Северные лидеры
Выборгский район по-прежнему удерживает пальму первенства по количеству проектов, реализующихся на его территории (35). Его, как водится, из года в год уверенно догоняет, но так и не может догнать Всеволожский район (33 поселка). По объему предложения в южном направлении пока лидируют Гатчинский (6 проектов) и Ломоносовский (5 проектов) районы.
Выборгский район лидирует и по количеству новых объектов, поступивших на рынок в первом квартале 2008 года. Здесь на рынок вышли сразу четыре проекта: «Солнечный берег», «Солнечная поляна», «Сестроречье» и «У Красавицы». Во Всеволожском районе объем предложения пополнился тремя поселками: «Золотая бухта», «Сосновый хутор» и «Топазы». Курортный, Ломоносовский и Пушкинский районы «выдали» по одному проекту: открылись продажи в поселках «Оллила», «Коттеджи в Капорском» и «Новая Ижора» (крупномасштабный поселок, территория освоения которого составляет 285 га). Между прочим, это всего второй проект в Пушкинском районе, после «Павловского посада», где предлагаются к продаже коттеджи. Но объем застройки позволил Пушкинскому району в рейтингах аналитиков занять третье место. Зато Всеволожский район впереди всех по количеству объектов в составе коттеджных поселков. Объем строительства в квадратных метров здесь также значительно превышает объем в Выборгском районе.
«Сегодня 80% реализуемых поселков концентрируются в четырех наиболее популярных районах северного направления: Выборгском, Всеволожском, Приозерском и Курортном (6%). Но за последний год изменилась ситуация и в южном направлении, — говорит Михаил Бимон, директор департамента маркетинга корпорации «Петербургская недвижимость», — в частности, доля находящихся в реализации проектов остается незначительной, по сравнению с северными районами, но вот количество проектов, о которых стало известно за прошедший год, значительно увеличилось — на южное направление приходится около 29%, что говорит о начале активного освоения южных пригородов».
Для инвесторов в 2007 году наиболее привлекательными оказались Гатчинский и Ломоносовский районы. На инвестиционной активности сказывается ожидание скорого ввода юго-западной части КАД. «Транспортная доступность коттеджного поселка остается важнейшим критерием, влияющим на формирование потребительского спроса», — уверяет Михаил Бимон.
Примечание
Масштабы рынка. Объем малоэтажной и коттеджной застройки на I кв. 2008 года составляет 1311 тыс. кв. м. Прирост относительно I кв. 2007 года составил 81%. Суммарное количество объектов в строящихся коттеджных поселках составляет 8519 домовладений (прирост к началу 2007 года — 60%). На сегодняшний день коттеджами застраивается около 1680 га, прирост к I кв. прошлого года составляет 33%. Данные АН «Петербургская недвижимость»
В настоящее время ведутся продажи объектов в 109 коттеджных поселках. Еще 60 находятся в стадии проектирования и продажи объектов в них еще не начались. В течение прошлого года в 20 поселках объекты реализованы полностью. Данные АН «Итака»
Жить или отдыхать?
Размеры застройки современных коттежных комплексов могут колебаться от 1–2 га до 285 га. Средняя площадь застройки — от 10 до 30 га (35% коттеджных поселков, в которых сегодня открыты продажи). «Освоение подобных территорий не требует от девелопера крупномасштабных вложений, да и разработка концепции такого оптимального по размерам поселка вполне реалистична, что не скажешь о территориях свыше 50–100 га», — говорит Михаил Бимон. Более серьезные масштабы застройки требуют точного расчета соотношения типов жилья (таунхаусов, коттеджей, квартир), дополнительной работы над позиционированием, определением качественных и ценовых параметров проекта. Но пока таких проектов мало.
Коттеджных поселков, предназначенных для постоянного проживания, всего четверть от общего количества проектов, имеющихся в продаже. Однако по количеству домов они лидируют (43%). Все достаточно логично, так как именно эти объекты расположены на привлекательных участках — рядом с городом, часто они достаточно крупные, пригодны для комплексного освоения, поэтому число домовладений в них, как правило, значительно больше, нежели в поселках для сезонного проживания.
Максимальная доля предложения (42%) приходится на поселки, которые относятся к «условнопостоянным». Изначально многие проекты развивались на землях сельскохозяйственного назначения, в наличии имелось лишь разрешение на дачное строительство. Для многих игроков это означало — быстрее (выход на рынок без излишних бюрократических процедур, в том числе по переводу земель) и дешевле (цена земли без затрат на перевод). Как правило, это проекты на небольших территориях.
Хорошо развито и предложение коттеджей для сезонного проживания — сегодня на рынке доля коттеджных поселков такого назначения составляет 34%, доля домовладений еще больше — 39% общего количества.
Что почем?
Средняя цена квадратного метра коттеджа в разных районах Ленобласти находится в диапазоне от $1184 до $5486. Основной объем предложения коттеджей представлен промежутком $2500–2700 за квадратный метр с учетом стоимости земли.
Весь последний год рост цен наблюдался ежеквартально: увеличивались как на землю в коттеджных поселках, так и цены предлагаемых к продаже коттеджей. Цены коттеджей в составе организованных поселков начинаются с отметки $135 тыс. за домовладение. Самые доступные («экономичные») объекты сегодня сосредоточенны в южном направлении от города (Кировский, Гатчинский, Ломоносовский районы области, а также Пушкинский район Санкт-Петербурга). Там появились коттеджные поселки с предложением домов среднего и экономклассов.
В конце прошлого года на рынок вышел самый масштабный проект — «Новая Ижора», расположенный в Пушкинском районе. Число домовладений первой очереди — 633 объекта. Этот проект сделал район лидером предложения коттеджей экономкласса. Но самое дешевое «коттеджное» предложение — в поселке «Кристалл» Гатчинского района, а также в Кировском районе в поселке от компании «Гарант Жилвест». За небольшой дом с участком здесь просят $80 тысяч. Но эти объекты могут рассматриваться лишь как вариант для сезонного (дачного) проживания. При возведении таких объектов используются недорогие материалы (панель-каркас), участки от 6 до 10 соток, площади домов меньше 100 кв.м, и расположены они на земле с разрешенным использованием для дачного строительства.
Самым дорогим продолжает оставаться северное направление. Пик цен — в проекте «Северный Версаль» в Приморском районе города. Сегодня максимальная стоимость там $ 5,8 млн. (объект продажи представляет собой «дворец» площадью больше 1000 кв. м). Следом идут предложения по $2,5–3 млн в Выборгском районе области — это поселки «Благодатное», «Золотые пески», «Репинская усадьба». Основная доля объектов здесь предлагается в ценовом диапазоне $350–650 тысяч.
Подряд не в моде
В общей структуре предложения 62% объектов — это коттеджи с участком, 21% — таунхаусы, 17% — участки под застройку. Риэлторы единодушно отмечают увеличение коттеджных поселков, строящихся централизованно, по единой общей концепции, и впоследствии имеющих единое управление.
«Все меньше продается земель, нарезанных кусками под застройку, где каждый собственник впоследствии реализует то, что продиктовано его желанием и фантазией, где нет единого управления и службы заказчика, — говорит Александр Гиновкер, директор АН «Невский простор», — сегодня покупатели хотят приобрести коттедж с понятной инфраструктурой и структурой последующего управления».
По мнению операторов, число участков с подрядом или без по сравнению с прошлым годом сократилось почти в два раза: старое предложение реализовано, новое не спешит появляться, поскольку покупатели сегодня предпочитают иной формат.
«Купить несколько гектаров, нарезать по 20 соток продать — так почти никто уже не делает. Спрос на управляемые поселки возрос, и он удовлетворяется, — отмечает Александр Гиновкер, — сегодня будущие новоселы уже не хотят взваливать на себя лишние заботы: дороги, электричество, вода, охрана… Этим должна заниматься управляющая компания».
Впрочем, отмечают риэлторы, клиенты, готовые организовать все с нулевого цикла «под себя», есть, но — в самой высокой ценовой категории. Предложение — на разный вкус и кошелек — в этом сегменте по-прежнему есть.
Пояса активности
На сегодняшний день почти половина коттеджных поселков расположена в зоне, которая может рассматриваться для постоянного проживания — это расстояние от окраины городской многоэтажной застройки до поселка не должно, как правило, превышать 30–40 км. Но бывают и исключения. Основной спрос, по мнению операторов, приходится на дома «часовой доступности» — те, откуда добраться до города можно за час-полтора. Застройщиками наиболее активно осваиваются две зоны. «Зона ПМЖ» являет собой пояс в 20 км от черты многоэтажной застройки. Зона для успешного развития проекта для сезонного проживания — 40–70 км и более от города. В этих двух поясах сосредоточено максимальное количество коттеджных поселков. Однако земель, расположенных в двадцатикилометровой зоне, остается все меньше, да и потенциал крупных территорий для комплексного освоения уже почти исчерпан. Поэтому проекты для постоянного проживания стали заполнять 20–40-километровую зону, где тоже есть место проектам, рассчитанным на постоянное проживание, а земля для инвестора, зачастую, дешевле.
Сегодня 61% новых заявленных проектов располагаются в зоне до 40 километров. Около четверти новых проектов строятся в зоне для сезонного проживания. Есть проекты, которые расположены и на значительном расстоянии — свыше 70 км, в основной своей массе — это коттеджные поселки Приозерского и Выборгского районов. Именно здесь сосредоточены сегодня основные зоны, привлекательные для дачного отдыха, например, район Семиозерья в Выборгском районе или зоны вокруг горнолыжных курортов, таких как «Игора», «Коробицыно», «Солнечная долина», «Снежный».
В нынешнем году, считают аналитики, активность застройщиков будет развиваться в тех же привычных зонах. Рост предложения в удаленных от Санкт-Петербурга районах будет минимальным, то есть проекты будут появляться, но ориентированы они будут, в основном, на сезонное проживание. Пока же в пределах 100-километрового пояса появляются единичные проекты малоэтажного жилья, выход которых связан с административной поддержкой; либо такие проекты проходят по программе социального доступного жилья. Пока же привлечь к данной зоне крупных игроков загородного рынка весьма сложно.
Слово экспертам
Пригороды образца 2008 года. Блицопрос девелоперов коттеджных поселков
1. Оцените сегодняшнее состояние рынка коттеджных поселков. Как вы оцениваете спрос, предложение, рост цен в этом сегменте за последние полгода? Объекты какого класса в ближайшее время будут выходить на рынок (дорогие или дешевые)?Какие территории подлежат освоению в ближайшем будущем?
2. Какие требования предъявляет покупатель к коттеджу, поселку и его инфраструктуре? Каковы основные тенденции в сфере планировочных решений и концепций коттеджных поселков?
3. Как вы оцениваете доступность приобретения коттеджа в кредит? Как, с вашей точки зрения, будет развиваться ипотечное кредитование в 2008 году?
Евгений Мельчихин, генеральный директор ООО «Меркурий» (поселки «Лукоморье» и «Чистые пруды»):
1. Рынок продолжает бурно развиваться. С одной стороны, инвесторы и девелоперы активно застраивают пригороды, разрабатывают самые разнообразные концепции современных коттеджных поселков, пытаясь угодить покупателю, с другой — потребители стали более требовательными и избирательными. Этот процесс и является двигателем в развитии качественного предложения во всех сегментах.
Предлагая элитное жилье, необходимо подпитывать атмосферу индивидуальности поселка, что-то необычное вносить в загородный образ жизни. На наш взгляд, особой популярностью пользуются поселки Всеволожского района. Это место, где, живя за городом, легко можно успеть на важные встречи в город: центр Петербурга всего в 30 минутах езды!
2. Спрос за последние два года изменился не только в количественной, но и в качественной составляющей. Люди уже перестали выбирать просто загородный дом, сейчас для клиентов важна атмосфера поселка. Требования к загородному жилью, помимо оригинальной концепции, включают в себя и дополнительные возможности: развитую инфраструктуру, условия для отдыха.
3. С развитием ипотечных программ для многих «доступное жилье» стало действительно доступным. Что касается элитных объектов, то ипотечное кредитование также является наиболее удобным вариантом для его приобретения. Необходимо помнить, что инвестиционные действия на рынке недвижимости всегда были и останутся прибыльными.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Терра»:
1. Сегодня о насыщении рынка говорить не приходится. В экономклассе — явный дефицит предложения (несмотря на то, что практически все застройщики поняли, что именно за этим сегментом массовое будущее). В бизнес-классе предложение, на наш взгляд, немного превышает спрос, а «элит» («премиум») класс уже перенасыщен. Рост цен в коттеджных поселках зависит от цен на городскую недвижимость, но «город» подвержен скачкообразной динамике, а «пригород» следует с небольшим запозданием и более равномерным повышением цен. Здесь все медленно, но уверенно дорожает, даже когда «городские» цены стоят. Спрос движется в самых разных направлениях: не только традиционный север, но и юг — Ломоносовский район, Гатчина — становятся местами инвестиционной активности. Начинает развиваться ранее отстававший из-за почти полного отсутствия инфраструктуры Приозерский район. Максимально «перегреты» в освоении Курортный район и те части Всеволожского и Выборгского, которые начали осваивать еще «первопроходцы» коттеджной застройки.
2. Требования покупателей к коттеджу в поселке растут, но не так, чтобы застройщики не успевали их удовлетворять. Пока что конкуренция не столь велика, чтобы компании реализующие такие проекты предлагали какую-нибудь «инфраструктурную невидаль», лишь бы заманить клиентов. Пока удается балансировать между экономической выгодой в создании тех или иных инфраструктурных опций и их реальной востребованностью. Основные пожелания новосела выделить все-таки можно. Это единый архитектурный стиль поселения, внятные сроки застройки комплекса (чтобы не жить годами на «стройплощадке»), городские удобства в коттедже (даже если это место сезонного пребывания), возможность круглогодичного подъезда и прогнозируемое время пути до поселка, надежные охрана и служба эксплуатации. Что касается планировочных решений поселков, то здесь преобладает разумный симбиоз желания застройщика как можно большие площади увидеть в качестве «полезных» (т. е. за которые можно получить деньги) и понимания того, что коттеджный поселок — это не просто нагромождение домов с узкими проездами. В нем обязательно должны быть зоны рекреации, хотя бы небольшой магазин, ограждение по периметру.
3. Приобретение коттеджа по ипотеке — не проблема для больших поселков, где есть известный застройщик, а также благоприятный статус земли (земли поселений или ИЖС). Но в основном поселки строятся на сельхозземлях. Получить кредит в таком случае практически невозможно. Именно поэтому ипотечных сделок на загородном рынке около 10%. Эта цифра не может говорить об их массовости.
Марина Карпихина, директор департамента развития ЗАО «РОДЭКС Северо-Запад»:
1. Рынок загородной недвижимости активно развивается, и причин для дальнейшего снижения темпов роста не наблюдается. По нашим данным, за прошедший год на рынок вышли 39 коттеджных поселков, успешно завершили продажи 29 проектов. На конец года количество поселков вместе с поселками малоэтажной застройки составляет 117. В начале 2008 года было заявлено о начале реализации проектов 16 малоэтажных комплексов. На рынок выходят новые девелоперы, как столичные, так и зарубежные. Мы считаем, что потенциал рынка еще далек от насыщения, а здоровая конкуренция позволяет повысить уровень качества предложения. По нашим данным, за год изменилась и ценовая ситуация на рынке. В частности, в поселках, где живут постоянно, класс «комфорт» вырос в цене на 48%, бизнес-класс прибавил в цене на 13%, в элитном сегменте цена квадратного метра увеличилась на 41%.
Лидером по количеству поселков для постоянного проживания и по скорости появления новых проектов является Всеволожский район. В группах для длительного и дачного проживания самый освоенный район — Выборгский, однако и Приозерский в 2007 году прибавил в количестве «дачных» проектов. За прошедший год несколько расширилась экспансия девелоперов на юг области — в Гатчинский и Волосовский районы.
2. На сегодняшний день мы прогнозируем увеличение конкуренции. Девелоперам приходится более тщательно подходить к проработке концепций и идеи будущих и уже существующих поселков. Есть ряд проектов, для которых концепцию поселка пришлось серьезно перекраивать уже в процессе реализации. И все для того, чтобы соответствовать уровню спроса. Сегодня инициаторы практически любого проекта поселка стараются разработать свой стиль.
3. Введение ипотечных схем кредитования является сильным конкурентным преимуществом, а потому для любого проекта наличие ипотечных предложений при реализации домовладений более чем желательно. Мы наблюдаем увеличение доли сделок, совершенных с помощью ипотеки, кредитование становится все более массовым явлением.
Елизавета Замиралова, маркетолог ООО «Особняк»:
1. Загородный рынок развивается стремительными темпами. По нашим оценкам, за прошедший год число организованных коттеджных поселков увеличилось на 56%. Также 2007 год ознаменовался появлением значительного количества новых игроков, которые решили диверсифицировать своей бизнес и инвестировать капитал в активно развивающийся загородный рынок недвижимости.
Если говорить о насыщенности, то рынок наполнен поселками класса «бизнес» и существует явный дефицит проектов класса «эконом». Значительный рост цен в 2007 году наблюдался в сегментах «бизнес» и «эконом» (порядка 40%). Скромное предложение поселков экономкласса во многом связано с высокой стоимостью земли и большими затратами на инфраструктуру.
2. Одна из новых тенденций — некоторое смещение интереса и девелоперов, и потребителей. Если раньше предлагались участки с подрядом, то теперь приобретает популярность продажа только участка с последующей самостоятельной постройкой домовладения. Кроме этого, нас ждет выход нескольких масштабных проектов комплексной застройки больших территорий.
3. Мы, к сожалению, должны констатировать неразвитость такого банковского продукта, как ипотечное кредитование на загородном рынке. Ни о какой массовости речи даже не идет. Здесь главный вопрос о категории земли (по целевому назначению), на которой строится поселок. Конечно, если мы говорим о землях поселений с разрешенным использованием под ИЖС, то особых проблем нет. Но кредитование физических лиц под залог земли сельхозназначения — а большинство коттеджных поселков Ленобласти строится именно на этих землях — банкам не интересно в принципе. Сельскохозяйственные земли, с точки зрения банкиров, — сомнительный предмет залога. И мы не беремся прогнозировать, когда ситуация изменится к лучшему.
