Далеко, но вполне доступно

Первая новость хорошая. При покупке недвижимости за рубежом риск встретиться с такой все еще распространенной на нашем рынке бедой, как жульничество, значительно меньше. В большинстве стран, которыми интересуются наши покупатели, законодательство в сфере недвижимости более развитое, чем у нас, и соответственно, граждане более осведомлены и осторожны, понимают, что не в их интересах идти на мошенничество.

Вторая новость тоже хорошая. Досадных случайностей в сделках с недвижимостью практически не бывает: любых неприятных последствий покупатель может избежать, если имеет исчерпывающую информацию и квалифицированных помощников. Случай каждой страны и каждой сделки индивидуален. На что стоит обращать внимание всегда?

Возможные подводные камни при покупке зарубежной недвижимости зависят от цели покупки. Всем доволен бывает тот, кто нашел свой идеал, каковы бы ни были перспективы изменения цен в выбранном регионе. А вот для сделок, совершаемых для инвестирования средств, доходность — это первостепенный вопрос. Знание общемировых тенденций рынка и консультация профессионала, специализирующегося на данном регионе, не помешают. В целом головокружительный рост цен, при котором ощутимую прибыль можно получить от перепродажи объекта, сейчас наблюдается только в России, так что тем, кто рассчитывает на быстрый доход, далеко ехать не нужно. Большинство же стран Европы предлагают более скромные, но стабильные ценоизменения.

При этом составители рейтинга отмечают, что некоторые страны с заведомо высокими показателями в список не вошли, так как по ним не удалось получить достоверных данных. К таким странам с уверенно растущим рынком принадлежат восточноевропейские: Чехия, Словакия, Черногория. Но все же желающим инвестировать в недвижимость следует помнить о глобальной тенденции — это стагнация рынка. В Соединенных Штатах она уже привела к снижению цен. Аналогичная судьба, по мнению экспертов, ожидает через несколько лет и европейские страны — в 2007 году зафиксировано движение вниз в Греции, Дании, Германии и Ирландии. Заинтересованным в долговременных и доходных вложениях имеет смысл выйти за пределы Европы и обратить внимание на страны Азии и Латинской Америки, не так давно попавшие в поле зрения российских покупателей. Там рост цен на недвижимость обещает быть высоким, на что указывает стремительное развитие местных экономик. В Азии по ценовым показателям лидируют Таиланд, Малайзия и Вьетнам, а в Латинской Америке — Панама, Коста-Рика и Бразилия.

Сам себе финансист

Помимо изменения цены объекта, еще одна потенциальная денежная ловушка для владельца — дополнительные траты. Стоит ли их ожидаемая выгода — будь то удобство жизни или отдыха в собственном доме, доход от сдачи в аренду либо прибыль от продажи? Размеры коммунальных платежей, налог на недвижимость, прочие налоги, страховые взносы различаются от страны к стране. К примеру, в Испании сумма налога на недвижимость зависит от региона и составляет 0,3–0,5% кадастровой стоимости объекта. На Кипре владельцы домов стоимостью до 100 тыс. кипрских фунтов вовсе освобождаются от налога, зато обладатели более дорогих объектов заплатят в казну тем больше, чем выше стоимость недвижимости. В некоторых странах размер налога существенно выше для сдающих собственность внаем, кроме того, арендная прибыль облагается налогом. И это еще не все траты, которые предстоят владельцу. Не стоит также забывать о расходах на получение визы или вида на жительство, которые далеко не во всех странах предоставляется при покупке недвижимости автоматически; об оплате услуг риелторской фирмы по поиску арендаторов; расходах на ремонт и просто поддержание жилья в порядке. Также следует заранее обдумать поездки на зарубежную «усадьбу». Нередко авиабилеты, купленные в России, обходятся значительно дороже аналогичных, заказанных за границей. А цены на них меняются в зависимости от сезона.

Например, оформить недорогой ипотечный кредит можно в Испании и на Кипре. Кредиты оформляются под залог приобретаемой недвижимости, а процедура довольно либеральная и не требует большого количества документов. Объекты, под которые берутся кредиты, благодаря высокой ликвидности являются, как правило, гарантией для банков. Впрочем, не во всех странах ипотечная система столь дружелюбна к россиянам. В Италии шансы получить ипотеку для граждан РФ практически равны нулю. А ипотекой во Франции, формально доступной и привлекающей низкой процентной ставкой (3–3,5%), иностранец может воспользоваться, только если уже является владельцем какой-либо недвижимости на территории Европы. Аналогичные условия в банках Австрии и Швейцарии.

Для привлечения покупателей зарубежные компании-застройщики нередко предлагают специальные программы по сдаче недвижимости в аренду с гарантированным доходом примерно на первые два года. Это самый выгодный вариант для тех, кто совершает покупку в кредит и хочет лишний раз перестраховаться: не сомневаться, что средства на выплату будут и не придется тратить усилия на поиск арендаторов. Однако при всем очевидном удобстве такой системы следует в каждом случае трезво оценивать предлагаемые условия. В конце концов, застройщик дает финансовые гарантии не из филантропических соображений. Его риски заложены в цену недвижимости — а насколько они оправдывают эту цену, решать покупателю.

И еще один момент. Для оформления покупки, а тем более кредита в зарубежном банке понадобится убедительно доказать, что деньги заработаны честным путем и, главное, что с них заплачены все налоги. Не вызывают вопросов свидетельство о доходах, полученных по дивидендам на рынке ценных бумаг, или договор о продаже какой-то крупной собственности. А вот выпискам со счетов российских банков доверяют меньше.

Налог — это предмет внимания закона и в процессе покупки. Как известно, покупатель нередко передает продавцу часть суммы наличными, чтобы избежать уплаты всех налогов. Но, «сэкономив» так, он рискует потерять, если решит продать недвижимость. В некоторых странах существует налог на прирост капитала. То есть если при сделке официальная сумма была меньше реальной, то впоследствии, продавая собственность по реальной цене, придется заплатить большой налог на прирост капитала. Выход — искать покупателя, который также готов заплатить наличными. Но постепенно такой вариант становится все менее приемлемым: незаконное уклонение от уплаты налогов жестко пресекается благодаря координированной политике европейских государств.

Не только деньги

Финансовые подводные камни при покупке зарубежной недвижимости — вероятно, самые неприятные. Но и те, что не связаны напрямую с деньгами, могут сильно испортить настроение. Совершенно неожиданно может возникнуть проблема обычного бытового комфорта. Такая для нас сама собой разумеющаяся вещь, как центральное отопление, принята отнюдь не во всех странах, причем независимо от степени цивилизованности. Скажем, на Мальте отопления нет, и зимой жители обогреваются кто как умеет. В основном в ход идут электрические радиаторы, которые, кстати, потребляют массу недешевой энергии. Порой подводный камень скрывается в прямом смысле в воде. Прибрежная вилла в Португалии — чем не идеальное место для отдыха? Но для полноты картины лучше знать, что живописный океан бывает теплым только несколько дней в году, а в остальное время холодное течение исключает купание.

Конечно, для владельца зарубежной недвижимости важна политическая и экономическая ситуация в стране. Для Европы существенно, входит ли страна в Евросоюз, или планирует приобщиться в ближайшем будущем. Но не стоит забывать и обо всех традиционных вопросах, сопряженных с покупкой дома или квартиры на родине. Каковы перспективы строительства в районе? Не появятся ли в скором времени здания, загораживающие живописный вид? Какова экологическая ситуация и ее перспективы? Квалифицированно ответить смогут профессионалы, с опытом и интегрированные в местный рынок.

У братьев-славян

А если попытаться собрать основные подводные камни для конкретных регионов, в которых приобретают недвижимость наши соотечественники? Издавна популярные страны у российских покупателей — государства Восточной Европы. Культурная и языковая близость народов, растущая экономика, благоприятный климат привлекают наших соотечественников в Чехию, Польшу, Словению. А все перечисленное плюс курортные регионы на побережьях теплых морей — в Болгарию, Хорватию и Черногорию, которые, кстати, среди лидеров спроса.

К минусам восточноевропейских рынков недвижимости относятся юридические сложности. Их нужно иметь в виду. Например, в Чехии и Черногории иностранцы как физические лица по закону не могут купить никакую недвижимость. Покупателю приходится специально для совершения сделки учреждать юридическое лицо. А в Хорватии ни российские граждане, ни юридические лица не могут приобрести недвижимость непосредственно на свое имя. Владельцы компаний, зарегистрированных в странах, имеющих действующий договор о взаимности с Хорватией, могут оформить покупку объекта недвижимости «на фирму». Другой вариант — учредить хорватское юридическое лицо, на которое и приобрести недвижимость. В Болгарии иностранные физические лица могут свободно приобретать недвижимость, но не землю под зданием и прилегающую территорию. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка на длительный срок.

Высокая доходность недвижимости в Восточной Европе сопряжена с определенными рисками, особенно при покупке с землей — земельные законодательства корректируются, и целевое назначение участка может измениться. И еще один аспект, о котором стоит помнить: в странах Восточной Европы иностранцам весьма сложно, а часто и невыгодно брать ипотеку.

Теплые края

Еще одна зона интереса российских покупателей недвижимости — средиземноморская. Здесь среди наиболее динамично развивающихся и актуальных для инвестиций рынков стоит назвать Объединенные Арабские Эмираты, Египет и Турцию. В Дубае иностранные граждане могут стать собственниками недвижимости только в специально отведенных инвестиционных зонах. Кроме того, иностранным инвесторам не разрешается владеть землей, на которой построен принадлежащий им объект недвижимости. Если они захотят приобрести ее в собственность, им придется обратиться за разрешением в исполнительный совет Абу-Даби. Однако с 2003 года в Дубае, а с 2006 года и во всех эмиратах ОАЭ иностранцам разрешено покупать местную землю в новых проектах. Землю в других местах можно брать в аренду на 99 лет.

Процедура покупки недвижимости в Турции стала проще с 2006 года — жилую недвижимость вправе приобрести любой иностранец. Проблемы иногда возникают только с покупкой больших участков земли: максимальная площадь участка, который может быть продан иностранному физическому лицу или фирме, — 2,5 га (но это довольно-таки большой участок).

Не нырять в одиночку

Средство борьбы с подводными камнями в деле покупки недвижимости за границей только одно, но вполне мощное: помощь специалистов. С самого начала не стоит жалеть времени на выбор надежного агентства — на выставках, по рекомендации знакомых, по отзывам в Интернете. Кроме агента, понадобится и юрист, который сможет проконтролировать процесс со своей точки зрения. Нередкая ошибка российских покупателей — экономия на юристах или обращение к ним с опозданием. Всегда лучше иметь под рукой специалиста по праву, примеряясь к покупке и совершая сделку, чем просить его что-то исправить, когда дело уже сделано.

Одним словом, не стоит самостоятельно бросаться в воды зарубежного рынка недвижимости, какой бы тихой и прозрачной она ни казалась. Подводные камни там всегда найдутся — а вот вовремя их разглядеть и обойти помогут опытные специалисты.