Отложенный спрос на землю близ Петродворца, в районе пока еще виртуального западного полукольца КАД уже перерастает в реальную рыночную активность. Но, возможно, очень скоро на обозначенной территории развернется массовое малоэтажное строительство, ежегодно будут вводиться в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров жилья, а число коттеджных поселков – исчисляться многими десятками.
Сегодня такое положение вещей пока еще многим кажется маловероятным. Ведь в настоящее время Петродворцовый и Ломоносовский районы представлены на карте коттеджных поселков лишь несколькими объектами. В ближайшие месяцы планируется старт еще трех, правда, по информации, которой располагает редакция «ЗО», речь идет о массивах с участками для «самостроя».
Тем не менее, для превращения Ломоносовского и Петродворцового районов в территорию современной малоэтажной застройки есть немало предпосылок.
Конкуренция севера и юга
Аналитиками, исследующими феномен российского элитного жилья, давно отмечено, что «элитарии» стремятся селиться ближе к власти. Дачи советской партийной элиты на Рублевском шоссе послужили катализатором для появления в Подмосковье первого района застройки класса hi end. В предместьях Петербурга в качестве «элитного» дачного района издавна и безоговорочно признается «золотой треугольник»: Солнечное – Репино – Комарово. Здесь в советские времена, как и в подмосковной Барвихе, располагались номенклатурные дачи всех мастей. Далее, в начале 1990х годов, после того как уже новая номенклатура стала осваивать совхозные поля Всеволожского района, там тоже начали формироваться микрорайоны элитных коттеджей.
Первая точка притяжения состоятельных кандидатов в домовладельцы на южном берегу Финского залива – резиденция Президента РФ в Стрельне – появилась уже в XXI веке. Причем превращение заброшенного Константиновского дворца в великолепный дворцовопарковый ансамбль произошло столь стремительно, что ни власти, ни девелоперы толком оказались не готовыми к новому положению дел: поначалу сельхозземли близ Константиновского дворца приобретались по ценам, едва превышающим 110–120 дол. за сотку, состоятельные домовладельцы формировали дачные некоммерческие партнерства, а частные дома под снос с участками 10–15 соток приобретали по 30–50 тыс. По мере развития территории, цены на землю росли, но все-таки не так стремительно, как в Комарове и Разливе.
Торги, которые городской Фонд имущества провел в конце января этого года, стали сенсацией. Тихая Купеческая гавань, участок площадью 183 929 кв. м, предназначенный для строительства малоэтажного жилья, продан за астрономическую сумму – 1,15 млрд руб. То есть цена продажи городской земли частному инвестору составила почти 24 тыс. дол. за сотку – прежний рекорд перекрыт в три раза. Отметим, что данная территория находится вовсе не в президентской Стрельне, а значительно дальше – за парками Петродворца, почти у самого Ломоносова. Если учесть, что здесь предполагается строительство 30 тыс. кв. м жилья, цены, очевидно, будут «элитными» – никак не ниже 4–5 тыс. дол. за квадратный метр (ведь в цену каждого «квадрата» будущего дома или квартиры уже заложена аукционная стоимость земли в размере 1450 дол. – такого нет даже в историческом центре Петербурга).
Вряд ли застройщик сочтет целесообразным строить на столь дорогой земле только односемейные коттеджи: скорее всего, в составе комплекса будут проектироваться и другие типы малоэтажного жилья. Тем не менее эксперты оценивают данную покупку ООО «Купеческая гавань» как выгодное приобретение: инвесторы верят в светлое будущее Петродворцового района.
На другой и, по всей видимости, самый эпатажный в нашем регионе жилищный проект – «Жарптица» – стратегический инвестор также уже нашелся (см. подробности в «ЗО» № 2, 2007). Здания бионической архитектуры будут располагаться не на землях вчерашних совхозов и даже не на намывных островах, а на платформах, плавающих в Финском заливе у Большой Ижоры.
Кроме амбициозных проектов, в районе намечаются и более демократичные начинания. Говорить о них, как об уже состоявшихся проектах еще рано. Пока наблюдатели лишь отмечают высокую активность продавцов и покупателей земельных участков (как правило, речь идет о массивах, образованных из выделенных паев бывших совхозов). Наделы от 2 до 60 га, которые то и дело появляются в листингах продаж, почти всегда обделены инженерными сетями. Однако приближение строительства кольцевой автодороги (КАД) делает свое дело: цены предложения растут, по данным «ЗО», за прошлый год они увеличились на 35–40%. Покупатели же интересуются преимущественно большими участками – до 30–40 га, и именно для строительства коттеджей.
Коттеджные городки нового поколения
Продолжим сравнение северного и южного берегов. Курортный район активно застраивался в 1990х годах, вокруг каждой сотки кипели нешуточные страсти, на отвоеванных территориях возникали причудливые замки, кирпичные хоромы площадью до 300–400 кв. м. В заповедных уголках Выборгского и Приозерского районов формировались дачные поселки с поместьями по нескольку гектаров.
Отсутствие общего для города и области плана развития Карельского перешейка породило многие весьма причудливые жилые образования. Так, на стыке города и области появилась «страна заборов» РепиноЛенинское, а все, что не вписывалось в генпланы и строилось на сельскохозяйственных землях, оформлялось как дачные некоммерческие партнерства. Карельский перешеек, где львиная доля новых коттеджных поселков оформляется как ДНП, обречен остаться местом дачного отдыха трудящихся и успешных предпринимателей. Собственно говоря, в самой организационноправовой форме ДНП нет ничего криминального, однако она позволяет построить только поселок с односемейными домами, но никак не городок с жильем разных типов и классов (от уютной пятиэтажки с квартирамистудиями и таунхаусов до собственно односемейных домов).
Таким образом, если северные предместья Петербурга вне конкуренции как дачные районы, то пока еще не поделенный на квадраты для «индивидуалов» и «самозастройщиков» юг имеет шансы обрасти не дачными поселками, а малоэтажными городками, рассчитанными на постоянное проживание.
К слову, некоторые проекты, предлагаемые сегодня застройщиками, показывают серьезные сдвиги в вопросах генпланирования. Девелоперы, работающие и в сегменте демократичных поселков, и в сфере создания фешенебельных малоэтажных районов, все чаще отказываются от таких планировочных решений, когда разбивка территории сводится лишь к нарезке земли на участки по 10–15 соток. Строительство коттеджных поселков в условиях городской среды требует комплексного подхода. Застройщики все чаще стремятся предложить в рамках одного комплекса жилье разных типов и классов. Поселкигородки, состоящие из нескольких микрорайонов и очередей застройки, более перспективны, ибо позволяют девелоперу гибко реагировать на изменение конъюнктуры (при периоде строительства три–пять лет в разные моменты повышенным спросом пользуются определенные классы домов: то вдруг элитные дворцы начинают скупать, то холостяцкие студии под крышами…). К тому же коттеджный городок подразумевает более комфортную жилую среду, нежели поселок, где владелец особняка вынужден топать по пустынной улице мимо унылых соседских заборов к расположенному у въезда с шлагбаумом магазинчику «24 часа».
Исход с Рублевки?..
Опять обратимся к столичному опыту. Когда РублевоАрхангельское направление оказалось перегруженным (и порой результатами не слишком удачных строительных экспериментов), девелоперские структуры развернули PRкампанию с целью подогреть интерес «элитариев» к Новорижскому шоссе. Здесь можно было формировать новые районы малоэтажки, что называется, с чистого листа. Есть вероятность, что инвесторы и застройщики, заинтересованные в развитии Петродворцового и Ломоносовского районов, тоже создадут ассоциацию, которая поставит целью позиционирование данного направления как своего рода новой Риги – престижной альтернативы питерской Рублевке.
В глазах потенциального новосела наша новая Рига должна отличаться от нашей же Рублевки более современной застройкой: у Ломоносовского направления есть шансы противопоставить карельской эклектике гармоничную жилую среду. При этом дворцовопарковые ансамбли Петродворца и Стрельны должны прививать вкус и диктовать стиль. Очевидно, барокко или классицизм.
Конец транспортной блокады
Еще один плюс Ломоносовского направления – сравнительно невысокие транспортные нагрузки. Воскресными летними вечерами, когда с шести соток возвращаются дачники из Грузина, Пупышева и Мшинской, стратегические въезды в город оказываются закупоренными многокилометровыми пробками. В отличие от вышеобозначенных направлений, Ломоносовское – самое спокойное: сразу за Большой Ижорой начинаются заповедные леса, погранзона и пока еще девственные ландшафты, до боли напоминающие сосновопесчаный Карельский перешеек.
Преимущество это, впрочем, временное: стратегическая танковая бетонка, берущая начало от Большой Ижоры и теряющаяся в лесах Карельского перешейка, по замыслам областных властей, в обозримом будущем должна стать важной транспортной артерией. В Ломоносовском районе, близ порта (который также будет расширяться), она должна обрасти складскими комплексами, но в конечном счете призвана избавить от транзитного большегрузного транспорта пока еще не существующий западный участок КАД.
Когда долгожданная кольцевая автодорога замкнется, основные микрорайоны малоэтажной застройки петербургской новой Риги окажутся внутри КАД, что также можно рассматривать как серьезное стратегическое преимущество юга перед севером.
Ключевой вопрос: «когда?»
Вероятно, активное градостроительное развитие питерской новой Риги придется на 2008–2012 годы, а катализатором станет именно строительство КАД, которая наконецтаки свяжет конкурирующие север и юг, примирит и выравняет цены рынка недвижимости. По всей видимости, именно в этот период «стройка века» регионального масштаба подойдет к логическому завершению.
Второй момент, который не следует сбрасывать со счетов, – состояние самого рынка недвижимости. Маркетологи строительных компаний с тревогой ждут 2010 года и рыночной ситуации, обозначенной строителями «классического» жилья квартирного типа как «проблема2010». Суть ее заключается в следующем: к обозначенному году, если заявленные на сегодня строящиеся объекты будут сданы, количество жилья в домах «рыночного» периода постройки достигнет критической отметки – 15% общего жилого фонда Петербурга, а на рынке относительно современного и эргономичного жилья (на сегодня это главный аргумент в пользу покупки строящейся квартиры перед приобретением «брежневки» или «хрущевки») начнется затоваривание. В результате застройщики, реализующие проекты многоквартирных и многоэтажных домов, столкнутся с неразрешимыми трудностями: продавать «классические» квартиры в строящихся домах будет много сложнее, нежели сегодня. Это обстоятельство заставляет «городских» застройщиков уже сегодня искать более привлекательные для потенциальных новоселов сегменты рынка жилья.
При этом Петродворцовый район Санкт-Петербурга и часть Ломоносовского района Ленинградской области (та самая, что находится внутри КАД), должны оказаться самыми подготовленными территориями для комплексной малоэтажной застройки образца первого десятилетия XXI века.
