Новый налог заменит два существующих налога для граждан (земельный и имущественный) одним. При этом объект (например, дом или квартира) будет учитываться как единый имущественный комплекс — объект недвижимости. Вторым фактором, который должен способствовать размыванию понятия «инвестиционная привлекательность жилой недвижимости», будет повышение ставки налога на объекты, в которых собственник не зарегистрирован, то есть на вторые, третьи, десятые и прочие «лишние» квартиры, находящиеся в собственности физических лиц.
Налогооблагаемой базой станет рыночная стоимость объекта недвижимости. Социальная идея сводится к следующему: если в трешке живут десять человек — налог платить не надо, если один, например бабушка пенсионерка, — налог должен стимулировать развитие рынка: если не можешь платить, большую квартиру придется продать и купить себе маленькую. Предполагается, что после этого умственного упражнения большая часть «инвестиционных» квартир и домов выплеснется на рынок и предложение превысит спрос с известными последствиями.
Рассчитываться рыночная стоимость будет при помощи методики массовой оценки. Такая методика успешно используется в Петербурге при определении размера ставки аренды помещений, принадлежащих городу. Ставка растет постоянно, и сейчас уже не известно, то ли ставка догоняет сложившуюся на рынке, то ли рынок приспосабливается к изменениям, предложенным крупнейшим игроком. С одной стороны, активно пополняется бюджет города, с другой — в каждой выпитой нами в кафе чашке кофе больше половины приходится на арендную плату, которую платит тот, кто этот кофе сварил.
Но напомню: к недвижимости, в соответствии с определением из ст. 130 ГК РФ, «относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». И нас, конечно, должна интересовать эта тема в части, касающейся объектов загородной недвижимости, в частности коттеджей в поселках. Сегодня счастливые обладатели этого типа жилья платят налог на дом и землю отдельно. Для здания при этом налогооблагаемой базой является стоимость замещения (стоимость строительства нового за минусом физического износа), которая за счет этого износа ежегодно уменьшается, а для земли — кадастровая стоимость. В настоящее время идут активные подготовительные работы по приравниванию кадастровой стоимости земли к рыночной на основании мониторинга рынка загородной недвижимости. Источником информации служат различные печатные или непечатные (имеется в виду Интернет) СМИ, в которых представлены цены предложений. Любой риэлтер скажет, что цена предложения, мягко говоря, не всегда отражает цену сделки, особенно на загородном рынке. Однако цену сделки не знает никто, кроме ее участников. Даже наша мощная система налогообложения. А цена предложения считается публичной офертой и заводится в базы данных. Поэтому будущая кадастровая стоимость, определенная таким способом, может оказаться выше рыночной.
Как только эти две составляющие объединятся в документах в единый «объект недвижимости», они приобретут такой атрибут, как «рыночная стоимость», то есть станут существенно дороже. Учитывая нынешние тенденции рынка («недвижимость всегда растет в цене»), налог ежегодно будет увеличиваться, если, конечно, тренд не изменится.
Активно пропагандируемое жилье за городом в сознании нашего человека пока что не укладывается с отсутствием жилья в городе. Если поселок позиционируется как место «постоянного проживания», куда переедут на ПМЖ продавшие квартиры в городе, то зарегистрироваться придется как жителям некоего поселения, которое должно стать «населенным пунктом», с соответствующими государственными органами власти и управления. В противном случае все, что продается и покупается в поселках, всегда будет «дачей» либо вторым — десятым («инвестиционным») жильем, а тогда ежегодная сумма налога не покажется маленькой даже очень обеспеченным физлицам. Особенно обидно может стать тем, кто приезжает на дачу только по праздникам, а Новый год проводит на Мальдивах. Но и в Европе второй дом — удел богатых.
В качестве разминки предлагается простая задачка: следует умножить рыночную цену вашего домика в деревне, например, на 0,022 (если вы там зарегистрированы), или на 0,09 (если он является «вторым — десятым и т. д.). Затем посмотрите, сколько стоит пребывание в санатории, доме отдыха или гостинице где-нибудь на побережье. Впрочем, можно считать эту публикацию новогодней страшилкой, поскольку у депутатов Думы имеются и недвижимость, и инстинкт самосохранения.
