Между тем банкиры пока не спешат говорить о буме кредитования загородной недвижимости. По их оценкам, основной объем ипотечных сделок (порядка 80%) приходится на квартирные кредиты. «На загородные объекты (дома, земельные участки) приходится пока не более 5–10% кредитов. Тем не менее это перспективное направление, и объем таких ипотечных сделок будет расти», — утверждает Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка.
Сегодняшние ставки по кредитам на загородную недвижимость на 0,5–1,5% выше ставок кредитования при покупке квартиры на вторичном рынке. В основном петербургские банкиры готовы кредитовать покупку домов в коттеджных поселках, да и то далеко не во всех. Но, как говорят специалисты, если вы присмотрели «домик своей мечты» в деревне, и он снабжен всеми необходимыми коммуникациями, — можно с большой долей вероятности рассчитывать на получение займа.
Нет — садоводам!..
Между прочим Агентство по ипотечному жилищному кредитованию еще год назад заявило о запуске программы кредитования покупки земельных участков, однако, до сих пор так и не воплотило ее в жизнь.
— Сейчас на рынке есть единичные банковские продукты, которые дают возможность получить ипотечный кредит на строительство дома под залог земли либо на покупку самого участка. И, хотя такие программы предлагают всего несколько банков, этот вид кредитования будет развиваться: спрос на землю продолжает расти, — говорит Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».
— Кредит на дом можно получить, если у него есть статус жилого строения. Это должно быть указано в свидетельстве о праве собственности. Дома, предназначенные для временного проживания (расположенные в садоводствах), банки пока не кредитуют», — рассказывает Наталья Иванова, ипотечный брокер, специалист по недвижимости АН «Монолит».
Но это не все ограничения. Например, недавно банки наотрез отказывали в кредитах на деревянные дома с печным отоплением. Сегодня ограничений меньше: если дом снабжен всеми коммуникациями и имеет статус ИЖС — вариант практически безотказный. При этом должно быть подведено электричество, должен функционировать водопровод (не обязательно центральный), а также желательно, чтобы дом имел не только печное отопление. Кроме этого, износ дома не должен превышать 45%. Это определяет оценщик, аккредитованный банком.
Вместо квартиры
Есть дома и участки, которые купить в кредит никак нельзя: это объекты, расположенные на землях садоводств и ДНП. И даже если на таком участке стоит коттедж со всеми коммуникациями, эквивалентный по стоимости четырехкомнатной квартире в Петербурге, в документах на него будет указано «назначение — нежилое». Банки в залог такие объекты не принимают. Также нельзя получить кредит на загородный дом, если земельный участок, на котором он расположен, находится не в собственности. Однако выход предлагают альтернативные схемы: можно получить кредит под залог городской квартиры. Такую услугу предлагают практически все банки. Но условия выдачи ссуды и процентные ставки ощутимо разнятся, а правильный выбор кредитной организации порой помогает сэкономить десятки тысяч долларов. Кредит под залог имеющегося жилья можно получить в размере до 85% его оценочной стоимости на срок от 5 до 20 лет при ставке от 9,9% (в валюте) до 14,5% (в рублях). Если банк отслеживает дальнейшее использование средств — процентная ставка ниже, если нет — выше. К примеру, в банке «Дельта Кредит» при использовании кредита для покупки зарубежного жилья можно получить «рублевую» ссуду под 9,9–11% годовых на срок до 20 лет. В «КитФинансе» — без «отслеживания», кредитная ставка составит уже 14% годовых. К слову, отметим, что разница в 1,8% при сроке кредитования 15 лет, при сумме кредита $80 000 в итоге выливается в «лишние» $30 000 при возврате.
Кто у вас застройщик?
Несмотря на высокий спрос, из почти полусотни продающихся вокруг Петербурга коттеджных поселков различных ценовых категорий купить дом в кредит можно лишь в считаных из них. Почему? Одна из проблем — «неправильный» статус земли. Часто застройщики начинают возведение жилых комплексов на землях, не имеющих статуса ИЖС. Перевод земель требует времени и немалых средств. Поэтому нередко строительство идет на землях, имеющих статус ДНП — дачного некоммерческого партнерства на землях сельскохозяйственного назначения. Таким образом, схема, позволившая начать застройку вполне привлекательных с точки зрения новосела территорий, тем не менее тормозит развитие загородного сегмента рынка кредитования.
Статус ДНП не позволяет большинству банков брать возведенные на такой земле коттеджи в залог. Кроме того, подобный статус не позволяет зарегистрировать собственника в доме, а участкам дать «милицейские» адреса.
Для банка-кредитора важно, чтобы дом, который вы приобретаете, уже был сдан в эксплуатацию и на него было оформлено право собственности. По данным Городского ипотечного банка, наиболее популярно приобретение готовых коттеджей на вторичном рынке (то есть у покупателя-инвестора), а также кредит под залог имеющейся квартиры на покупку дачи либо земельного участка и строительство на нем дома.
С кредитами, предметом залога в которых является земля, ситуация и вовсе туманная. Любой потенциальный инвестор сегодня знает, что земля растет в цене, и уверен, что вложения в покупку участков для него наиболее перспективно. Увы, банкиры не разделяют энтузиазма участников земельного рынка: такие объекты сложно оценить, зато легко переоценить. В этом случае при продаже объекта залога именно банкиры окажутся у разбитого корыта. Впрочем, там, где участок имеет статус ИЖС, и расположен в районе с развитой инфраструктурой, проблем с получением кредитов гораздо меньше.
Хорошие предложения для своих
Есть и альтернативные решения. Чаще всего ипотечные схемы работают там, где застройщик возводит поселок на паях с банком, тот кредитует фактически «свой» объект. Пример — район малоэтажной застройки «Новая Ижора», которую ведет компания «Балтрос». Здесь, по словам президента холдинга Олега Еремина, кредитовать приобретение домов будет «НОМОС-банк». Аналогичная ситуация с объектами «Янино», «Бель Виль» и другими коттеджными комплексами.
Между прочим, практически так же два года назад дела обстояли на первичном рынке городского жилья. Ипотека, которая только набирала обороты, имела здесь строго «выборочный» характер. Такие сопоставления позволяют надеяться, что и на рынке загородной недвижимости ситуация будет развиваться — навстречу массовому спросу. Растущая конкуренция в секторе ипотечного кредитования так или иначе заставит банкиров приближать свои программы к потребителю. Сегодняшние пробные шары необходимы в первую очередь для проверки работоспособности предложенных схем и ликвидности загородных объектов.
А кто банкир?
Заметные игроки на рынке загородной ипотеки, в том числе по кредитованию покупки коттеджей в строящихся поселках, — КИТ Финанс, Городской ипотечный банк, МДМ-банк, НОМОС-банк.
Как правило, такие кредитные организации предпочитают сотрудничать с девелоперами, хорошо им знакомыми. В банке, «согласном» на загородную ипотеку, существует перечень строительных компаний и объектов, включение в который возможно после соответствующей проверки кредитным учреждением. Может играть роль и предыдущий успешный опыт взаимодействия компании-застройщика и банка.
Банкиры называют средние суммы кредита, который они могут выдать на покупку коттеджа: у банка ГЛОБЭКС это $50–100 тыс., у Городского ипотечного банка — $100–250 тыс. В Райффайзенбанке средняя сумма по кредитам на покупку жилого дома с земельным участком составляет $140 тыс., а в НОМОС-банке — в среднем $150–200 тыс.
— Слой людей, готовых перебраться жить за город или приобрести там второе полноценное жилье, тоже пока невелик, — считает Игорь Жигунов, — а сами объекты различны по своему качеству, местоположению, статусу и ликвидности. Только в последнее время с началом строительства коттеджных поселков появилась возможность классифицировать и оценивать жилье по категориям — премиум, бизнес, эконом. И то это пока еще условность. Формируется цивилизованный рынок загородной недвижимости, его инфраструктура. Кроме того, нужно учитывать, что срок экспозиции жилья, то есть период, за который на жилье можно найти покупателя, в городе составляет в среднем от двух недель до двух месяцев. На загородном рынке — это 4–6, а порой и 12–18 месяцев. Если же коттедж еще только строится, либо на рынок выставлен недострой, то срок экспозиции такого объекта рассчитать невозможно.
