Графики, отражающие цену сотки земли, которые публикуются в журнале отделом аналитики «ЗО», действительно демонстрируют заметные скачки. Одни смотрят на них с чувством глубокого удовлетворения, отмечая, насколько подорожали за последние месяцы «дедушкины» шесть соток. Другие взирают на зигзаги разноцветных линий с тревогой (успеть бы стать землевладельцем). Третьи мрачно предрекают, что инвестиционный пузырь вот-вот лопнет. Однако обвала цен на недвижимость точно не предвидится: скорее уж доллары и рубли превратятся в ненужную бумагу, чем земля перестанет давать урожай. Но и ее можно безнадежно испортить непродуманными и неоправданными вложениями.
Человек, решивший купить или продать участок, на фоне разговоров об ажиотаже просто обречен сделать некоторые весьма важные для себя открытия. Но не будем давать поводы изобретателям велосипедов, а попытаемся разобраться с основными мифами рынка земли, которые нет-нет да высказываются ньюсмейкерами нашего журнала.
Миф первый. В ажиотажный период скупают всю недвижимость
Действительно, совсем недавно на рынке недвижимости (и городской, и загородной, и зарубежной) отмечался ажиотаж. Начиналось все зимой и в сегменте городских квартир, закончилось весной на рынке земли и зарубежной недвижимости. Сейчас вроде как наступило затишье: то ли потенциальные покупатели в отпуска поразъехались, то ли деньги у них вдруг закончились. Риелторы смотрят на происходящее с тревогой: не остаться бы к осени без работы. Но особых поводов для беспокойства профессионалов мы не видим — начинается период рутинной ежедневной работы.
Поведение непрофессиональных участников рынка недвижимости в периоды ажиотажа и роста цен уже давно описано аналитиками и журналистами — многократное увеличение количества звонков от потенциальных покупателей в агентства недвижимости, рост числа просмотров объектов создают впечатление нездоровой активности. Каждую неделю «ценовая температура» подрастает на два-три-пять процентов. Однако когда ажиотаж спадает, а у руководства риелторской компании появляется возможность спокойно изучить собственную статистику, обнаруживается, что количество открываемых сделок в такое время явно превышает число закрываемых.
А если заглянуть в сводные данные, публикуемые Регистрационной палатой, то и вовсе становится понятно: регистрационных действий, возвещающих о появлении новых собственников недвижимости, при ажиотаже происходит значительно меньше, нежели в периоды кажущегося затишья и ценовой стабилизации. Когда на рынке волнение, большинство сделок разваливается, не успев сложиться: то покупатель передумал, выискав объект дешевле, то продавец нашел более сговорчивого приобретателя или, подобно герою классического советского мультика, продававшему корову, решил, что «такая корова нужна самому».
Ажиотаж — не лучшее время для покупки недвижимости. Впопыхах ведь можно и что-нибудь совсем ненужное купить.
Сказанное относится в первую очередь к сделкам с городскими квартирами. К сожалению, на загородном рынке здесь этот механизм тоже работает, причем в значительно более широких масштабах и с гораздо более замысловатыми сюжетами. Во-первых, по той причине, что от момента, когда покупатель с продавцом ударили по рукам, до акта регистрации нового собственника порой проходит не меньше года. Времени передумать — хоть отбавляй. Во-вторых, сказывается ценовой разнобой. Стараниями аналитиков рынок городских квартир гораздо более прозрачен: и профессионалы, и рядовые покупатели знают, сколько стоит типовая «однушка» или «двушка». Цены, которые запрашиваются владельцами участков даже в одном массиве, а также качество объектов порой отличаются в разы: у одного — непроходимая трясина и химкомбинат по соседству, у другого — родник едва ли не с нарзаном, лес и озеро за забором. И все эти факторы, существенно влияющие на цену, не поддаются статистическому анализу.
Миф второй. Любая земля растет в цене
К сожалению, купить за триста тысяч то, что вот-вот будет стоить миллион, уже не получится. Подобное — уже иллюзия. Продавцов, не знающих реальную цену своему товару, на рынке нет: не доходят они до рынка. Дурак и деньги — вещи вообще плохо совместимые, а если вдруг какой-нибудь дедок, помнящий «столичную за пять тридцать» решит продать профессорскую дачу за бесценок, то либо родные вразумят, либо перекупщики из ближайшего села перехватят, и придется иметь дело уже с ними. Гораздо важнее начинающему инвестору «не зарыть деньги в землю», то есть не купить за миллион то, что на самом деле стоит триста тысяч.
Следует иметь в виду, что на фоне общего роста цен на землю есть два типа объектов, которые однозначно обречены стать источником головной боли и повышенного риска для нового владельца. Во-первых, это откровенный неликвид (те, до которых «хоть три года скачи», или с химкомбинатом по соседству); во-вторых, участки, «приятные во всех отношениях», главным ценообразующим фактором для которых является класс объекта (продавцы-риелторы называют их «элитными» и уже сегодня предлагают к продаже не по завтрашней, а по послезавтрашней цене). Здесь риски «зарывания денег» возрастают многократно. Классический пример — когда рядом с уютным поселком, позиционирующимся как элитный, вдруг начинает расти даже не завод, а жилой массив с проектной емкостью в миллион квадратных метров.
В этом случае реализовать землю по «элитной» цене уже не получится.
Иными словами, самые дешевые и самые дорогие участки — это как раз не самые ра-зумные приобретения. Между тем начинающие частные инвесторы в первую очередь обращают свои взоры именно на обозначенные полюса рынка земли. В первом случае приобретатель становится заложником собственной жадности (купить абы какую землю, она все равно растет в цене), во втором — рекламы не всегда добросовестных и не слишком квалифицированных девелоперов и риелторов.
Как водится, истина лежит посередине.
И настало время разобраться с последним мифом земельного рынка.
Миф третий. Земля дорожает сама по себе
Это сказка для ленивых и любителей всевозможных лотерей, в том числе и земельной. Действительно, на определенных витках развития рынка случается, что приобретенный когда-то клочок земли вдруг неожиданно дал богатый урожай в виде прироста рыночной цены, из-за того что вокруг проложили дороги, провели газ, рядом построили коттеджный поселок.
Однако, для того чтобы купить участок дешево, а продать его дорого, профессиональные девелоперы затрачивают немало времени и средств на юридическую очистку, формирование генплана будущего поселка, инженерную подготовку территории, маркетинг и рекламу. Они платят аналитикам и консультантам, архитекторам и строителям, но и профессиональный подход не всегда страхует от ошибок и просчетов. Так или иначе, времена, когда можно было приобрести участок и, не предпринимая никаких усилий, радоваться, глядя, как он растет в цене, давно прошли. Но отнюдь не любые усилия приводят к желаемому результату. В частности, непродуманная концепция коттеджного поселка (когда предпочтения покупателей недостаточно изучены) сводит на нет мечты предпринимателя о прибыли. Плохо построенный дом (например, в случае выбора не подходящего для местных условий проекта) не только не повысит, но и существенно снизит рыночную стоимость участка, на котором он возведен.
Впрочем, не все так печально. Для того чтобы вы смогли сделать разумное приобретение на рынке земли, работает целая армия добросовестных профессионалов риелторского бизнеса. О том, как обходить подвод-ные камни растянувшихся на годы сделок, мы уже писали в «Загородном обозрении» (публикацию «И дольше года длится сделка» в «ЗО» № 1 за 2008 год можно найти, воспользовавшись поиском на портале загородной недвижимости www.zagorod.spb.ru).
Но самое главное, что, даже рассматривая покупку земли как инвестиционное вложение, необходимо задать себе вопрос о том, что на ней выгодно строить. Потому что со временем каждый потенциальный приобретатель, получив от вас предложение, спросит себя, зачем, собственно говоря, этот участок ему нужен. При поразившем страну капитализме у всех нас появилась серьезная проблема — проблема выбора. Выбор будущего места жительства — квартиры, участка для строительства коттеджа — не исключение. Это очень серьезная проблема, в которой рациональное тесно переплетается с иррациональным, а объективное с субъективным. Сложно добиться блестящих профессиональных результатов, не любя свою работу. С землей то же самое: в нее надо вкладывать не только деньги, но и душу.
