Загородное домостроение стало делом государевым
Деловая программа PROEstate-2008, как обычно, оказалась весьма насыщенной, но наибольшее внимание участников и гостей форума привлекла конференция «Развитие массового строительства малоэтажного жилья в Российской Федерации». Большой зал с трудом вместил всех желающих послушать спикеров и поучаствовать в дискуссии. И это неудивительно — малоэтажное загородное домостроение выходит на качественно новый уровень.
Впервые в российской истории создано Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства, призванное консолидировать строительные компании, специализирующиеся в этом сегменте рынка, и лоббировать их интересы в высших органах государственной власти. А в июле на ежегодном конгрессе национального бизнеса «Пора предпринимать!», который прошел в Москве под эгидой партии «Единая Россия» и общественной организации «Деловая Россия», бизнес и власть, опять-таки впервые, подписали соглашение о развитии малоэтажного строительства. Что это означает на практике?
По словам Руслана Вишневского, исполнительного директора Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, малоэтажка должна совершить революционный прорыв на рынке: если в настоящее время жилье до трех этажей составляет лишь 40% общего вводимого в России, то в течение ближайших восьми—десяти лет его доля должна увеличиться до 70%! Рынок капиталоемкий, потребность россиян в качественном загородном жилье, судя по результатам консалтинговых исследований, очень высока, и насыщение рынка загородного жилья случится не раньше 2015 года. Но! Как совершенно справедливо заметил в ходе развернувшейся на конференции дискуссии Валерий Лукинов, директор департамента регионального развития инвестиционно-строительного холдинга «РОДЭКС Групп» (компания работает во многих регионах страны, в то числе и на Северо-Западе), рынок загородной недвижимости сформировался лишь в Московском регионе и Ленинградской области. На других территориях — шанхай, хаос и полная неразбериха. Но даже там, где рынок встал на цивилизованные рельсы, у застройщиков масса проблем — от согласования документов до получения участков и решения вопросов с монополистами. Все это существенно замедляет строительный процесс. Как же совершить прорыв в столь неблагоприятных для бизнеса условиях?
Облегчить жизнь застройщикам и должно Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства, развернувшее работу на федеральном уровне. Бизнесменов весьма порадовало сообщение Руслана Вишневского о том, что в Госдуме уже находится законопроект, предполагающий существенное упрощение режима выделения участков под загородное строительство и инженерное обеспечение. Готовятся коррективы в законодательство, регулирующее развитие ипотеки в малоэтажном строительстве: кредиты под залог земли должны стать дешевле. Разрабатывается проект создания СРО — саморегулирующихся организаций в малоэтажном сегменте, — дабы четко определить правила игры на рынке, обеспечить цивилизованную конкуренцию и поддержать малый и средний бизнес.
Примечание
В 2007 году в России было построено 70 млн кв. м жилья, в ближайшие годы эту цифру необходимо увеличить в два раза, прежде всего за счет активизации рынка загородного малоэтажного строительства. По данным консалтинговых исследований холдинга «РОДЭКС Групп», рынок загородного домостроения Ленобласти отстает от рынка Московского региона на два-три года, в остальных регионах отставание составляет пять—семь лет.
В 2009 году в малоэтажном строительстве появится свой технической регламент (ожидается, что Госдума после общественного обсуждения примет его уже весной). Требования технического регулирования в малоэтажке будут намного проще, чем в многоэтажном строительстве. Основополагающий принцип техрегламента — безопасность малоэтажного строительства, а технология особого значения не имеет. Разработчики регламента полагают, что принятие этого документа позволит повысить ответственность строителей, увеличить гарантии для покупателей загородной недвижимости, уменьшить коррупцию и, как следствие, приведет к некоторому удешевлению готовых объектов.
Наконец, земля. В оборот вводятся пустующие, не использующиеся территории, при-надлежащие военным, научно-исследователь-ским институтам, при этом часть земель обязательно пойдет под малоэтажное строительство. Правительство Ленобласти, например, проведет переговоры с военными на эту тему в самое ближайшее время. То есть подготовка к тотальному наступлению малоэтажки идет полным ходом, прорыв на рынке — дело обозримого будущего.
Примечание
В Госдуме готовится ко второму чтению законопроект о внесении изменений в Земельный кодекс. Сейчас земельный участок представляется на аукционе уже сформированным, то есть прошедшим кадастровый учет, получившим техусловия и т. д. После принятия поправок будет разрешено проводить аукционы на право заключения договоров на формирование участков, причем двух видов. Девелоперская компания сможет сформировать участок и получить его в аренду под строительство или передать готовый участок в муниципалитет, который вновь выставит его на тендер и возместит за счет доходов от аукциона расходы девелопера. Предполагается, что после принятия поправок предложение земельных участков увеличится.
Каковы же основные тенденции рынка загородной недвижимости? По мнению Натальи Прониной, заместителя директора отдела исследований по элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, инвесторы переходят от точечной застройки к массовому освоению территорий, от хаотично разбросанных коттеджей — к коттеджным поселкам и городкам. Элитный сегмент все больше уступает место бизнес- и экономклассу. С госпожой Прониной полностью согласился Валерий Лукинов, считающий, что сейчас выгоднее всего инвестировать в эконом- и бизнес-класс, со стоимостью домовладения в пределах 20 млн рублей. По его наблюдениям, загородная недвижимость такого уровня экспонируется в листингах от пяти месяцев до года, в то время как класс De Lux «зависает» на два-три года.
Перспектива — массовое малоэтажное строительство по модульным технологиям, когда стоимость одного квадратного метра будет от 17 до 20 тыс. руб. Но такое дешевое загородное жилье возможно, только если государство будет предоставлять застройщику инженерно подготовленные участки.
В «Румболове» появится рыбка с хвостиком, а под Самарой — «Изящный Петербург»
Но не одной деловой программой был интересен форум PROEstate-2008. Многие российские регионы представили в выставочном зале свои экспозиции, и некоторые из них вызвали интерес девелоперов.
Как и в прошлом году, оживленно было возле стенда Ленинградской области, вынесшей на суд потенциальных инвесторов восемь проектов (от «Сафари-парка» в Выборгском районе до конгресс-центра во Всеволожске), о каждом из которых «ЗО» рассказывало весьма подробно.
Валерий Ким, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству областного правительства, прокомментировал нам, как складывается судьба каждого из «проектов века».
Логистический комплекс в «Уткиной заводи» уже нашел инвестора, разрабатывается документация, а вот вложить деньги в деловую зону и зону ритейла желающих пока нет. Выставочно-конгрессный центр во Всеволожске «Пятизонье», который займет 140 га, имеет потенциального инвестора; в настоящее время готовится вторая редакция бизнес-плана. В северной части Всеволожска предполагается реализовать проект «Румболово» — с деловой, торговой зонами и зоной досуга, а также с жилым кварталом, который с высоты птичьего полета будет походить… на рыбку с плавниками и хвостиком! Инвестора для этого «водоплавающего строительства» пока нет. Как и для «Сафари-парка». Зато инвестировать строительство ипподрома возле деревни Сярьги выразили желание сразу два инвестора — южнокорейский и новозеландский; корейцы собираются представить бизнес-план.
Строительство туристического центра с гигантским хрустальным шаром на острове Гогланд — в подвешенном состоянии. Требуется принципиальное политическое решение открыть для посещения весь остров и снятие режима ограничений. «Пока это решение не будет принято, освоение территории не имеет смысла», — подчеркнул Валерий Ким. А потенциальный инвестор есть — финны заинтересовались Гогландом.
Определенные проблемы возникли и у итальянцев, возводящих возле КАД комплекс «Невский колизей» с искусственным морем 100 х 200 м под стеклянной крышей, и к началу 2009 года его вряд ли откроют. Одного электричества надо 15 мегаватт! Изначально планировали использовать сети Санкт-Петербурга, но сейчас инвестор решил возводить собственную подстанцию. А разработка документации и получение согласований по самому комплексу идут довольно успешно.
Примечание
В настоящее время изменяется соотношение высотного и малоэтажного строительства на территории Ленобласти. Если раньше оно было 50 на 50 процентов, то сейчас — 40 на 60 в пользу малоэтажки. Вызвано это общими тенденциями рынка и особенностями региона, в котором преобладают сельские поселения. В некоторых случаях семиэтажный дом уже претендует на звание высотной доминанты.
Из пригородных проектов следует остановиться на комплексе «Балтийская жемчужина», о перипетиях вокруг которого «ЗО» рассказывало в августе 2007 года. Шанхайская инвестиционная копания представила на форуме подготовленные к продажам квартиры в шестнадцати разновысотных домах, строительство которых завершается в южной части комплекса. Квартиры позиционируются как «полноценный класс комфорт», стоимость квадратного метра — от 70 тыс. руб.
Накануне форума губернатор города Валентина Матвиенко посетила «Жемчужину», зашла в одну из готовых квартир и сказала, что именно такие небольшие и недорогие квартиры и востребованы сегодня. Квартирки действительно пока получаются скромными и мало походят на те импозантные видовые и квартиры-студии, которые пару лет назад китайские инвесторы демонстрировали в презентационном фильме. Уместнее будет сравнение с нашими «хрущевками» или с новостройками в крупных китайских городах. Судите сами: в однокомнатной квартире комната — 17,40, ванная — 3,20, санузел — 1,90, кухня — 11,90. В «двушке» одна комната — 20,18, другая — 17,57, кухня — 12,75, ванная — 4,00, санузел — 2,10, прихожая — 8,50.
Впрочем, Николай Зюзин, руководитель группы продаж жилой недвижимости «Балтийской жемчужины», сообщил «ЗО», что в инвестиционной папке около ста различных планировок квартир. А вдоль Петергофского канала планируется малоэтажная застройка из дуплексов и таунхаусов, но проект еще разрабатывается, и точная информация по малоэтажке появится лишь в 2009 году. Может, там вместо восточной уплотненности появится европейский простор?
Порадовали малоэтажными проектами и визитеры из российских регионов. Остановимся на двух наиболее примечательных.
Сочинцы активно готовятся к Олимпиаде: компания «Недвижимость-2014» представила комплекс апартаментов «Орхидея-парк», который к концу года появится неподалеку от санатория «С.С.С.Р.». Здесь есть все: пальмы, бамбук, магнолия, собственный пляж… И — 28 сблокированных домов с хорошо организованным внутренним пространством. Коттеджи — четырех типов, предназначены для проживания самой взыскательной публики, поток которой к 2014 году будет только возрастать.
А самарская инвестиционно-строительная корпорация Volga Group экспонировала коттеджный городок «Дубрава», стоимость коттеджа в котором приближается к стоимости трехкомнатной квартиры в периферийных районах Самары.
Этот самый масштабный проект коттеджной застройки в области предполагает возведение 1200 домов на 120 га. Архитектура выполнена в едином ключе в трех стилях: солнечный Амстердам, немецкая Бавария и, что наиболее мило сердцу патриота Северной столицы, изящный Петербург. В «Дубраву» уже инвестированы 600 млн руб. (общий объем инвестиций — 4,5 млрд руб.); первая очередь городка сдается в конце года.
По прошествии трех дней работы инвестиционного форума PROEstate-2008 некоторые наблюдатели назвали форум поворотным событием в развитии загородного домостроения. Судя по увиденному и услышанному, так оно и есть.
