Петербургский филиал Национального резервного Банка[br]Алла Трубникова, советник управляющего
1. Ипотечное кредитование на загородном рынке тормозится рядом факторов. Существует специфика ипотечного кредитования для приобретения загородной жилой недвижимости. Заемщик приобретает в собственность не только жилье, но и землю, поэтому юридически «чистыми» должны быть оба объекта. При анализе и оценке объектов залога (дом + земля) банки учитывают, отдельно стоящие это дома или дома в организованных коттеджных поселках. Стандартные дома в организованных коттеджных поселках городского типа оценить не составляет труда. Что касается отдельно стоящих домов, построенных по индивидуальным проектам, то определить, насколько они ликвидны и по какой цене могут быть проданы, гораздо сложнее. Кроме того, для банков важно, чтобы земельный участок не только был оформлен в собственность заемщика, но и чтобы статус земли соответствовал жилью — это земли поселений и под ИЖС. Также не должно быть изменено целевое назначение земельного участка, не должно быть обременений и ограничений (в соответствии с кадастровым планом). В противном случае при наличии экологических и иных правонарушений, связанных с нарушением порядка предоставления земли, существует риск изъятия земли. Если речь идет о первичном рынке, то банк дополнительно оценивает риски, связанные с застройщиком или инвестором, так как на этапе строительства в залог оформляется право требования на объект строительства. А застройщиками загородного жилья зачастую являются небольшие компании, не обладающие достаточными ресурсами. Отсюда повышается риск невыполнения застройщиком обязательств.
2. Рынок загородного ипотечного кредитования постепенно развивается. По ориентировочным оценкам участников рынка, объем ипотечного кредитования на загородном рынке составляет 10–12%. Пример успешного ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости — малоэтажный поселок городского типа «Янино». Дома в строящемся поселке позиционируются как альтернатива городской квартире для представителей среднего класса. Доступность жилья обеспечивается и невысокой стоимостью строящихся объектов, и использованием системы ипотечного жилищного кредитования. Как представляется, для приобретения именного такого типа загородной недвижимости более всего будет востребована ипотека.
3. На мой взгляд, такая доступность имеется уже сейчас. В частности, в том же поселке «Янино» дома в рассрочку приобретают именно представители среднего класса. В настоящий момент 23 покупателя домовладений в «Янине» уже воспользовались ипотечными кредитами НРБанка и инвестиционного банка «Кит Финанс». Еще 15 кредитных заявок находятся на рассмотрении в банках.
«Павловский посад»[br]Олег Гайворонский, директор по продажам, маркетингу и развитию
1. Не секрет, что банки, выдавая ипотечные кредиты, пытаются максимально защитить себя и снизить свои возможные риски по невозврату кредита. Не исключено, что банки были бы более лояльны, если бы в этих вопросах не находились под давлением и строгим контролем Центробанка. Именно поэтому получение ипотечного кредита возможно на более выгодных условиях, когда предмет залога можно «пощупать». К примеру, наличие недвижимости на городском рынке вторичного жилья, как правило, облегчает получение ипотечного кредита.
2. При получении ипотечного кредита хорошо организованные поселки с развитой инфраструктурой и продуманной концепцией всегда будут иметь преимущество перед отдельно стоящим коттеджем «в лесу», пусть даже в престижном месте. Общая капитализация конкретного предложения состоит из инфраструктуры и окружения, поэтому концептуально прописанные и продуманные проекты будут предпочтительны для банков, которые рассматривают ипотечные заявки.
3. Для этого доходы среднего класса должны вырасти относительно нынешних 25 тыс. рублей на члена семьи. Путь уменьшения размеров дома и участка для снижения стоимости представляется тупиковым — как ведущий к образованию печально известных советских дачных домиков на шести сотках. В настоящее время для среднего класса разумно рассматривать таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах с полным городским комфортом, но на природе, в закрытом малоэтажном комплексе.
ДСК «СПб-Строй»[br]Андрей Серов, генеральный директор компании
1. На наш взгляд, развитию ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости мешают несколько причин. Во-первых, низкая ликвидность объектов загородной недвижимости. Ведь продавать загородный дом дольше и сложнее, чем квартиру в городе по аналогичной цене. Во-вторых, очень много земельных участков имеют или неправильно оформленные документы на собственность или неясную историю возникновения собственности. Следует отметить и такую особенность, как длительный срок оформления документов на собственность в Ленобласти, что также сказывается не лучшим образом на решении банка о выделении кредита. В-третьих, для земель сельскохозяйственного назначения невозможно ипотечное кредитование в силу неудачного закона об ипотеке, который исключает из системы ипотечного кредитования все дачные некоммерческие партнерства и садоводства.
2. В настоящее время банки кредитуют в основном загородное жилье бизнес-класса стоимостью от 250 тыс. долларов. И очень неохотно кредитуют дома экономкласса.
3. Прогноз — дело неблагодарное, поскольку должно измениться многое. Как минимум, нужно включить в закон об ипотеке дачные некоммерческие партнерства и садоводства, как максимум — должны вырасти доходы населения.
«Окстрой»[br]Яна Миляева, менеджер по PR и рекламе
1. К сожалению, на сегодняшний день очень мало банков-партнеров, которые согласны кредитовать коттеджное строительство на первичном рынке недвижимости. Это связано с тем, что в большинстве коттеджных поселков земля находится в аренде, а не в собственности компании.
2. Чаще всего ипотека востребована для клиентов, строящих коттеджи эконом- и бизнес-класса. Но рост цен стимулирует и людей с высоким уровнем доходов, то есть тех, кто планирует строить элитное жилье, пользоваться ипотечными программами.
3. О доступности домов в рассрочку можно будет говорить, когда уровень доходов среднего класса окажется соразмерен росту цен на недвижимость. Когда сознание людей со средним уровнем достатка будет стимулировать их приобретать загородную недвижимость. Когда престижнее будет проживать за городом, а не в городе.
Greenside[br]Ирина Галицкая, коммерческий директор компании
1. Последние годы рынок загородного жилья развивается очень быстро, но большинству желающих загородный дом пока недоступен. Несмотря на перспективность рынка, для развития ипотеки есть несколько сдерживающих факторов. Пока немного банков готовы работать на этом рынке. Из-за несовершенства законодательства в области земельных отношений банки не всегда могут оформлять договоры ипотеки под те документы, которые имеют землепользователи. Также возникают сложности с оценкой реальной стоимости залога. Не всем покупателям подойдет возможный вариант оформления кредита под залог другого имущества. И еще один фактор — высокие процентные ставки по загородной ипотеке. Это делает ее доступной для небольшого процента населения. Поэтому пока большинство договоров по загородной ипотеке заключаются на дома в уже построенных поселках.
2. Наиболее востребована ипотека будет в поселках экономкласса. Покупатели домов в поселках более высоких ценовых сегментов будут использовать другие возможности финансирования покупки, не ипотечные схемы, либо оплачивать покупку сразу. Большинство кредитов будет выдаваться на недорогие объекты.
3. Городская ипотека тоже непросто выходила на рынок. Думаю, и на загородном рынке ситуация изменится в течение полутора лет. И дом в рассрочку в коттеджном поселке станет доступным для представителей среднего класса.
Knight Frank[br]Полина Яковлева, руководитель отдела элитной недвижимости
1. В первую очередь мешает сложившаяся практика оформления земельных участков. В загородном строительстве распространен такой вариант: земля является собственностью застройщика, однако она не разбита на кадастры в момент строительства и продажи. В итоге получается, что она не может быть предметом залога. Соответственно, банки отказывают в выделении кредита тем лицам, которые строят дома на таких земельных участках. Вообще для банков желательно, чтобы имелось что-то готовое в качестве залога, лучше всего — построенный дом. В этом случае шансов получить кредит гораздо больше, чем на стадии рытья котлована под будущий коттедж. Кроме того, играет роль авторитет компаний-застройщиков. На загородном рынке работает много мелких компаний, для банков они не являются авторитетными, поэтому кредиты их клиентам выдаются неохотно.
2. Думается, что на недвижимость в элитном сегменте ипотечные кредиты будут выдавать менее охотно, поскольку в данном случае выше финансовый риск. Уже сейчас мы наблюдаем, что даже очень богатых клиентов трижды проверяют, прежде чем предоставить кредит. Такое ужесточение кредитной политики связано, в частности, с американским кризисом ипотечной системы. Напротив, для строительства домов экономкласса кредиты выдаваться будут — надо только, чтобы сложился соответствующий экономический климат.
3. В настоящее время о такой доступности говорить пока не приходится. Даже люди с доходом 10 тыс. долларов на семью должны брать очень большую сумму в кредит, чтобы приобрести загородный дом с удобствами. Причем процентная ставка такая, что за время погашения кредита придется выплатить вторую стоимость дома. И этот вариант подавляющее большинство людей, конечно, не устраивает. Да и вообще, многие из прилично зарабатывающих людей еще не вышли из экономической «тени», а значит, о серьезных кредитах речи идти не может. Такая доступность впрямую зависит от роста благосостояния населения, а также от государственной поддержки приобретателей загородных домов.
«Терра»[br]Дмитрий Зюзин, генеральный директор
1. В определенной мере мешает кризис ликвидности российских банков. И, как следствие, ограничение возможности фондирования из-за сложностей, возникших с получением дешевых западных ресурсов после кризиса в США. Это привело к росту процентных ставок и ужесточению требований к заемщикам. Также мешает сокращение в октябре–ноябре со стороны АИЖК выкупа закладных у банков, что заставило их спасаться рефинансированием у крупных игроков. В данных условиях длинные и крупные кредиты постепенно становятся прерогативой госбанков и «дочек» иностранных банков. Кроме того, одной из помех является отказ большого числа банков от предоставления кредитов без первоначального взноса. Еще можно упомянуть малое количество ипотечных программ, несовершенство законодательной базы с оформлением залога земли (в основном только ИЖС и земли поселений), а также сложности со страхованием загородной недвижимости.
2. Для объектов в организованных поселках экономкласса, так как это самый востребованный сегмент. Покупатели таких объектов, как правило, люди со статусом «около» среднего класса, не имеют лишних денег, но умеют их считать.
3. В ближайшем будущем, то есть дома в рассрочку станут доступны через два-три года, в силу того что этот сегмент очень активно развивается. Ситуация улучшится а) при возможном снятии ограничений АИЖК по приобретению для очередников на государственные деньги объектов в загородных коттеджных комплексах экономкласса, не имеющих статуса ИЖС; б) когда на этом рынке с приходом дочерних иностранных банков усилится банковская конкуренция; в) когда заработает механизм «секьюритизации» ипотечных ссуд. Должно также увеличиться число банков, предоставляющих такие услуги, количество ипотечных продуктов, предлагаемых этими банками, а также число компаний-застройщиков, использующих совместно с банками ипотечные программы при продаже объектов в своих поселках.
«Тимбер Продукт»[br]Денис Малышев, генеральный директор
1. Мешает отсутствие точной оценки объекта ипотечного кредитования. Рынок загородной недвижимости только начал складываться, и у банков есть риск, связанный с реализацией такого залогового объекта, как дом и земельный участок. Кроме того, надо учесть, что большинство коттеджных поселков строятся на землях сельскохозяйственного назначения. Поскольку действующее законодательство РФ предусматривает ограничения, связанные с оборотом таких земель, банки предпочитают не включать в свои программы ипотечное кредитование строительства домов на землях сельскохозяйственного назначения.
2. На сегодняшний день ипотечное кредитование наиболее востребовано в коттеджных поселках, где цена дома с участком не превышает 300 тыс. дол. Преимущественно это поселки «среднего класса». Затем следуют поселки бизнес-класса, где стоимость дома с участком не более 600 тыс. долларов. Оформление ипотеки на объект класса «премиум» и «люкс» — редкий случай.
3. Перспективы развития ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости самые положительные. Все больше банков выходят с программами ипотечного кредитования, соответственно, у потребителя расширяется выбор, проще подобрать индивидуальную программу. Однако высокая процентная ставка и небольшой срок кредитования по сравнению с городской ипотекой препятствуют росту оформленных ипотечных кредитов на загородные объекты.
«Содружество»[br]Ирина Смирнова, зам. генерального директора по инвестициям
1. Во-первых, развитию ипотечного кредитования мешает отсутствие участков, которые непосредственно имеют статус ИЖС. Во-вторых, отсутствие схемы, при которой объект недвижимости мог бы служить предметом залога. Наконец, отсутствие у большинства застройщиков разрешительной документации.
2. Я считаю, что ипотека больше будет востребована для поселков экономкласса. Те, кто покупает жилье в поселках элитного класса, не так нуждаются в ипотечном кредитовании. Для них рассрочка на два года не является проблемой.
3. Данную ситуацию прогнозировать сложно. Дом в коттеджном поселке может стать доступным для среднего класса в двух случаях: либо за счет снижения стоимости жилья, либо за счет заметного увеличения доходов среднего класса. В настоящее время ситуация на рынке такова: дорожают строительные материалы и увеличивается стоимость земли. В этих условиях жилье дешеветь не может. А что касается доходов населения, то для покупки дома в коттеджном поселке необходимо зарабатывать 5 тыс. дол. в месяц, а это в ближайшее время вряд ли будет возможно для среднего класса.
УК «Объединенные ресурсы»[br]Сергей Соколов, директор по развитию
1. Я вижу здесь две основные причины. Первая — ипотека влечет за собой «открытость» бизнеса, то есть показ всех доходов, а это могут себе позволить не все компании, работающие на рынке загородного строительства. Вторая — отсутствие в полном объеме всей разрешительной и правоустанавливающей документации у компании-застройщика. Что касается нашей компании, то, как только появилась возможность приобрести у нас дом и участок по ипотеке, число покупателей, желающих воспользоваться ипотечным кредитом, значительно увеличилось. Причем у большинства это получилось.
2. Я уверен, что деньги считают все. И здесь не имеет значения, к какому социальному классу принадлежит покупатель. Просто есть покупатели, которым невыгодно показывать свой доход и его источник.
3. Ответ очевиден: когда сформируются все экономические предпосылки для создания этого среднего класса.
«Петр Великий»[br]Марина Чак, начальник отдела продаж
1. Развитию ипотеки мешает несколько факторов. Во-первых, правовой, поскольку при формировании права собственности возникает много юридических вопросов, связанных в первую очередь с землей. Зачастую объекты недвижимости не имеют всех необходимых правоустанавливающих документов. Во-вторых, фактор ликвидности. Оценить объект и его ликвидность в настоящее время очень сложно, поэтому оценочная стоимость объекта, проведенная различными компаниями, может различаться на 50–100 процентов. В-третьих, длительные сроки экспозиции загородных объектов по сравнению с городскими, что, в свою очередь, повышает банковские риски.
2. Сегмент наибольшей востребованности — это коттеджи или таунхаусы ценовой категории от 150 до 300 тыс. дол. В этом ценовом диапазоне наблюдается явный дефицит интересных предложений. Более дорогой сегмент несет большие риски по определению ликвидности и требует более тщательного подхода к оценке и страхованию. Поэтому для таких объектов очень важно, чтобы продавец заранее позаботился об их аккредитации в одном или нескольких банках. Исходя из опыта продаж нашего объекта — малоэтажного жилого комплекса «Сестрорецкие Дубки», можно сказать, что наибольшим спросом пользуются таунхаусы площадью около 200 кв. м. Наличие аккредитации нашего объекта в двух банках положительно сказывается на решении клиента воспользоваться ипотекой.
3. Дом в коттеджном поселке станет доступен для среднего класса по мере роста числа поселков экономкласса в востребованном ценовом диапазоне до 300 тыс. дол. США. Это должен быть поселок в экологически и территориально привлекательном месте, с домами площадью 120–150 кв. м и небольшими участками — 10–12 соток. Остается открытым вопрос легализации доходов. Немногие клиенты способны предоставить в банк сведения о доходах, которые достаточны для получения ипотечного кредита. К тому же клиент должен не только иметь высокий легальный доход, но и быть уверенным в его стабильности. Необходимо также унифицировать требования к заемщикам. В некоторых банках они очень завышены. Ну и, конечно же, важнейшим фактором остается снижение процентных ставок по ипотеке, которые на сегодняшний день все еще очень высоки.
ИСК «Константа»[br]Николай Волосатов, финансовый директор
1. На рынке загородной недвижимости обычно различают две категории объектов недвижимости: первичный и вторичный рынки. Основная проблема, которая тормозит развитие ипотеки на первичном рынке загородной недвижимости, — это отсутствие четкой юридической схемы оформления земельного участка и прав девелоперов на застройку. В настоящее время среди реализуемых и проектируемых коттеджных поселков крайне мало объектов, земельные участки которых надлежаще оформлены по закону. Сложности, возникающие при регистрации права собственности, как правило, затягивают необходимые проектные согласования на срок от шести месяцев до года. Кроме того, если необходимость кредитования банком покупателя коттеджа возникает в процессе производства строительных работ, то банковское учреждение принимает риски не только на заемщика как должника по кредиту, но и на застройщика коттеджного поселка. То есть возникают строительные риски. Учитывая это, банк осуществляет финансовый анализ застройщика и оценивает его возможности довести строительство до конца. Подобные кредиты очень рискованны для банков. Оптимальный выход в сложившейся ситуации — подписание компанией-застройщиком и определенным банком договора о том, что их клиенты могут получить ипотечный кредит на приобретение строящегося коттеджа в поселке, который развивает компания.
2. Сегодня тенденция такова, что недвижимость в загородных коттеджных поселках наиболее востребована. Однако покупатели домов в поселках премиум-класса редко прибегают к заемным средствам и если кредитуются, то, как правило, не по ипотечным кредитам, а по другим схемам и из других источников. Целевая аудитория банков, предлагающих различные схемы ипотечного кредитования, — бизнес-класс. Сумма кредита обычно составляет 30–70% стоимости домовладения, это примерно 100–250 тыс. долларов.
3. На данный момент покупателями домов в коттеджных поселках являются представители так называемого upper middle класса. А средний (middle) класс (по меркам Западной Европы) у нас только еще начинает формироваться, хотя именно он и является основным покупателем данного сегмента недвижимости во всем мире. Его становление зависит от экономической ситуации в нашей стране. Понадобится еще как минимум пять лет постоянного экономического роста (хотя бы теми же темпами), чтобы загородная недвижимость стала доступна. Также многое зависит от развития ипотечного рынка и долгожданного снижения ставок до европейского уровня. Однако в силу бушующего на финансовых рынках кризиса ликвидности это будет не скоро.
