Область обогнала город по ценам…
По словам Сергея Игольникова, начальника отдела формирования и мониторинга федеральных строительных и региональных целевых программ Комитета по строительству Ленинградской области, ситуация вполне благоприятная: к 2010 году на каждого жителя будет приходиться один квадратный метр новостроек. Это европейский стандарт. Пока же вводимое жилье достигло отметки «полквадрата» на душу населения, что в сравнении с другими регионами страны совсем неплохо.
«Растут и объемы малоэтажного строительства, ИЖС — и это нас радует. Цифры говорят сами за себя: если в 2004 году на малоэтажку приходилось 336 тыс. кв. м, в 2005-м — 372 тыс., в 2006-м — 363 тыс., в 2007-м (по предварительным оценкам) — 550 тысяч. Доля малоэтажного жилья в настоящее время составляет от 54 до 69% общего объема», — поведал господин Игольников.
Развитию малоэтажного домостроения благоприятствует политика областного руководства, а также здравый смысл и понимание того, что небоскребы в Раскулицах или в Ивановке не будут востребованы.
Особенность 2007 года — начало реализации крупных жилищных проектов: Кудровград (новый город неподалеку от Санкт-Петербурга) и Усть-Луга (новый город возле одноименного порта, который в последнее время набирает обороты). Оба проекта получили одобрение как на региональном, так и на федеральном уровне.
Поддерживает ли власть компании, работающие в сегменте малоэтажного строительства? Судя по словам Сергея Игольникова, да. Если компания берет заемные средства на инженерную подготовку территории, ей субсидируют часть процентной ставки. Рассматривается возможность увеличить субсидии до 90%. Федеральный бюджет оплачивает до 70% расходов при строительстве или реконструкции дорог к коттеджным поселкам.
Если Государственная Дума в 2008 году утвердит концепцию развития малоэтажного строительства, возможно, участки под застройку станут выделять целевым образом — без тендеров. Но, судя по всему, эта мера коснется лишь непосредственно жителей области, желающих построить дом.
Примечание
По данным Российской гильдии риелторов, за последние десять лет стоимость участков под застройку в Ленинградской области увеличилась в 60 раз, в то время как стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге выросла в 10 раз. В 2007 году цены на жилье в Петербурге повысились на 13,7% (элитное — на 40%), а малоэтажные дома, коттеджи и участки в Ленобласти подорожали в среднем на 60 процентов.
Проблемы? Их хватает. Самая главная — высокий спрос на недвижимость в Ленобласти и, как следствие, рост цен. Участки под застройку и уже готовые коттеджи активно покупают выходцы из газово-нефтяных регионов страны. Сказалась и нестабильная ситуация на фондовом рынке, в результате чего состоятельные люди стали активно вкладывать средства в недвижимость, в том числе загородную. Цены «разогрели» так, что область обогнала Петербург! Выход из ситуации господин Игольников видит в развитии ипотечного кредитования и увеличении объемов строительства. Обеспокоенный беспрецедентным ростом цен, Комитет по строительству Ленобласти провел мониторинг, и в настоящее время выявлены факты завышения цен на недвижимость в ближайших пригородах — по каждому из них будут разбираться.
Очень много вопросов остается по инженерии. Несмотря на то что в области реализуются программы по газо-, водо-, электроснабжению и подписано стратегическое соглашение с РАО «ЕЭС России», получить выделенные мощности для коттеджных поселков по-прежнему не так просто, как того хотелось бы.
Тревожит и инфраструктура. По мнению Сергея Игольникова, все новые крупные поселки должны иметь магазины, детские сады, медицинские пункты и так далее. «Мы требуем, чтобы застройщик при утверждении проекта, обязательно внес эти объекты, причем их ввод в эксплуатацию должен быть синхронизирован с вводом жилья. А возможно, такие объекты должны строиться с опережением. И конечно же, необходимо сразу решать вопросы по энергомощностям», — рассказал начальник отдела Комитета по строительству.
…но торги не проводятся и градостроительной документации нет
А вот Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской гильдии риелторов, во время «круглого стола» был настроен отнюдь не оптимистично. Он отметил, что долгое время правительство области было статичным наблюдателем, просто фиксируя все, что происходит на рынке малоэтажного строительства, а мониторингом и прогнозированием занялось лишь последние два года. Господин Созинов согласен, что проблема инженерии есть, и она общая для всего Северо-Запада. А инженерная подготовка коттеджного поселка — сегодня вообще очень дорогое удовольствие. Да и в целом проект развития малоэтажного строительства в России весьма дорогостоящий.
В области работают ипотечные программы, но они не панацея. Область стала строить бюджетное жилье, однако в очень небольших объемах, методом точечной застройки в том же Всеволожске. И это притом что Санкт-Петербург выходит на строительство миллиона квадратных метров бюджетного жилья ежегодно!
«С землей вообще ситуация патовая. В листингах сейчас, по нашим оценкам, от семи до десяти тысяч объектов, включая коттеджную застройку, вторичный рынок и участки. В декабре 2007 года земельных участков было на 10% больше, чем сейчас, это и понятно — рынок к весне оживает. Хотя идет самая настоящая спекуляция земельными участками: смотришь в листинги — и непонятно, как эти земли получены», — поделился соображениями Павел Созинов. И вновь провел сравнения с Санкт-Петербургом. В городе принят генплан, который, правда, корректируется. Но, по крайней мере, известно, какие территории предназначены под застройку. В большинстве же муниципальных образований Ленобласти таких планов нет — так как и где строить? В городе, согласно федеральному законодательству, проходят открытые торги «пятен» под застройку. В области — нет.
Примечание
В настоящее время, по мнению экспертов, объем рынка малоэтажного домостроения в Ленинградской области составляет 5 млрд дол., и в дальнейшем будет только увеличиваться. Объем предложений на рынке малоэтажного жилья будет возрастать примерно на 45% ежегодно, прежде всего за счет предложений экономкласса.
«Вы попробуйте прийти в какой-нибудь орган власти и написать заявление, что хотите приобрести участок в Ленобласти под строительство жилого дома, — посмотрите, чем это закончится. Все это напоминает Петербург начала 90-х годов прошлого века, когда была полная неразбериха с участками…» — посетовал господин Созинов.
Случается, что строительство начинают на землях сельхозназначения без перевода их в другую категорию. Потом возникают проблемы с межеванием территории, получением кредитов и т. д. Именно на юридическую чистоту выставляемых на торги участков, равно как и строящихся на них поселков, властям следует обратить внимание в первую очередь. Чтобы потом покупатели загородной недвижимости не пострадали.
Потребность есть, строить надо больше. Но где? Павел Созинов предложил революционный вариант: если земли под Санкт-Петербургом, используемые ныне в качестве сельхозугодий, не оправдывают себя (расположенные на них сельхозпредприятия не могут прокормить мегаполис), то их необходимо использовать под жилую малоэтажную застройку. Именно это позволит насытить рынок загородного жилья и сбить цену квадратного метра. Однако желание риэлтеров идет вразрез с политикой областного руководства, которое заявило однозначно: занятые под сельское хозяйство земли вокруг Петербурга будут использоваться строго по назначению.
Равнение на средний класс
Сергей Игольников счел нужным заметить, что сравнивать область и Санкт-Петербург не совсем корректно: «В городе совсем другая ситуация и с кадрами, и с финансами. К сожалению, вопросы территориального планирования решаются плохо во всех регионах, это общая беда».
Проекты планировки муниципальных образований Ленобласти будут, причем уже во второй половине 2008 года. Этим сейчас занимается РосНИИУрбанистики, выигравший тендер на планировку территорий. Скоро станет понятно, где можно строить. Пока ясно, что некоторые поселения будут расширяться за счет дополнительной малоэтажной застройки. Малоэтажка появится и вдоль трасс — там, где ей отведет место генплан.
Примечание
По данным Комитета по строительству Ленобласти, в третьем квартале 2007 года было введено в эксплуатацию свыше 800 тыс. кв. м жилья. В районах области и пригородных районах Санкт-Петербурга за это время построили более 3000 коттеджей. Рыночная стоимость одного строения в Курортном районе, по оценкам Российской гильдии риелторов, не менее 10 млн руб., в районе Луги — от полумиллиона.
Ну а тот, кто начинает строительство на землях сельхозназначения или занимает береговую линию, по мнению господина Игольникова, должен брать все риски на себя. Он напомнил о том, что в Московской области подобного рода незаконную коттеджную застройку просто сносили. Но затруднился сказать, будут ли предприняты аналогичные меры на Северо-Западе.
Каковы же ближайшие перспективы? По мнению Николая Третьякова, главного специалиста ГУ «Дирекция жилищных строительных программ», ИЖС будет набирать темпы, причем востребованными будут коттеджи по доступным ценам. Для того чтобы обеспечить доступность загородного жилья, необходим комплексный подход к решению вопросов кредитования, выделения участков под застройку, устройства инженерии и т. д.
Все участники «круглого стола» сошлись во мнении, что пока на рынке загородной недвижимости преобладают предложения класса «элит» и «премиум». Но начинается строительство больших поселков, ориентированных на средний класс, а также городов-спутников. Поэтому в 2008–2010 годах станет много больше предложений экономкласса. А ситуацию на рынке жилья, как и сегодня, будут определять, во-первых, уровень доходов населения, а во-вторых, возможность получения долгосрочных низкопроцентных кредитов.
