«Новые Риги» против «Рублевок»
Первыми зонами частной застройки, сегодня воспринимающейся как элитная, стали земли, расположенные близ любимых советскими чиновниками дачных районов и номенклатурных санаториев. Под Москвой это Рублевка, в пригородах Петербурга — «золотой треугольник» Солнечное—Репино—Комарово. Между тем чуть больше пятнадцати лет назад участок в районах, где цена сотки исчисляется многими десятками тысяч (в долларах), порой можно было выменять на подержанные «Жигули». Но стремительный рост цен, а вместе с ним эклектичная застройка дачных мест, так любимых бабушками и дедушками сегодняшних «элитариев», вытеснили представителей более молодого поколения бизнесменов, желающих жить не в квартире, а в собственном доме, в другие пригородные районы: к Новорижскому шоссе и Можайскому водохранилищу под Москвой и во Всеволожский район Ленобласти. Именно там начали формироваться районы организованной застройки бизнес-класса. Еще один район коттеджной застройки класса «бизнес+» в предместьях Петербурга созрел в Петродворцовом районе, близ новой Морской резиденции президента. Обобщая тенденцию, можно сказать, что «новые риги» противопоставляют роскоши и эклектичности «рублевок» более современную, организованную застройку, где есть место генпланам, регламентам, сценариям развития. Немалое значение имеет транспортная доступность и близость к аэропортам. Выбирая коттежный поселок премиум-класса, не забудьте, что сейчас и в аэропортах появился премиум-сервис, например vip зал шереметьево.
Третья волна коттеджных поселков связана с появлением проектов для среднего и экономкласса. Представителю оных придется смириться с относительной удаленностью районов проживания от центров столиц, архитектурным однообразием, небольшими участками. Проекты такого рода порой имеют привязку к местным градообразующим центрам (наукоградам, промышленным предприятиям, транспортным узлам). О некоторых из таких проектов вы прочитаете на страницах каталога.
Особая статья — дачные поселки, не рассчитанные на постоянное проживание. Среди них встречаются и массивы бизнес-класса, расположенные вблизи водохранилищ или заповедных озер, и демократичные ДНП на границах областей, являющие собой модернизированные версии популярных в прежние годы садоводств. Советскую формулу благополучия «квартира+машина+дача» никто не не отменял. Однако массовая автомобилизация расширила границы дачных районов. Если десятилетия назад дачные массивы имели привязку к железным дорогам, то сегодня котируются уголки, не испорченные цивилизацией.
Несколько слов о транспортном вопросе. Москва и Подмосковье всегда имели выраженную радиально-кольцевую структуру, МКАД, а также Малое и Большое транспортные кольца (А-107 и А-108) позволяли относительно свободно передвигаться по области. Для Ленинградской области, зажатой между Финским заливом и Ладожским озером, где военные полигоны чередуются с реликтовыми болотами, радиальные магистрали (точнее, их отсутствие) стали настоящим камнем преткновения и существенно отразились на сегодняшней карте расположения строящихся поселков. Однако сегодня отставание стремительно наверстывается. Начавшееся строительство последнего, юго-западного участка кольцевой автодороги привело к росту цен на землю в самом тихом, Ломоносовском, районе Ленобласти, прибрежная полоса которого мало уступает по красотам любимому девелоперами Карельскому перешейку. Здесь теперь также проектируются коттеджные поселки, а власти рассматривают вопрос строительства «дублера» КАД на базе существующей «танковой» бетонки А–120, берущей начало от Большой Ижоры и теряющейся в дебрях Карельского перешейка.
В деле освоения пригородов Петербург отстает от Москвы на три — пять лет. И здесь есть как минусы, так и плюсы. Главный плюс — возможность учиться на чужих ошибках и использовать готовые решения. Минус (для застройщиков) в том, что здешние новоселы подходят к вопросам обустройства будущего дома более рационально, нежели москвичи. Элитный сегмент поселков, участники которого готовы платить любые деньги за «статусный» объект, исчерпался быстрее. Петербургский рынок требует от застройщиков выверенных проектов и не сулит гиперприбылей. При этом строить приходится буквально в чистом поле, на территориях бывших совхозных полей. Участки в виде паев уже перешли в частные руки, а инфраструктурные проблемы приходится решать с нуля. В Ленобласти много земли, но не хватает труб, дорог и школ. Под Москвой ситуация иная: проблемы с социальной инфраструктурой в основном решены (в городах-спутниках есть и учебные заведения, и медицинские центры), но свободных участков, таких, чтобы у застройщиков не возникал соблазн возводить многоэтажные дома, практически не осталось. Застройщики региона столкнулись с необходимостью соотносить проекты с потребностями среднего класса. Но и здесь поселков становится больше: за счет уплотнения и расширения географии застройки, а также освоения районов, ранее считавшихся удаленными.
Лучше покупать сотки, чем метры
Свою лепту в развитие сегмента коттеджных поселков внесла и ситуация на квартирных рынках мегаполисов. В течение почти двух «рыночных» десятилетий россиянам приходилось свыкаться с мыслью, что за каждый квадратный метр приходится платить из собственного кармана. А это не способствовало росту объемов строительства: в результате в новых монолитно-кирпичных домах в больших городах стали появляться такие квартирки, в сравнении с которыми даже хрущобы кажутся хоромами. Но едва власти заговорили о доступном жилье, как о национальном проекте, цены на недвижимость поползли вверх. Причем ползли они долго и упорно: начиналось все в 2006 году на квартирном рынке, потом, уже в 2007-м, эхом продолжилось на рынке земли. Пришел 2008 год — и новый скачок цен: и на сотки, и на квадратные метры. Итак, что же на фоне «застоя» (или, как говорят оптимисты, «стабилизации») на городском квартирном рынке происходило с пригородными землями? В вопросе ценовой динамики загородный рынок отстал от квартирного ровно на год (это в Петербурге, но московские аналитики отмечают, что и в столичном регионе ситуация развивается по похожему сценарию).
Рынок земли движут мечты о доме
Основной причиной переориентации предпочтений покупателей-инвесторов с квартирного рынка на загородный является очевидная переоцененность городского жилья в столицах и еще более очевидное несоответствие, характеризующееся соотношением «цена — качество». Собственно говоря, именно это привело к ценовому скачку, который имел место в 2007 году на рынке земли. Так или иначе, но сегодня покупателям недвижимости придется думать не о возможности «выгодно вбиться» в жилье, а собственно о доме и квартире. В конце концов, уже сегодня подавляющее большинство приобретателей покупают недвижимость не для спекуляций, а в качестве крыши над головой. Если отправить за скобки спекулятивную составляющую прошлогоднего скачка цен (на любом развивающемся рынке разница между спросом и предложением оседает в карманах прослойки экономически активных граждан), получается, что армия кандидатов в домовладельцы растет в геометрической прогрессии.
Примечание
Несмотря на то что на рынок выводятся проекты коттеджных поселков с детально прописанными сценариями развития, застройщики которых по праву заслужили репутацию надежных, большинство предлагаемых вариантов, как и прежде, являют собой «джентльменский набор» из участка земли, пары-тройки проектов домов на выбор и навязанных услуг «родственной» девелоперу строительной организации. Естественно, в офисе девелоперской компании вам расскажут, что через год к поселку подведут газ, территорию обнесут надежным забором, заработают массажный салон и ресторан… Можно ли «вписываться» в такой проект? Дать универсальный ответ на такой вопрос трудно, но ключевые моменты выделить можно. Для начала вам придется ответить на вопрос: нравится ли вам местность, в развитие которой вам предлагается вкладывать средства, и верите ли вы в перспективы ее развития? Если да, то игра стоит свеч. Если вы твердо решили, что ваш дом для постоянного проживания или дача будут именно здесь, то имеет смысл рассмотреть и другие предложения от девелоперских компаний, работающих в данном районе. Конечно, их представители могут ненавязчиво поведать вам и о слабых сторонах своих конкурентов. Не сочтите разговоры на эту тему бестактными: вам, а не ребятам из отдела продаж девелоперской компании жить в новом доме. Второй важный момент вытекает из правила: «Прежде чем построить дом, выбери соседа». Пообщавшись с другими будущими новоселами, узнав об их планах, амбициях и стиле жизни, вы получите гораздо более реалистичный сюжет дальнейшего развития коттеджного поселка.
В большинстве случаев будущий домовладелец оказывается один на один со своим земельным участком. Но именно на него, конечного покупателя, пытаясь угадать его желания либо навязать ему свое видение загородного образа жизни, работают профессиональные участники рынка недвижимости.
Его зазывают на семинары и выставки строительных технологий, ему рассказывают о новых проектах коттеджных поселков, «умных домах», экологически безупречных территориях, реклама которых становится все более агрессивной, а предложения — все разнообразнее. Среди объектов активных продаж есть уже и поселки с практически готовыми домами, и целые городки-спутники, существующие лишь в виде концепций и планов.
Собственно говоря, основным актуальным предложениям рынков недвижимости вокруг мегаполисов и посвящен каталог «ВСЕ коттеджные поселки».
Приятного вам чтения, просмотра и выбора!
