Один мой знакомый недавно продал свой коттедж в престижнейшем коттеджном поселке под Москвой. Причем всего лишь через несколько месяцев после новоселья. На вопрос, что послужило побудительным мотивом к продаже, он, недовольно скривившись, процедил сквозь зубы: «Паровозик». Честно говоря, я не сразу понял, что он имеет в виду. «Пробки на переезде?» — «Да нет никакого переезда, и пробок тоже нет, вернее, почти нет, даже на въезде в город!». Беда, как выяснилось, вот в чем. Поселок сравнительно большой. Почти все домовладельцы работают в городе. Выезды с участков узкие. При этом все они ручейками объединяются в общую транспортную «артерию», которая ведет к охраняемому шлагбауму на границе поселка. Днем и вечером проблемы транспортных развязок внутри поселка не бросаются в глаза. Но ранним утром, когда десятки автовладельцев одновременно покидают дома, чтобы отправить на работу, выстраивается длинная вереница машин, которая медленно ползет к выезду из поселка. Это и есть тот самый «паровозик», вынуждающий нетерпеливых жителей либо отправляться в офис ни свет ни заря, либо прийти к выводу, что утомительное утро в «паровозике» не стоит потраченных за загородный «люкс» денег.
Все идет по плану
Планирование и строительство коттеджных поселков, которое еще недавно выглядело как прибыльное, довольно простое ремесло, сегодня приобретает все больше оснований называться тонким и сложным искусством. На смену понятной схеме: «купить землю — подвести коммуникации — нарезать участки — построить пару типовых проектов — продать дома» — приходит комплексное понимание коттеджного поселка и процесса его создания, которое трудно представить в виде короткого перечня пунктов. Пресловутый «комплексный подход» сейчас является одним из «общих мест» в описании бизнес-стратегий, которое нередко употребляется просто для красного словца. Но там, где дело касается проектирования и реализации коттеджного поселка, разговор о нем имеет исключительно буквальный смысл.
Примечание
Практика показывает, что как инвесторов, так и конечных потребителей сегодня уже, как правило, не устраивают варианты коттеджных поселков, в которых общая планировка улиц и участков, система инженерных коммуникаций и планы домов сосуществуют как независимые слагаемые.
Актуальным становится принцип организации поселка, при котором план кухни или гостиной соотносится с планом улицы, а при проектировании учитывается будущий вид из окон. Такие комплексные работы, если они выполняются одной компанией, подразумевают наличие в штате самых разных специалистов: от отдела генерального планирования до дизайнеров по интерьерам, от менеджеров и экономистов до конструкторов и инженеров по всем разделам проектирования. Сложность координации разных видов работ оправдывается новым уровнем качества финального продукта и готовностью инвесторов вкладывать в это качество. Эволюцию проектирования коттеджного поселка от ремесла к искусству также порой описывают как внедрение в этот процесс принципов «умного» градостроения. До последнего времени многие российские коттеджные поселки не в лучшую сторону отличались от западных аналогов недостаточностью социальной инфраструктуры. Хороший европейский или американский коттеджный поселок по «содержанию» представляет собой более или менее самодостаточный и гармоничный городок, жители которого могут, не выезжая за его пределы, учиться, совершать покупки, заниматься спортом. В то же время коттеджный поселок в нашей стране зачастую являлся чем-то вроде плохо продуманного спального района, который может предложить своему населению в качестве досуга разве что прогулки по ближайшей лесной зоне. Перспектива появления в России более крупных, чем мы привыкли (скажем, не из 50, а из 500 домов), и сложно организованных поселков будет дополнительным стимулом для интеграции городского опыта в их проектирование.
Концепция поселка: пейзаж и метраж
Генплан является тем ключевым документом, в котором отражаются принципы и задачи строительства и развития территории. Именно в нем проводится долгосрочное прогнозирование того, как данная территория будет зонироваться, как будут развиваться ее инфраструктура и социальная среда. В ходе работы над планом решаются вопросы комплексной оценки природных, социально-экономических, планировочных, инфраструктурных и других характеристик территории, дается прогноз изменений градостроительной и экологической ситуации и социально-экономического развития, проводится зонирование участков по функциональному назначению, видам использования, затрагиваются проблемы охраны окружающей среды. Планирование поселка — это всегда тонкое балансирование между тем, что диктуют природа и ландшафт, и тем, что могут навязать им люди.
На заре эпохи отечественного загородного домостроения приоритетом в определении места застройки зачастую была близость автодорог и существующих инженерных сетей, при этом качество ландшафта могло быть далеко от идеала. Причиной таких решений было желание застройщиков сэкономить, однако опыт показал, что конечный покупатель с радостью готов потратиться на красивый пейзаж и качественную экологию. Сейчас в России, как и во всем мире, природные характеристики участка — важнейший фактор привлечения внимания клиента и формирования цены дома. А раз так, то девелоперам и проектировщикам стоит сделать все, от них зависящее, чтобы максимально использовать и подчеркнуть ландшафтные достоинства участка. Органический подход к строительству, пришедший к нам от западных архитекторов, предполагает максимально внимательное всматривание в природную среду. В соответствии с этим подходом, отправной точкой в проектировании поселка является специфика ландшафта на имеющемся (или намеченном к приобретению) участке. Природная достопримечательность, например, озеро, роща или изменение рельефа, может стать смысловым центром, вокруг которого завертятся как собственно геометрический план, так и концепция и имидж поселка. Не исключено, что дары природы потребуют от человека значительной корректировки. И действительно, продвинутые проектировщики повсеместно прилагают фантазию и сами формируют ландшафты строящихся поселков. Скажем, невзрачные канаву и пруд превращают в сеть декоративных каналов, получая в результате некое подобие Венеции.
Следом за благодарным принятием милостей от природы идет вдохновленное ими творчество, как таковое. По результатам маркетингового анализа разрабатывается концепция плана поселка — то есть, по сути, генплан в начальной стадии — исходный материал, с которого начинается детальное проектирование всех разделов. Об отличии концепции от полноценного плана говорит тот факт, что если проектирование поселка занимает от 6 до 12 месяцев, то срок формирования концепции — около месяца.
Концепция дает первое представление об оптимальном делении территории и размещении объектов на участках, позволяет определить баланс территорий и просчитать необходимые ресурсы, начать формирование технической документации и консультации с районным архитектурным комитетом. В понятие концепции генплана включаются основные планировочные, архитектурные и стилистические идеи будущего поселка, на основании которых можно принимать более конкретные проектные решения. Как правило, уже на начальных этапах предполагаются все основные параметры коттеджей, инженерные характеристики и метражи, которые могут пользоваться спросом. В таком случае застройщик страхуется от ошибок в экономике проекта.
Даже в самом начальном и приблизительном виде настоящее генеральное планирование — это не просто нарезка участков, а создание образа и атмосферы будущего поселка и сценариев жизни для его жителей. Такие факторы, учитываемые в плане с самого начала, как формирование транспортной доступности, регулирование движения транспорта на территории поселка, размещение инженерных сооружений, организация мест общего доступа и прогулочных зон, не просто определяют определенный уровень качества жизни в поселке, а закладывают основы его индивидуального имиджа и настроения. Здесь проектировщику и девелоперу не помешает «видеть» конечного потребителя, для которого и идет работа, — жителя поселка. Причем речь идет, с одной стороны, об анализе спроса и определении круга потенциальных покупателей, а с другой — о творческом формировании этого круга путем коррекции содержания и имиджа проекта.
Хорошо, если в концепции поселка заложены не только потенциал намеченного однократного строительства, но и определенные перспективы. У поселка должна быть возможность «выхода»: как экстенсивного расширения в пространстве, так и интенсивного развития на имеющейся территории. Вариант, при котором в заданном плане поселка в дальнейшем произойдут изменения, стоит иметь в виду, определяя размеры участков, плотность застройки, расположение домов, направление улиц.
Инвестору, чиновнику, клиенту
Еще недавно инвесторы в основном подходили к строительству поселков из расчета краткосрочной коммерческой выгоды, выбирая проекты, предполагающие сравнительно недорогую покупку земли, простейшую «нарезку» участков и оперативную продажу возведенных по типовым проектам домов. Архитектурной и стилистической гармонии и индивидуальности, поддержанию и развитию инфраструктуры поселка, перспективам его будущей жизни в этом случае уделялось не слишком много внимания. Сегодня ситуация несколько иная. Инвесторы накопили финансовый потенциал и, можно сказать, изменили образ мысли: в последнее время они все увереннее выступают с крупными долгосрочными проектами. Они готовы пойти на затраты, чтобы получить качественный системный продукт: ликвидный, с хорошими перспективами долгой эксплуатации и дальнейших расширений. Соответственно, оказались востребованы проекты, требующие больших вложений, но взамен дающие инвестору яркий образ проекта и четкие поэтапные описания работ, представляющие проект во всех аспектах от ландшафтной архитектуры до социальной инфраструктуры, тщательно проработанные на предмет бюджета и будущей прибыли. От проектной организации такие задачи потребуют не просто очень широкого спектра профессиональных возможностей, навыков и знаний, но и специфической способности синтезировать эти возможности и знания. Адекватной демонстрацией профессионализма и надежности станет высококачественный генплан.
Можно сказать, что генплан является основным средством общения проектировщика и инвестора. Такое масштабное дело, как строительство, может сильно ударить по инвестору, допустившему технические или экономические просчеты в самом начале процесса. Поэтому инвестор, рассматривая несколько вариантов, ищет проект, еще до начала работ дающий исчерпывающее представление о технологичности возведения и экономической эффективности. Концепция и план станут сильным доводом в пользу того или иного проекта. Как любой тщательно и грамотно проработанный рабочий документ, генплан оптимизирует затраты, снижает издержки на протяжении всей реализации проекта. Качественный генплан экономит время и деньги инвестора, позволяя более детально просчитать бюджет проекта, определить фазы работ, оптимально организовать управление. С помощью генплана придется общаться не только с инвестором, но и с местными органами власти, которые будут привлечены к согласованию многочисленной проектной и строительной документации, которой сопровождается возведение поселка.
Генплан поселка, с точки зрения чиновника — это строго определенный набор требуемых чертежей по всем СНиПам, нормам, правилам и ГОСТам. Здесь неуместны самостоятельно придуманные условности: чертежи должны быть выполнены на высоком профессиональном уровне, с соблюдением правил.
В стандартный состав чертежей генерального плана входят:
– общие данные по чертежам;
– разбивочный план;
– план организации рельефа;
– план земляных масс;
– сводный план инженерных сетей;
– план благоустройства территории;
– выносные элементы (фрагменты, узлы).
Проект планировки и застройки территории подлежит согласованию с органами архитектуры и градостроительства, охраны окружающей среды, с учреждениями Государственной санитарно-эпидемиологической службы, органами Государственной противопожарной службы и экологического надзора. Организации и учреждения, которым документы генплана направлены для согласования, должны согласовать их или сообщить о своих замечаниях в течение месяца после подачи заявления.
Наконец, третий, наряду с инвестором и чиновником, заинтересованный в хорошем генплане — будущий житель коттеджного поселка. Версия генплана, грамотно адаптированная для покупателя, — это не просто сопроводительный документ к проекту, а его наглядная реклама, работающая не риторикой, а своими качеством и понятностью. Этот документ станет для потенциального покупателя удобной моделью: приложив к ней собственную фантазию, он сможет сориентироваться в пространстве, которого еще, вероятно, не существует в действительности, представить свою будущую жизнь в нем.
Слагаемые качества
На самом простом плане поселка, на котором практически нет деталей, непременно будут дома и улицы. Улица только на первый взгляд может показаться не более чем пустым пространством перед домами, которое может быть лучше или хуже, разве что за счет составляющих комфорта вроде фонарей и скамеек. Но если немного задуматься, становится ясно, что это не так: качество улицы, имеющее непосредственное отношение к качеству жизни в будущем поселке, закладывается на самых первых этапах планирования.
Примечание
Недальновидного застройщика поселка, решившего «оптимизировать» прибыль, можно узнать по узким проездам между домами: так он пытается отвести как можно большую часть имеющейся территории под продаваемые клиентам участки. В нагрузку к купленным домам жители этого поселка рискуют получить трудности с подъездом к домам, необходимость для встречных машин разъезжаться по тротуарам и даже пробки. Между тем нормы предписывают, что ширина центральной улицы любого поселка (даже если масштабы поселка скромны и центральная улица одновременно является единственной) должна позволять разъехаться грузовикам. Другое правило: каждое домовладение должно иметь хотя бы один выход на сквозную улицу. А приведение конкретного проекта в соответствие с этими правилами — самостоятельная творческая задача для авторов плана.
Улицы поселка важны не только для транспортного удобства. Ширина, длина, форма изгиба улицы, а также положение домов по отношению к ее линии — это, возможно, главное, что формирует визуальный образ поселка. Здесь универсальных норм быть не может: одни архитектурные формы выгодно смотрятся параллельно улице, другие — под углом, одни представляют собой удачный вариант ориентира, необходимого для построения вектора прямой улицы, другие — удачно встают на изгибе. В любом случае общим правилом остается взаимозависимость плана улицы и проектов домов, понимание тонкостей которой требуется от обладающего опытом и вкусом архитектора.
К примеру, согласно генплану подмосковного коттеджного поселка «Фирсановка» (мастерская Алексея Иванова) все участки соединяются путепроводом и образуют единую транспортную и инженерную систему. Главный въезд расположен в западной части участка. Он включает в себя площадь с КПП, магазином и комплексом помещений социально-бытового назначения. От КПП дорога идет по прямой к бывшей водонапорной башне, которая, в свою очередь, не сносится, а используется поселком в качестве элемента зоны отдыха. Вокруг нее устроена детская площадка, разбит сквер с беседкой-фонтаном, местами для отдыха и цветниками. Перед башней дорога делится на северную и южную. В северной части поселка запроектированы участки VIP-класса, в южной — экономкласса. На юге предусмотрен пожарный въезд, на севере — второй въезд в поселок, который имееет свой КПП. Центром планировки поселка является создание в овраге ландшафтного парка, в который входит система проектируемого ручья, начинающегося еще в сквере, каскадные пруды и благоустроенная зона отдыха с выходом к реке.
Еще один важный пункт в разработке полного проекта поселка — проектирование инженерных сетей. Здесь речь идет о жизнеобеспечении и комфорте жителей, нормальном функционировании всех жилых домов и объектов инфраструктуры. А нарушения могут привести к серьезным неприятностям. Сэкономить на подведении инженерных сетей и создании инфраструктуры могут только крупные инвесторы, способные приобрести участки большой площади, в результате чего инвестиции в отдельно взятый участок с домом заметно снижаются. Яркий пример — коттеджный мегапоселок на территории 300 га в Ломоносовском районе Ленобласти, где компания «Межрегионгаз» («дочка» «Газпрома») построит к 2010 году коттеджный поселок из 570 домов.
На практике можно увидеть поселки, в которых дома уже возводятся, а работы над инженерией еще не начались. Этот путь нельзя назвать продуктивным. Еще на этапе приобретения земли необходимо изучить возможность подключения к существующим сетям, получить ТУ на присоединение, предусмотреть варианты расширения соседних поселков. Отдельного внимания заслуживают природные условия, особенно качество грунта на территории застройки. В дальнейшем при разработке генплана стоит постоянно соотносить архитектурное планирование и финансовые расчеты с размещением инженерного оборудования. Инженерия может занимать площадь одного-двух участков, которые, таким образом, выпадают из продаж — и этот момент требует внимания с самого начала, чтобы затем не стать причиной непредвиденного снижения прибыли. Известны случаи, когда застройщики, сталкиваясь с не просчитанной заранее стоимостью работ над инженерными системами, отказывались от реализации проекта «под ключ» и продавали не освоенные участки.
Другое слагаемое удачного генплана — внимание к ландшафту. Ландшафтный дизайн, который ранее понимался в основном в масштабах частного сада, в комплексном планировании поселка выходит на новые рубежи. Ландшафтные работы крупного формата связаны, как правило, с эстетическим осмыслением перепадов рельефа, окультуриванием естественных и созданием искусственных водоемов, анализом и улучшением грунта, подбором вариантов мощения улиц. Самые, казалось бы, неблагоприятные исходные данные могут быть удачно обыграны. Сложный рельеф станет отличительной характеристикой поселка, выделяющей его среди других, и вдохновит архитекторов на творчество. На естественных возвышениях могут расположиться архитектурные доминанты, в низинах — рекреационные зоны, вдоль ручьев и каналов — пешеходные дорожки. В качестве свежего примера можно привести поселок «Правдинское озеро» в Выборгском районе Ленобласти, все общие пространства которого благоустраиваются по единому ландшафтному проекту. Освещение улиц, декоративная подсветка фонтана, зелени и фасадов решаются в едином световом дизайне.
Природа не склонна к типовым решениям, так что, использовав данную ею индивидуальность территории и по мере необходимости улучшив ее, можно получить поселок с уникальными внешним обликом, аурой и характером. Только качество, комфорт и красота — и никаких «паровозиков».
