Занимательная статистика

Казалось бы, стабильности можно только радоваться. Предложений море: выбирай — бери, если есть деньги. Нет денег — открой любую газету и выбери поближе к дому место, где денег дадут: хочешь — без первого взноса, хочешь — вообще не заходя в банк, домой приедут, и даже не спросят, с каких шишей собираешься отдавать… Кстати, недавно СМИ сообщали, что на ограблении магазина попался вооруженный игрушечным пистолетом школьный учитель, который вдруг сообразил, что платить по ипотечному кредиту нечем.

Можно было бы успокоиться и начать жить без паники, присматриваясь к вариантам: процесс творческий, познавательный и бесконечный. Можно планировать свои действия и покупать жилье по мере необходимости. Но создается впечатление, что такая благодать только действует всем на нервы. Пропал интерес к покупке квартир? Нет, пропало другое: чувство глубокого удовлетворения, которое мог испытать любой, кто, купив квартиру, открывал через месяц газету, для того чтобы узнать, на сколько его жилище выросло в цене.

Что будет с ценами?

Это ключевой вопрос следующего года. По значимости для большинства населения страны даже вопросы о будущем президенте или распределении мест в Думе отходят на задний план. Покупать недвижимость, пока снова все не подорожало, или ждать. Все о недвижимости в Тобольске можно узнать здесь tobolsk.sova72.ru.

Когда цены упадут?

Оба прогноза имеют право на существование. Назовем аргументы в пользу снижения. Только по строительству жилья в многоквартирных домах в России заявлены грандиозные проекты. «По сравнению с прошлым годом вдвое увеличен ввод жилья и исчерпан инвестиционный спрос. Рост цен на жилье в 2007–2008 годах останется на уровне инфляции», — успокаивает граждан председатель Росстроя Сергей Круглик (что поделать, должность такая: обязывает успокаивать).

В масштабах Петербурга также нет особых сомнений в том, что к концу года будут сданы запланированные 2,45 млн кв. м, (только в первом полугодии построено 1,48 млн кв. м нового жилья — больше, чем за весь прошлый год; идем с опережением плана-графика). В настоящее время на разных стадиях строительства находится около 14 млн кв. м жилья. На ближайшие годы тоже все понятно — строить будут беспрецедентно много. Не вдаваясь в подробности и перечень масштабных проектов комплексной жилой застройки, отметим, что суммарная площадь построенного до 2012 года жилья только по десяти самым крупным проектам составит 11–12 млн кв. м. Естественно, менее масштабные также внесут свой вклад. Плюс реконструкция «хрущевок»: очевидно, что вместо одной пятиэтажки на той же площади участка будет построено, как минимум, 10–15 этажей, и объем жилья в квадратных метрах возрастет в разы. Не забудем, что богатым тоже есть где развернуться — в Парадном квартале, на Набережной Европы и в реконструированных домах центра города. Активно заговорили о строительстве государственных доходных домов. Ни одной цифры пока на официальном уровне не приведено, но идея здравая — государство созрело на инвестиционные проекты с длительными сроками окупаемости, а дальше — вполне возможно возрождение чисто петербургских традиций частных доходных домов, принадлежащих нынешним купцам, чиновникам и промышленникам.

Журнал Forbes составил рейтинг самых переоцененных рынков недвижимости в мире. Первая десятка выглядит так: Монако (74,07), Рим (50,51), Париж (37,45), Мадрид (30,3), Лос-Анджелес (26,88), Ванкувер (26,81), Вена (25,77), Окленд (25,64), Цюрих (25,19), Осло (23,45). В скобках — не цена квадратного метра, а число лет, необходимых для того, чтобы окупить недвижимость, сдавая ее в аренду. Удивительно, но ни Москва, ни Петербург в списках не значатся, хотя после прошлогоднего роста цены на недвижимость стали соизмеримы с ценами европейских столиц.

По данным Global Property Guide Петербург по признаку средней цены квадратного метра находится на почетном 25 месте в списке городов Европы… Вроде бы нет оснований опасаться нового подъема цен — предложение на рынке возрастает очень заметно и подавляющее большинство аналитиков предполагают стабильную ситуацию. Сценарии у всех примерно одинаковые — изменения цен плюс-минус в пределах уровня инфляции. Некоторые весьма авторитетные спецы предсказывают заметное снижение цен на переоцененное жилье низкого уровня качества. Но есть «белая ворона», причем тоже весьма крупная и авторитетная. Утверждать, что в следующем году цены снова поползут вверх и опять вырастут почти в два раза, продолжает сегодня только Геннадий Стерник. На общем фоне успокоительных речей и заверений такая позиция вызывает удивление и уважение. Стерник абсолютно уверен в адекватности своей модели, которая до сих пор не давала серьезных сбоев. За последние десять лет Стерник никогда принципиально не ошибался. Впрочем, доживем до июня 2008 года — увидим...

Теперь о нашей области. У ее жителей все еще продолжает теплиться надежда на возможность приобретения «доступного и комфортного» жилья в районах малоэтажной застройки. Но объемы строительства растут сами по себе, без видимого влияния авторов и идейных вдохновителей программы как политического лозунга. Малоэтажное строительство, которое является стержнем идеи реализации государственной программы, обещает через пару-тройку лет дать богатый урожай. Планы: 2007 год — 400 000 кв. м индивидуальных частных домов, 2008 — 500 000 кв. м, 2009 — 600 000 кв. м и 2010 — 750 000 кв. м. К 2011 году доля малоэтажного домостроения в общем объеме строительства областного жилья должна составлять не менее 50 %, а стоимость стандартного жилого дома площадью 54 кв. м будет равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за три года. Я так полагаю, что речь идет о строительстве с государственной поддержкой.

Если чиновники мониторят данные органов регистрации, фиксирующих новую застройку частных домов, приписывают эти успехи умелому руководству «по комплексному методу» и планируют творческую и финансовую инициативу частных застройщиков, то это лукавство может быть выявлено только чиновниками. Посмотрим — впереди выборы и смена «вертикали», которая наверняка последует за сменой правительства.

Тем не менее массовое развитие малоэтажного домостроения на территории Ленинградской области планируется реализовать на уже выделенных 96 участках общей площадью 1090 га под застройку примерно 3 млн кв. м малоэтажного жилья. В 2008 году эти участки будут выставлены на продажу. Вопросы, связанные с обеспечением участков инженерной инфраструктурой решаются на самых высоких этажах власти.

Небольшими проектами решение областного «жилищного вопроса», естественно, не исчерпывается. Началось строительство или проектирование практически новых городов-спутников — «миллионников» (по числу квадратных метров): Краколье, Янино, Кудрово. Серьезные проекты задуманы в Гатчине, Выборге, Девяткине. Всплывает законный вопрос: сколько же нам, потребителям, надо для полного счастья, то есть удовлетворения спроса? Сразу после удвоения ВВП или параллельно страна должна стремиться к количественному показателю — 1 кв. м построенного жилья в год на душу населения в стране. Так сказал президент. Сейчас не строят и половины. А через 3–5 лет?.. Вот задачка для аналитиков и прочих специалистов. Более конкретно звучит 36 кв. м на человека — именно столько запланировано в Концепции массового строительства жилья до 2025 года, разрабатываемой Минрегионразвития. Сейчас, оказывается, — 21 кв.м. на среднестатистического жителя России. Несмотря на печальный опыт реализации постановлений партии и правительства об обеспечении отдельным жильем граждан к 2000 году, я верю в светлые идеи. Получим мы через 17 лет свои 36 метров, а то и больше. В среднем.

Новые городские цены только подчеркивают недостатки постоянного проживания в каменно-асфальтовом городе и рельефно выделяют все прелести покупки жилья в некотором от него отдалении, называемом «загород», пригород», «сабурбия»…

Воспитательные меры прессы дают свои плоды — все больше состоятельных и не очень граждан устремляют взоры в сторону «загорода» и обращаются к различным СМИ за информацией. Вот тут-то они и сталкиваются с результатами труда других граждан, которые эту информацию предоставляют.

Что такое аналитика?

Сбор и аналитическая обработка информации о рынке недвижимости сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса. Научные основы этой области деятельности заложены трудами ныне активно работающих классиков — того же Геннадия Стерника и петербуржца Евгения Тарасевича. Понятие «анализ рынка недвижимости» в его повседневно-бытовом использовании состоит из двух взаимосвязанных этапов исследований, стоящих на разных уровнях с точки зрения трудоемкости работ и требующегося для этого уровня знаний:

1. Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций состоит из статистических исследований, в которых наиболее распространенным методом является маркетинг.

2. Исследование конкретного объекта на рынке недвижимости в его взаимосвязи с другими рынками в рамках анализа для целей обоснования конкретного инвестиционного решения (покупать–не покупать, получится ли в результате трудов желаемая инвестором норма доходности и т. п.). Обоснование является расчетной процедурой, с использованием для этого специализированного программного продукта и соответствующего багажа знаний, умений и навыков. В условиях постоянного роста цен инвестиции в недвижимость являются выгодными всегда, но в ситуации, когда на рынке наблюдается стагнация, цены зависли и вполне вероятно падение, инвестиционный процесс является рискованным. Любое решения требует обоснований и количественной интерпретации возможных вариантов. В этом случае данные мониторинга, анализа результатов и попытки прогнозирования путей и сценариев развития ситуации на рынке являются исходными данными для инвестиционных расчетов. Естественно, результаты расчетов и, соответственно, возможность принятия взвешенного и обоснованного решения на базе расчетов полностью зависит от достоверности исходных данных, в эти расчеты заложенных.

Соответственно, можно говорить о точности (достоверности) результата, только имея представление о точности исходных данных. А вот этого, к сожалению, никто нам обеспечить не может, поскольку сбор и обработка информации являются частной инициативой этих самых аналитиков, не имеющих сегодня единых стандартов описания предмета исследования.

За редким исключением каждый, кто так или иначе занимается исследованием рынка загородной недвижимости, изобретает собственную систему координат, в которых представляются результаты исследований.

На рынке городского жилья все более или менее стабильно, понятно и прозрачно, начиная с удельных показателей (например, стоимость квадратного метра общей площади квартиры) и до исторически сложившейся и понятной всем классификации жилья. Никто не перепутает хрущевку с кирпично-монолитным домом. На загородном рынке царит полная сумятица и самодеятельность: попробуйте понять, что кроется за понятием «цена 1 кв.м построенного коттеджа», или чем поселок «элит» отличается от поселка «де люкс». Тем не менее следует всячески поддерживать лозунг: «Больше аналитики всякой и разной». Со временем разберемся...

Настоящая заметка претендует на внимание как авторов аналитических исследований, так и потребителей их продукции — покупателей и инвесторов, и может рассматриваться как призыв собраться когда-нибудь в кучку и попытаться выработать единые критерии, характеристики и параметры, которые все заинтересованные лица воспринимали бы одинаково.

Ситуация на рынке

Что же происходит в сегменте рынка коттеджных поселков, которому, собственно говоря, и посвящен настоящий каталог? Ответ на вопрос прост и лаконичен: рынок активно развивается и быстро растет по всем количественным показателям.

Увеличивается предложение практически по всем разновидностям малоэтажного строительства и классам поселков. Заметно растут цены на земельные участки, причем во всех районах Ленинградской области: от лидеров — Всеволожского и Выборгского, до районов, где этот сегмент рынка только появляется (Кировского и Волховского).

В некоторых поселках продажи закрыты, многие находятся в стадии проектирования, подготовки и оформления документации. Среди активно рекламируемых поселков встречаются ситуации, когда продавцы снижают цены (видимо, здесь можно говорить о маркетинговых просчетах самого застройщика, чем о рыночной тенденции). Но чаще цены растут по ходу строительства.

Поселки с закрытыми продажами уходят в историю; вторичного рынка коттеджей в поселках пока что нет. Более 80% предложения концентрируется в четырех районах северного направления: Выборгском, Всеволожском, Приозерском и Курортном. Как правило, осваиваются земли вокруг озер. Растет популярность и привлекательность южного направления. Каждый построенный поселок становится «якорем», привлекающим девелоперов на соседние земли. Лучше и быстрее всех раскупаются дома стоимостью до $200 тыс. Максимальная цена коттеджа (дворца) достигает $2,6 млн.

Некоторые интересные данные о ситуации на рынке дают иллюстративные материалы, любезно предоставленные автору компаниями «Итака» (спасибо, Яна Долотова) и «Петербургская Недвижимость» (спасибо, Михаил Бимон).