Против юридических скелетов

Страхование титула собственности (англ. title of ownership insurance) – это вид страхования, предусматривающий выплату страхового возмещения в случае утраты страхователем или оспаривания у него прав собственности на недвижимое имущество. Образно говоря, клиент получает выплату, если после покупки коттеджа ему явится юридический скелет из шкафа, из-за которого право владеть домом и участком растает как дым.

Дело в том, что процедура оформления сделок с дачами, коттеджами и земельными участками, на которых они располагаются, гораздо более сложная, чем операций с квартирами. До настоящего времени еще не в полной мере сформированы законы и подзаконные акты, строго регламентирующие последовательность действий в этих сделках. А вступивший в силу с 1 сентября 2006 г закон 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», прозванный в народе «дачной амнистией», пока малоприменим на практике.

Кроме того, в соответствии с российским законодательством, земельный участок и здание, которое на нем располагается, – это разные объекты. И хотя на деле они неразрывно связаны, де-юре будет два свидетельства о регистрации собственности. Поэтому случается, что покупатель приобретает только строение без земельного участка, а потом вынужден решать сложившуюся правовую коллизию вместе с законным обладателем земли. Иногда на одном земельном участке (один объект права) находится несколько строений. Ну чем не повод для судебной тяжбы?

Не на своем месте

При покупке загородной недвижимости всплывает еще один фактор, невнимание к которому может со временем доставить немало хлопот. Речь идет о целевом назначении участка. Нередко купленная на, казалось бы, вполне законных основаниях недвижимость вдруг признается «самостроем», подлежащим сносу.

Ведь строить жилье можно только на землях поселений. Если дом возведен, скажем, на участке сельскохозяйственного назначения (а в начале 90-х такие наделы нередко использовались фермерам под застройку), то быть беде.

Незаконно строительство и на землях особо охраняемых территорий и объектов. Хотя возведение домов на них однозначно запрещено, в реальности государственные или муниципальные органы иногда предоставляют эти земли в долгосрочную аренду для некоторого «обустройства»: фактически там строят жилье, но произносить это слово нельзя, и застройщики пользуются формулировками вроде «обустройство в целях улучшения возможностей отдыха». В ряде случаев ситуация шаг за шагом выходит за рамки дозволенного, и вот уже на участке возникает чуть ли не коттеджный поселок. Естественно, покупка такой недвижимости может в перспективе стать причиной утраты права собственности на объект.

Немало юридических хлопот – вплоть до утраты права собственности – может доставить дом, с которым за время его существования было проведено много сделок: купли-продажи, дарения и т. д. Конечно, подавляющее большинство коттеджей – это относительно недавние постройки. Но все-таки есть и «долгожители», например старые «генеральские» дачи, которые строились в 30-е годы прошлого века.

Но даже если дому всего 10–15 лет, это еще не повод для безудержного оптимизма. Учитывая, какая неразбериха творилась в земельном законодательстве при вступлении нашей страны в эпоху рыночных отношений, в юридическую безупречность многих построек верится с трудом.

Пойди докажи…

«Но ведь в российском законодательстве есть понятие добросовестного приобретателя!» – скажет читатель. Так-то оно так. Только доказать в суде свою добросовестность бывает не просто. А если сделать это не удастся, покупатель загородного дома потеряет право собственности на спорный объект. Тогда ему остается одно – требовать от продавца недвижимости возвратить деньги. Но вероятность «вернуть все на круги своя» маловероятна, даже если у вас в кармане лежит соответствующее решение суда.

Многие граждане лелеют надежду, что их интересы при возникновении проблем защитит риэлтер или государство. Несомненно, подобные чаяния не совсем безосновательны. Приобретение жилья через агентство недвижимости действительно существенно снижает потенциальные риски. Некоторые крупные компании даже страхуют свою профессиональную ответственность и обещают в случае чего возместить полную стоимость потерянного жилья. Но стопроцентной гарантии такого благоприятного исхода, конечно же, нет.

От государства тоже теоретически можно получить компенсацию в размере до одного миллиона рублей, если право собственности пострадало в результате ошибки регистратора (ст. 31 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако на практике такой защиты часто оказывается недостаточно.

Так что не стоит искушать судьбу. Чтобы не остаться у разбитого корыта, имеет смысл застраховать право собственности (титул) на приобретаемую недвижимость. Тем более что сегодня операторы рынка готовы принимать на страхование целый ряд рисков, связанных с возможностью его утраты. Среди них наиболее распространенные – обман продавца, нарушение законодательства во время одной из предыдущих сделок купли-продажи, небрежность риэлтера при проведении экспертизы прав на жилье, ошибка органов госрегистрации и др. Стандартное покрытие, как правило, отсутствует – слишком уникальны объекты на рынке загородной недвижимости и их история. При этом клиент по своему выбору может застраховаться на случай наступления одного или нескольких страховых событий.

Так, убытки могут не возмещаться, когда загородный дом конфискуется у страхователя по решению суда или, например, в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов. Некоторые компании заранее предупреждают, что откажут в выплате, если клиент лишится права собственности при форс-мажорных обстоятельствах гражданской войны или народных волнений. Компенсация также обычно не выплачивается в связи с изъятием участка для государственных и муниципальных нужд или при использовании участка с грубым нарушением правил, установленных земельным законодательством. Поэтому внимательно читайте страховой договор. В нем должно быть четко прописано, в каких случаях рассчитывать на выплату не приходится.

Накануне титула

Специфика титульного страхования состоит в том, что оно защищает не только от событий, которые могут произойти, но также и от тех, которые уже имели место, но оказались не выявлены на момент покупки полиса. Именно поэтому перед подписанием договора страховая компания обязательно проводит юридическую экспертизу. Если в итоге такого «исследования» вскрывается целый букет проблем, в страховании может быть отказано. Но расстраиваться по этому поводу не стоит. Подобный отказ можно воспринимать как рекомендацию ни в коем случае не приобретать не безупречный с юридической точки зрения объект.

Когда степень риска находится в допустимых пределах, специалисты рассчитывают стоимость страхового полиса и предлагают клиенту заключить договор.

Срок действия «титульного полиса» обычно составляет один, три года или 10 лет. Эти периоды не взяты с потолка. Три года – это предусмотренный Гражданским кодексом РФ общий срок исковой давности по недействительным сделкам, 10 лет – срок для требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В течение же одного года недействительной может быть признана оспоримая сделка (см. термины).

От срока действия страховки зависит страховой тариф. При заключении договора на год защита титула обходится в 0,8–1% страховой суммы. Страховка на три года стоит примерно 1,4% суммы. Максимальная защита представляется весьма выгодной – ее стоимость лишь на одну десятую процента дороже «трехгодичного» полиса. Впрочем, на стоимость полиса могут оказывать влияние и другие факторы. Например, количество сделок, совершенных с недвижимостью (чем их больше, тем дороже страховка), или выявление темных, запутанных фактов в ее истории.

Что касается страховой суммы, то она чаще всего определяется исходя из рыночной стоимости объекта. Цена, указанная в договоре, также принимается во внимание, но при этом ее существенное отклонение от рыночной стоимости может рассматриваться страховщиками как тревожный сигнал.

При этом необходимо понимать: если городские квартиры – это в большинстве своем типовые объекты, легко поддающиеся оценке, то с загородной недвижимостью все значительно сложнее. Сама процедура оценки более продолжительная и стоит дороже.

Иногда по обоюдному согласию страховщика и клиента договор страхования заключают на часть стоимости жилья. Соответственно, и выплата будет пропорциональна выбранной сумме.

Время «икс»

Наверняка наших читателей волнует, как нужно действовать в случае возникновения претензий на титул. Спрашивали – отвечаем. Если право собственности не застраховано, нужно как можно скорее нанимать лучших юристов и готовиться к малоприятным судебным разбирательствам. При застрахованном титуле волнения излишни. Главное – ничего не предпринимать и как можно скорее связаться со страховой компанией. Вместе с заявлением о страховом событии необходимо предоставить документы, которые позволят страховщику разобраться в обстоятельствах, связанных с наступившим событием, определить размеры убытка и суммы страхового возмещения, принять решение о привлечении экспертов.

От вашей расторопности в данном случае будет зависеть очень многое. Ведь страховщик, прежде чем возместить ущерб, постарается сделать все возможное, чтобы отстоять интересы своего клиента в суде. Это выгодно как страховой компании, которой в случае положительного вердикта не придется выплачивать большую компенсацию, так и страхователю. Согласитесь, лучше остаться при своем доме, чем получить по страховке деньги на покупку нового. Кстати, присутствие в суде ответчика (чей титул оспаривается) не обязательно. Разумнее выписать доверенность юристу компании, который и будет представлять интересы клиента в судебных инстанциях.

Если выиграть дело не удалось, страховщик выплачивает клиенту компенсацию в пределах страховой суммы, указанной в договоре. Но, разумеется, при условии, что тот не нарушал установленные страховой компанией правила.

Сегодня страхование титула загородной недвижимости пока недостаточно распространено на российском рынке (для сравнения: в англо-американском мире редкая сделка совершается без страхования права собственности). Однако оно имеет большие перспективы. К необходимости страхования титула собственников прежде всего постепенно приучает ипотека (титульная «защита», как правило, входит в обязательное комплексное ипотечное страхование).

Кроме того, за последние несколько лет юридическая грамотность россиян заметно возросла. Конечно, не всех, но активной части. Покупатели загородных домов и квартир стали интересоваться возможными последствиями сделки, прибегать к помощи брокеров и юристов. И это позволяет надеяться, что в перспективе титульное страхование станет более востребованным на рынке.

Термины

Исковая давность – срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Недействительная сделка – сделка, совершенная с нарушением законодательных актов.

Оспоримая сделка – сделка, решение о недействительности которой принято судом.

Ничтожная сделка – сделка, недействительная сама по себе независимо от решения суда. Ничтожная сделка недействительна с самого начала ее совершения, в то время как оспоримая в зависимости от решения суда признается недействительной с момента ее заключения либо вынесения решения суда.