Со знаком качества «под ключ»

Кирпичный дом с железнодорожным душком

Полномочный представитель президента «Российской гильдии риэлторов» Павел Созинов, задавая тон дискуссии, совершенно справедливо заметил, что проблему качества строительства с завидной регулярностью обсуждают каждую весну — по крайней мере последние восемь лет. И актуальность темы год от года не снижается. С одной стороны, наблюдается рост стоимости строительных материалов: по оценке господина Созинова, только в 2007 году они подорожали в среднем на 30 процентов. Но что касается качества продаваемого риелторами жилья… «Девяносто процентов выставляемого на продажу нового жилья в Санкт-Петербурге идет с отклонениями качества. Отклонения не слишком серьезные, все это поправимо, тем не менее… Например, 95% стяжек не соответствуют нормативам. Чтобы после строителей довести квартиру «до ума», надо потратить еще как минимум пять-десять тысяч долларов», — рассказал представитель президента. Корреспондент «ЗО» тут же спросил, как обстоят дела с качеством в сегменте загородного малоэтажного жилья. Павел Созинов сказал, что по количеству продаж ИЖС самое малое в полтора раза превосходит (во всяком случае, пока) число продаж в коттеджных поселках. А в индивидуальном загородном домостроении встречаются «уникальные» экспонаты.

Не так давно был продан дом, заявленный в листинге как кирпичный. Его и реализовали по цене кирпичного строения. А когда наступило теплое время года, «счастливый» покупатель вдруг почувствовал в загородных хоромах резкий запах… железнодорожных шпал! Оказалось, что дом был сложен из старых шпал, а снаружи отделан кирпичом. Эта история изрядно повеселила собравшихся за «круглым столом», однако лишний раз напомнила о том, что при покупке недвижимости необходимо быть крайне осмотрительным. Следует потребовать у владельца дома (или агента по продажам) полный пакет документов на участок и дом, заказать экспертизу, если возникают какие-либо сомнения. Конечно, заключение экспертов стоит денег, но это значительно дешевле, чем те «сюрпризы», которые может скрывать уютный и комфортный с виду домик.

При приобретении дома не в коттеджном поселке, возведенном специализированной компанией, а в садоводстве, дачном массиве, населенном пункте Ленобласти, вообще следует проявлять повышенную бдительность. Потому что частник строит иногда из чего придется и как получится, используя непонятно какую рабочую силу в виде залетных бригад работников из стран ближнего зарубежья.

Заместитель директора ассоциации «Абетон» Юрий Федоров заметил, что именно такой частник чаще всего попадается на многочисленные расклеенные вдоль дорог объявления о продаже бетона, без которого фундамент и несущие конструкции (если дом не деревянный или каркасно-щитовой) не возвести. Кто производит этот бетон, какого он качества, сколько в нем цемента — не скажет никто. Обычно товар неизвестного происхождения несколько дешевле, чем заводской (в настоящее время цена одного кубометра бетона 5800 руб.), но и качество не то. А надежный фундамент и несущие конструкции — это, между прочим, гарантия безопасности строения.

ГОСТы и СНиПы есть или нет?

Вообще-то существуют многочисленные ГОСТы и СНиПы. Есть лицензирование и контролирующие органы. Почему же тогда качество строительства хромает? Павел Созинов нарисовал не слишком радостную картину. С 1 июня 2008 года лицензирование отменяется, строительный бизнес переходит на саморегулирование — об этом сейчас много спорят. Крупные компании, дочерние структуры которых, как известно, проявляют активность в загородном сегменте, в настоящее время разрабатывают документы, позволяющие контролировать качество работ — уже без лицензий. За основу, как сообщил господин Созинов, многие берут известную зарубежную систему ИСО 9000. Но это в перспективе. А пока — вакуум. «Закон о техническом регулировании, которому уже несколько лет, ничего не регулирует. Прокуратура Санкт-Петербурга оспорила все существующие СНиПы и ГОСТы. Градостроительный кодекс оставил прежние нормы надзора за качеством строительства, но, трудно сказать, насколько они действенны», — сказал Созинов.

Ведущий специалист службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Сергей Коноплев категорически не согласился с риелтором: «Не верьте, когда вам говорят, что СНиПы и ГОСТы устарели. Они действуют. Наши СНиПы и ГОСТы — лучшие в мире, иностранцы берут их за основу, когда разрабатывают свои документы, регламентирующие строительство».

Плохо то, что в новом Градостроительном кодексе изменилась мера ответственности строителей и производителей стройматериалов. Отныне за качество стройматериалов, как это ни странно, отвечает застройщик, а не тот, кто производит бетон, плитку или кирпич. «С одной стороны, это дает карт-бланш производителям строительных материалов, с другой — есть десятки примеров, когда строители просто не в состоянии определить качество предлагаемых им материалов», — сообщил господин Коноплев.

Но драматизировать ситуацию с качеством строительства, по мнению представителя надзирающей организации, не стоит: «А когда в России строили качественно, скажите? Я такого примера не знаю…»

Что делать в условиях столь полярных оценок заказчику (в нашем случае — будущему хозяину загородного дома)? Заказывать технический надзор за ходом ведения строительных работ и поставками стройматериалов. С этим были согласны все участники «круглого стола», только к единому мнению по статусу надзирающих опять-таки не пришли. Юрий Федоров сказал, что не совсем верно, когда подрядчик сам назначает технадзор, лучше, если контроль будет независимым и не за счет подрядчика. А вот генеральный директор концерна «Росстрой» Анатолий Дворецкий, компания которого ведет активную застройку не только в Санкт-Петербурге, но и во Всеволожском районе Ленобласти, считает, что технадзор от подрядчика вполне уместен. Ни о каком сговоре здесь не может быть и речи, ибо в случае чего отвечать придется строителям, и закрывать глаза на недоделки или нарушение техрегламентов смысла нет.

Павел Созинов подметил, что иностранцам в этом плане намного проще, нежели россиянам. За рубежом будущий владелец дома заключает договор со страховой компанией — и страховщики ведут диалог со строителями, дабы те не своевольничали на площадке. Судя по качеству зарубежного жилья, этот диалог вполне эффективен.

Бетон вместо хлеба

Как бы там ни было, качество загородного дома зависит прежде всего от строителей и материалов, с которыми они работают. В последнее время рынок строительных материалов дефицита не испытывает, более того — производство стройматериалов (наш журнал информировал об этом в прошлом номере) активно развивается в Ленинградской области, отрасль на подъеме.

Естественно, корреспондент «ЗО» не упустил возможности поинтересоваться у экспертов, удовлетворительно ли качество стройматериалов, производимых в Ленобласти и поставляемых на рынок из-за рубежа?

Представитель совета директоров компании «Сплав» Дмитрий Галкин (фирма специализируется на коммерческой недвижимости, но имеет опыт строительства коттеджного поселка в Ленобласти) сообщил, что методов контроля за качеством стройматериалов сейчас достаточно, можно заказать независимую экспертизу в лаборатории.

Тревожит экспансия китайских материалов. В документах производителей из КНР заявлено одно качество, на деле выясняется другое, и в итоге строители имеют неприятности. Китайские навесные потолки, изготовленные якобы по американской технологии, нередко через полгода после установки срываются с креплений. И керамогранит из Китая в эксплуатации совсем не то, что надо.

Что касается Сергея Коноплева, то он был предельно откровенен и беспокойства своего не скрывал: «Надзор за производством стройматериалов отменен. Кто хочет — тот и производит, были бы деньги для открытия предприятия. Сегодня законодательство это позволяет».

По мнению господина Коноплева, после отмены контроля наблюдается поляризация производителей стройматериалов. Профессионалы, которые на рынке давно и дорожат своей репутацией, стараются не только контролировать качество, но и повысить его, дабы не проиграть в конкурентной борьбе. Но некоторые «бизнесмены» пытаются, пользуясь случаем и прорехами в законодательстве, ловить рыбку в мутной воде. И это характерно как для Ленбласти, так и для других регионов России.

Не так давно в службу государственного строительного надзора и экспертизы пожаловали два молодых человека и вполне серьезно заявили, что у них есть вполне приличная сумма, достаточная для открытия нового производства. Поначалу они хотели выпекать хлеб, но прослышали, что производство бетона сегодня намного выгоднее, и вместо хлебопекарни решили построить бетонный завод. Пришли посоветоваться — с чего начать? Сергей Коноплев рекомендовал им все-таки заняться выпечкой хлеба. Смешно, конечно, но весьма поучительно: сегодня к производству стройматериалов можно приступать, не имея не то что опыта, а и элементарного спецобразования!

Профессионалы в связи со сложившейся ситуацией стали активизировать внутрикорпоративный контроль. Ассоциация производителей бетона, например, проводит экспертизы качества продукции на строительных площадках. «Инжспецстрой» счел необходимым ввести контроль труб методом лабораторного анализа — после того как некие «умники» стали зачищать от ржавчины пролежавшие годы в земле и предлагать их потребителю под видом новых.

Проблем с качеством строительства и строительных материалов, как оказалось, немало, закон несовершенен, а впереди — отмена лицензирования и переход на не всем пока понятную систему саморегулирования. Так что этот «круглый стол» явно не последний.