Динамика развития строительного комплекса впечатляла, но на поверку оказывалось, что на всей бескрайней российской территории жилья за год строится почти столько же, сколько, к примеру, в одном Шанхае. Сейчас в статистике оперируют не только квадратными метрами жилых комнат, кухонь и санузлов, а и гектарами новой застройки. Сначала говорили о коттеджных поселках, теперь — о целых малоэтажных городах, каждый из которых — отдельный жилищный проект. Сегодня проекты и мегапроекты опять сливаются в одну большую стройку. А пригороды Санкт-Петербурга и прилегающие к мегаполису территории Ленинградской области стали зоной повышенной инвестиционной активности.
И губернатор Петербурга Валентина Матвиенко, и ее областной коллега Валерий Сердюков в голос заявляют, что такого притока отечественного и иностранного капитала в новейшее время регион не знал. Львиная доля вложений направлена в строительство, в том числе и жилищное: возводятся новые города и поселки, которые по своей территории и планируемой численности населения сопоставимы с муниципальными образованиями, имеющими городской статус. Ничего подобного за последние полвека не было! На какой стадии находятся жилищные мегапроекты, которые в ближайшие годы грозят изменить карту региона? Задавшись этим вопросом, мы получили довольно любопытную картину.
Стройка идет, вопросы остаются
Начнем с тех проектов, которые давно на слуху у граждан и активно реализуются.
Кудрово: город-спутник неподалеку от станции метро «Улица Дыбенко», возле пересечения КАД — кольцевой автодороги с Мурманским шоссе. Пул застройщиков во главе с управляющей компанией «SVP-инвест» намерен до 2015 года построить на земельном участке в 495 га 1,6 млн кв. м жилья для 50 тыс. жителей и около 220 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Только в инженерную подготовку инвестор намерен вложить не менее $50 млн! Это будет первый город на территории Ленинградской области, до которого из Питера можно добраться на метро: в Кудрово запланирована станция «Народная», которая вошла в стратегический план развития петербургского метрополитена, недавно утвержденный Смольным. К слову сказать, наклонный ход станции уже имеется.
Мегапроект реализуется под контролем партии «Единая Россия», высшее руководство которой еще на стадии закладки символического первого кирпича заявило, что никаких «двойных» продаж и срывов сроков сдачи объектов в Кудрово не допустит, к тому же цены на жилье будут в среднем в два раза ниже, чем в соседнем Петербурге. Заметим, что и руководство управляющей компании состоит в «Единой России», так что ответственность — обоюдная.
Город-спутник будет строиться по единому плану: в центре — высотка-доминанта, далее — жилые дома от семи до двадцати этажей и вся необходимая для жизни инфраструктура.
В питерской архитектурной мастерской Бобылева выполнен проект планировки Кудрова, в настоящее время разрабатывается мастер-план и начинается инженерная подготовка территории. 2008 год должен стать знаковым для города-спутника: здесь будут сданы первые дома. В условиях продолжающегося роста цен на квадратные метры в северной столице весьма интересно будет посмотреть, в какую сумму оценят квадратный метр в Кудрово? О доступности жилья в новом городе, кстати, заявлял не кто-нибудь, а сам спикер Госдумы Борис Грызлов.
В феврале на пресс-конференции Владимир Путин сказал, что время объединения Санкт-Петербурга и Ленобласти в один регион еще не пришло, однако его слова каждый губернатор понял по-своему. Валерий Сердюков распространил официальное заявление о том, что объединение на повестке дня не стоит, а Валентина Матвиенко, напротив, вновь вернулась к идее создания единого субъекта Федерации. Тем не менее все проекты в пятидесятикилометровой зоне от границы Петербурга областное правительство уже пообещало согласовывать со Смольным.
Нынешний год будет особенным и для жилого квартала «Балтийская жемчужина», который Шанхайская инвестиционная компания возводит на берегу Финского залива, неподалеку от Стрельны — вдоль Петергофского шоссе. Китайские инвестор готов вложить $1,3 млрд для того чтобы через шесть лет на 205 гектарах ранее пустующей земли появились полтора миллиона квадратных метров жилья, в котором смогут поселиться не менее 35 тыс. человек. Проект — вполне амбициозный, в какой-то мере скандальный: вокруг него уже было сломано немало копий во время заседаний градостроительного совета. Петербургское архитектурное сообщество не устраивает как высотность некоторых зданий (в частности, отеля-небоскреба, который хотят поставить на берегу), так и «азиатское» архитектурное решение ряда объектов, например центральной площади, которая должна уподобиться гигантскому цветку лотоса. Все это, по мнению местных авторитетов градостроительной мысли, не слишком-то вписывается в архитектурную традицию Санкт-Петербурга. Тем не менее первое офисное здание «Балтийской жемчужины», выполненное по американскому проекту, уже стоит, проект всего квартала позиционируется как динамичный, изменяющийся и совершенствующийся по ходу реализации.
В настоящее время идет инженерная подготовка территории и начато строительство первой очереди жилья 200 тыс. кв. м. Не исключено, что к началу Дней Шанхая в Санкт-Петербурге, которые приходятся на начало июня, инвестор сдаст «под ключ» первые дома. В чем тут интрига? Наконец-то воочию можно будет убедиться, что и, главное, для кого, построили. Во время презентации председатель совета директоров ЗАО «Балтийская жемчужина» Бао Цзи Мин убеждал, что жилье будет доступным по цене и его будут предлагать купить всем желающим. Критики проекта заявляли, что видовые квартиры и квартиры-студии, оснащенные мебелью и бытовой техникой (именно такие проекты демонстрировали на презентации) по определению не могут стать доступными для среднего класса. Что касается директора «Союзпетростроя», академика Льва Каплана, он сказал инвестору в глаза, что под Петербургом появится «чайна-таун», заселенный исключительно китайцами. Кто прав? Ответа на этот вопрос осталось ждать недолго.
Примечание
Теоретически, правительство области может выделить земли вокруг Петербурга под строительство нескольких миллионов квадратных метров жилья, но делать этого не будет. Политика остается прежней: строить необходимо по всей территории области, ориентируясь на бюджетное жилье и малоэтажные дома с участками, доступные среднему классу.
В отличие от Кудрово и «Балтийской жемчужины», проект малоэтажной застройки «Новая Ижора» в Пушкинском пригородном районе может уже похвалиться сданными «под ключ» жилыми домами. По данным на февраль 2008 года, 251 дом уже стоит, заложено 277 фундаментов. А всего на территории в 285 га управляющая компания «Балтрос» собирается построить 600 односемейных и сблокированных домов, в которых поселятся не менее 20 тыс. человек. Проект реализуется в рамках государственной программы малоэтажного доступного жилья. Для того чтобы освоить такие объемы, управляющая компания запустила в эксплуатацию собственный домостроительный комбинат.
В «Малой Ижоре» жилье действительно доступное: продажи уже идут, и цены — ниже, чем в Петербурге, притом что до мегаполиса — чуть больше получаса на машине. Залог доступности — в простоте конструкций. Деревянный в домах лишь каркас, который с двух сторон зашивается гипсокартоном. Уже сейчас возникают вопросы относительно облика будущего поселка: все 600 домов строятся по пяти типовым проектам, стоят вплотную друг к другу, участки — небольшие. Получается некое подобие микрорайона хрущевок, но в современной интерпретации. Однако руководство «Балтроса» с выводами советует не спешить, а рекомендует подождать три года — до окончания застройки. Надеются, что жильцы за счет малых архитектурных форм скрасят однообразие среды обитания. Возможно, так оно и будет.
Помимо «Новой Ижоры», «Балтрос» намерен реализовать все в том же Пушкинском районе проект «Славянка», также получивший поддержку на федеральном уровне. На 220 га планируется построить не менее 1300 тыс. кв. м жилья средней этажности. Особенность этого проекта, который по словам главы района Вячеслава Коржова стартует в самое ближайшее время, — возврат к дворовому принципу планировки, когда несколько жилых зданий образуют микроквартал с замкнутой территорией.
А что на бумаге?
Из проектов, которые заявлены или уже презентованы, но пока еще только на уровне эскизов и концепций, самый громкий — «Северная долина». Он был представлен в 2007 году ООО «Главстрой СПб». Эта компания — подразделение компании «Главстрой», являющейся, в свою очередь, дочерней структурой «Базового элемента», подконтрольного Олегу Дерипаске. На рынке жилищного строительства Петербурга «Главстрой» — относительно новый игрок, но капитализация головного предприятия столь велика, что «дочка» всесильного Дерипаски — вне конкуренции.
«Главстрой СПб» выиграл право долгосрочной аренды 437 га земли между Ольгино и Каменкой (Юнтолово) с обязательством в течение 18 месяцев разработать проект планировки и межевания, а через десять лет построить жилые кварталы со всей инфраструктурой. Уже упоминавшийся Лев Каплан неоднократно говорил, что инвестор купил землю, для того чтобы держать ее «под парами», так как освоить в сжатые сроки такие большие территории не под силу, — а в это время местные строительные компании, которые могли бы здесь работать, будут простаивать без свободных «пятен». Однако инвестор быстро объявил международный конкурс проектов жилого микрорайона в Юнтолово. Победителем стала шведская компания Tovatt Architects and Planners, а проект, получивший условное название «Медвежья лапа», представляет собой несколько разбросанных по территории так называемых деревень-поселений, соединенных друг с другом дорогами, с большой зеленой зоной, по которой пройдут искусственные каналы.
Председателю комитета по градостроительству и архитектуре Александру Викторову этот проект понравился тем, что предпочтение отдано застройке малой и средней этажности — без небоскребов, при бережном отношении к зеленой зоне. Глава администрации Приморского района Юрий Осипов отметил, что шведские проектировщики бережно отнеслись к экологии и не покусились на Юнтоловский заказник.
Как сказал на брифинге генеральный директор «Главстрой–СПб» Артур Маркарян, компания собирается потратить несколько десятков миллиардов рублей, чтобы построить 2–2,3 млн кв. м жилья, 350 тыс. «квадратов» деловой площади и 300 тыс. кв. м объектов социальной инфраструктуры. Число жителей — от 60 до 70 тыс. По сути, микрорайон «Юнтолово» станет таким же городом-спутником, как и Кудрово. По словам господина Маркаряна, проекты подобного масштаба давно не реализовывались ни в Европе, ни в Северной Америке.
Он же объявил, что жилье будет самого разного класса — от «элит» до «эконом», а стоимость его будет в среднем на 10% ниже, чем в Санкт-Петербурге. Идея такова: купив в «Юнотолво» жилье экономкласса, человек по мере карьерного роста может переехать в дом класса «комфорт», а потом и в элитный, причем в привычном ему районе.
У этого проекта, уже получившего одобрение Смольного, сразу же нашлись критики. Инвестору дали обременение по инженерной, дорожной, социальной инфраструктуре и установили жесткие ограничения в вопросах соблюдения экологического баланса. Естественно, возникает вопрос: как при стопроцентных затратах на инфраструктуру, малоэтажной застройке и гарантированных европейскими стандартами 35 кв. м на человека обеспечить стоимость квадратного метра ниже, чем в Петербурге? Инвестор уверяет, что это возможно, и интригует очередными мегапроектами, которым компания, возможно, даст зеленый свет в пригородах.
По оценкам экспертов рынка загородной недвижимости, в последнее время наблюдается тенденция увеличения площади коттеджных поселков, что позволяет легче решать вопросы инженерной подготовки территорий. Вместе с тем происходит уплотнение поселков за счет уменьшения приусадебных участков и строительства не отдельных коттеджей, а дуплексов и таунхаусов, что позволяет минимизировать цены.Еще один город-спутник в районе поселка Усть-Луга намерена построить компания, носящая одноименное название. В конце минувшего года состоялись общественные слушания, генеральный план одобрен. Проект пользуется поддержкой со стороны областного правительства.
Территория, которую будет осваивать компания «Усть-Луга», — 1849 га, общая площадь застройки — 1035 тыс. кв. м (около миллиона — жилье). Ориентировочная сумма вложений — около 37 млрд руб. Застройка также планируется малой и средней этажности: от двух до пяти этажей. Первую очередь планируется сдать к 2010 году — для 12,5 тыс. новых жителей, а к 2025 году, когда город-спутник будет полностью построен, в нем будут жить около 35 тыс. человек.
В чем отличие этого города без названия от того же Кудрова? В том, что его строят под конкретный проект — порт Усть-Луга. Только в 2007 году через порт прошло около восьми миллионов тонн груза, и объемы продолжают расти. Усть-Луга при хорошем менеджменте и стабильном финансировании вполне может составить конкуренцию большому порту Санкт-Петербурга и «перехватывать» грузы, идущие в центр России. Для того чтобы порт работал, нужны кадры. Для них и строят город. Вице-губернатор Григорий Двас неоднократно говорил, что под Усть-Лугой вполне могут поселиться специалисты из других регионов России и стран ближнего зарубежья, которые найдут работу в порту. Стабильный заработок, благоприятный морской климат и, конечно же, гарантированное жилье, поспособствуют притоку населения.
Согласно официальным данным, половину жилья в Ленобласти приобретает местное население, половину — петербуржцы и выходцы из газовонефтяных регионов страны. С одной стороны, это способствует притоку так необходимых области кадров. С другой — разогревает цены на квадратный метр, который в ближайших к Петербургу областных районах сейчас стоит столько же, сколько и в самом мегаполисе.
А что же коттеджные поселки, число которых на территории области приближается к сотне? Мегпроекты заявлены и здесь. Компания «ГарантЪ Девелопмент», которая приобрела 400 га земли во Всеволожском районе — между Всеволожском и Мурманским шоссе — объявила о намерении в течение восьми лет возвести не меньше 2,5 млн кв. м малоэтажного жилья для 70 тыс. человек! По сути, на участке разместятся несколько малоэтажных поселков, связанных друг с другом инфраструктурой. Соинвесторами проекта выступают строительные компании-генподрядчики. Кое-кто из аналитиков загородного домостроения уже успел окрестить этот проект «первым малоэтажным городом-спутником», другие назвали его «малоэтажным ответом Дерипаске» — учитывая сопоставимость объемов строительства в Юнотолово и во Всеволожском районе.
Таким образом, застройка малой и средней этажности все более стирает границу между городом и областью, амбициозных, поддержанных стабильным финансированием, проектов становится все больше, и они удивляют своими масштабами. Как отмечают аналитики рынка, интерес инвесторов вложить средства в недвижимость полностью совпадает с интересом властных структур региона, перед которыми Кремль поставил задачу решить жилищную проблему. А совпадение интересов бизнеса и власти может стать залогом успешного осуществления всех «проектов века».
