Павел Созинов, представитель президента РГР в Северо-Западном федеральном округе.
— Павел Борисович, насколько сильно затронул кризис жилищное строительство?
— Еще рано делать какие-то выводы. Что мы можем видеть объективно, не впадая в панические настроения? Повысилась ставка ЦБ, ставки по ипотечным кредитам, а также банковская ставка по заимствованиям, то есть кредитованию тех же самых застройщиков. Отсюда проблемы ликвидности. У банков недостаточно оборотных средств для заемщиков. В конечном итоге это приведет к торможению запланированных проектов, но на проектах, которые уже реализуются, это не может сказаться, потому что средства вложены и строительство ведется.
— А что будет с ипотечными кредитами, которые банки давали не только тем, кто покупает жилье в городе, но и приобретателям загородной недвижимости?
— На количестве ипотечных заемщиков повышение ставки, конечно, скажется, но в абсолютных цифрах резких перемен не будет. Как было выдано в прошлом году 15–20 тыс. кредитов, так и в этом году выдадут. До конца года вообще никаких резких, заметных изменений не предвидится.
— Загородное домостроение развивается по своим законам. Насколько страшен финансовый кризис «малоэтажке»?
— Пока еще рано говорить; до конца года мы опять-таки не увидим там каких-то серьезных подвижек. Очевидно, будет увеличиваться количество непроданных объектов, но надо учитывать, что период экспозиции на «загороде» довольно длительный. Средний коттедж, допустим, продается два-три месяца. Возможно, будут задержки; уже сейчас многие объекты выставляются до полугода. Абсолютно точно можно сказать, что в продаже стало больше земельных участков. Аналитики зачастую проводят параллель между количеством выставленных на продажу земельных участков и числом реализуемых коттеджей, строящихся либо уже готовых: если растет предложение участков, это говорит о том, что стало сложнее строить и продавать дома...
— Но ведь на территории Ленобласти заявлено строительство не только коттеджей и поселков, но и очень крупных коттеджных городков, что требует больших финансовых вливаний. Не придется ли девелоперам замораживать мегапроекты?
— В ближайшее время никаких изменений не будет. Застройщикам, у которых нет кредитной истории, сложно получить деньги на крупные проекты. Соответственно, проблематично и купить земельный участок. А ведь у нас на загородном рынке застройщики в основном с небольшими средствами. И со скромной кредитной историей. Поэтому им не так просто занять деньги — банк не дает, кредитная ставка высока. Следовательно, реализовывать проект они сейчас не смогут. С другой стороны, не забывайте, что у нас уже заложено и продается больше 150 коттеджных поселков, около полутора миллионов квадратных метров коттеджей, — это огромный объем. Поэтому закладывать новое, на мой взгляд, нецелесообразно — нужно, чтобы рынок все-таки был реалистичным…
Геннадий Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова (Москва), оценивает нынешнюю ситуацию как «турбулентную», при которой возможны минимум два сценария. Согласно первому, может повториться ситуация 2004 года: кризис, отток капитала из строительной отрасли, потеря доверия банкиров к девелоперам, разорение дольщиков. Но этот кризис, по мнению Геннадия Моисеевича, вряд ли будет системным, ибо государство делает немалые финансовые вливания в банковскую систему. Вероятность системного кризиса — всего 3–5%. Второй сценарий — пессимистический: ситуация из кризисной может трансформироваться в непредсказуемую, если на рынке начнется паника. При любом раскладе Геннадий Стерник предвидит разорение строительных компаний, которые увлекались дешевыми западными кредитами. А вот фирмы, у которых есть материнский капитал и которые строят на свои средства, устоят.
Наталья Пронина, заместитель директора департамента «Элитная жилая недвижимость» Knight Frank Russia and CIS (Москва) полагает, что ввиду роста стоимости заемных средств и кредитных ставок паника на рынке уже началась. В течение ближайших трех–пяти месяцев произойдет коррекция цен на недвижимость, в 2009 году ожидается некая ценовая стабилизация, а с 2010 года — резкий рост цены квадратного метра во всех сегментах, ибо ввиду подорожания строительства нового жилья будет сдаваться еще меньше, чем сейчас. Строительство крупных комплексов будет заморожено — в банках просто не найдется средств для кредитования больших объектов.
Александр Романенко, президент FIABCI-Европа, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость», считает, что в настоящее время в России повторяется все, что год назад началось в США и в Европе. Избежать кризисных явлений, как уверяли некоторые высокопоставленные господа в 2007 году, наша страна, будучи частью мирового сообщества, не могла. И финансовые вливания ситуацию вряд ли изменят. Господин Романенко предполагает, что цены на недвижимость до конца 2008 года будут понемногу снижаться, в 2009 году встанут, а с 2010 года ввиду роста дефицита жилья вновь пойдут вверх.
