движут частнособственнические мотивы: в большинстве демократичных пригородных районов просто нет необходимой для жизни инфраструктуры. А в таком случае где взять 180–200 тысяч у. е. (такова сейчас примерная стоимость «трешки» в Питере) на загородное жилье?
Хотят ли верхи?
Чтобы разрубить сей гордиев узел, вроде бы и нужно вмешательство государства, которое могло бы путем целевого финансирования, программ развития территорий сделать загородное жилье действительно доступным, заинтересовав в этом профес-сиональные и мощные строительные компании. Увы, государственные мужи если и хотят решать проблему, то делают это не прицельно, конкретных путей решения пока никто не предлагает. Об этом, в частности, сказал обозреватель и аналитик загородного рынка Евгений Безлюдный. Не так давно, как он сообщил, с большой помпой прошла конференция «Развитие базовых отраслей региона в 2007 году в связи с реализацией приоритетных национальных проектов». Частью работы конференции было обсуждение проблемы обеспечения населения доступным и комфортным жильем. На совещании выступало много начальников, представлявших власти Ленинградской области, и было произнесено немало пафосных слов. Однако никто из начальства не смог внятно объяснить, каким образом решать поставленную руководством страны задачу.
У профессионалов, присутствующих на этом совещании, сложилось впечатление, что областное начальство отреагировало на правительственные инициативы дежурно, в духе незабвенного советского времени, когда слов поддержки и одобрения много, а конкретных действий нет. Это ведь только сказать легко: построим в массовом порядке доступное жилье. На практике это требует, во-первых, наличия подготовленных в инженерном плане территорий (и больших!). Есть они в Ленобласти? Нет, такие территории в дефиците, за них идет борьба. Во-вторых, нужно привлечь на достойных экономических условиях профессионалов-строителей, а этого тоже пока сделать не удалось. Разговор о технологиях, которые предпочтительны для осуществления этих целей, пока носит чисто теоретический характер: на фоне нерешенных глобальных проблем вопрос о стеновых материалах, из которых возводится коробка дома, представляется вторичным. Готовясь к началу массовой застройки пригородов, строители открывают новые производства, осваивают технологии и методики поточного возведения деревянных и каркасных жилых зданий, типовых домов из газобетонных блоков и «сэндвич»-панелей. Но от самого главного девелопера, осуществляющего самый важный жилищный проект национального масштаба, заказов на сей счет пока не поступало.
Сугубо теоретический характер имеют и разговоры о внедрении ипотеки в практику индивидуального домостроения. Недорогие дома для постоянного проживания в коттеджных поселках (счет на подобные объекты в нашем многомиллионном регионе идет даже не на сотни, а на десятки) находят покупателей и без ипотеки. Их скупают петербуржцы. Жителям менее благополучных в финансовом отношении областных районов ипотека тоже не всегда может помочь: по противоположной причине. Так, в Лужском районе тоже решили реализовать программу «Доступное жилье». Застройщики сделали расчеты, проявили готовность участвовать в проекте, однако согласно условиям банка семья, получившая дом, чтобы погасить кредит, должна была в течение десяти лет ежемесячно выплачивать 15 тысяч рублей – для петербуржца сумма не слишком значительная, но для кармана жителя сельской местности в зоне рискованного земледелия – весьма ощутимая. Претендентов, устраивающих и банкиров, и организаторов программы, не набралось, в итоге проект встал.
Если вспомнить, что на реализацию национального проекта выделены немалые деньги, сам собой напрашивается вопрос: «А где они, собственно, крутятся?» Как осваиваются? Есть подозрение, что не лежат, дожидаясь своего часа, а именно «осваиваются», только в других секторах экономики. Как не раз звучало в ходе дискуссии, представители власти просто не могут освоить этих денег в сфере индивидуального домостроения, причем по разным причинам: нехватка квалифицированных специалистов, отсутствие инженерных мощностей и земельных ресурсов, нормативной базы, генпланов развития территории и т. д. и т. п.
В таких условиях национальный проект просто обречен буксовать, а значит, имеет смысл присмотреться к зарубежному – а именно финскому – опыту. Почему нет? В 50-е годы прошлого века власти сопредельной северной территории успешно решили задачу по обеспечению населения доступным частным жильем, предоставляя земельные участки, а также снабжая будущих новоселов строительным лесом и детальным проектом «правильной» крестьянской избы с подробной инструкцией по строительству. В результате вся Финляндия через несколько лет была застроена добротными частными домами, многие из которых, подвергшись модернизации и реконструкции, стоят до сих пор.
И все-таки можно наблюдать, как рынок сам становится все «разумнее» и рациональнее. Причем в нашем городе этот процесс идет даже быстрее, чем в Москве, – мы еще не успели наделать тех ошибок, которые допустили москвичи, настроившие в свое время безвкусных и помпезных домов, которые когда-то «уходили влет», а теперь вдруг стали никому не нужны. Площади домов уменьшаются, уходят в прошлое вычурность и не оправданные практикой архитектурные излишества, дома строят более функциональные, а это все существенно снижает стоимость, то есть означает, что делается шаг в сторону действительно доступного загородного жилья. По словам Олега Паниткова, хорошо знакомого с ситуацией на московском рынке, Петербург в части строительства рационального жилья за городом опережает Москву. Как верно заметил представитель компании «Регионстрой» Александр Параскева, стадия купеческого размаха, когда загородный дом меньше 500 кв. м вообще не считался домом, благополучно и почти без необратимых потерь обошла наш регион стороной.
Свой посильный вклад в просвещение новых российских домовладельцев готов внести и журнал «Загородное обозрение». Весенние номера будут выходить с полноцветным каталогом-вкладкой рациональных проектов, как предназначенных для самостоятельной реализации, так и домов «под ключ» от строительных компаний.
