Такая встреча "без галстука" состоялась в прошлом месяце на берегу озера Медное. Это мероприятие проводилось по инициативе Ассоциации "Загородная недвижимость" и Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и называлось "Выездное открытое заседание Комитета по загородной недвижимости Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга". Однако рабочий процесс среди леса, на берегу замечательного озера имел иной характер, нежели в городе, где всегда не хватает и времени, и нервов, и свежего воздуха.
Для загородной встречи было выбрано кафе "У озера", хозяева которого - А. Б. Семенов и А. Г. Гребенник - любезно предоставили в распоряжение приехавших это удобное и уютное место. И, хотя на лоне природы сразу же хочется расслабиться, забыть о городе и работе, началась встреча с деловой части.
"Что нужно делать риэлтерам для изменения рынка к лучшему?" - так была обозначена тема заседания исполнительным директором агентства "Александр-Недвижимость" Ф. В. Дьячковым. Он отметил, что интерес к загородной недвижимости растет, количество фирм - постоянно увеличивается, а потому на первый план выходят проблемы взаимодействия и конкуренции на этом рынке.
Впрочем, для начала требовалось хотя бы в общих чертах представить состояние рынка и изменения на нем в последние год-полтора. Анализ рынка загородной недвижимости за весну 2002 года был проведен специалистами корпорации "Адвекс-Росстро", представитель которой В. К. Зишков кратко прокомментировал предоставленную информацию. Он отметил недостаток предложения загородных домов ценой 30-70 тыс. $, спрос на которые резко увеличился, так что здесь строительные компании, занимающиеся малоэтажным строительством, имеют серьезные перспективы. По мнению "Адвекс-Росстро", увеличился также спрос на большие участки в 20-30 соток. Удовлетворить такой спрос можно за счет вновь выделенных участков, однако ситуация осложняется тем, что в связи с принятием нового Земельного кодекса выкуп новых участков сейчас приостановлен.
О перспективах роста рынка говорил директор "Русского фонда недвижимости" А. С. Портнов. В этой связи он особо выделил дешевое строительство, к примеру, по французской технологии под названием "несъемная опалубка". Стоимость квадратного метра такого жилья составляет приблизительно $120, и, поскольку количество денег на руках у населения сейчас уменьшается (в связи с чем, кстати, падает спрос на дорогие дома), подобные технологии будут обязательно востребованы.
Далее представителем фирмы "Петербургская недвижимость" А. Б. Бражниченко была озвучена проблема взаимодействия строительных фирм - и риэлтерских (впоследствии на этом делали акцент многие участники заседания). Нередко бывает так, что строительная компания берется возводить загородный дом, не учитывая месторасположение участка, близость к водоемам и т. п. Далее следует обращение к риэлтерам, однако продать объект по установленной строителями стоимости зачастую не удается. Так что с целью предвосхищения таких ошибок имеет смысл тесно взаимодействовать на стадии выбора участка под строительство и проектирования будущего дома.
Директор Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга С. П. Сосновский подошел к проблемам рынка загородной недвижимости более глобально, сравнив нашу ситуацию с аналогичной ситуацией в развитых странах. Если судить, допустим, по состоянию американского рынка загородной недвижимости, то его потенциал - выше, чем у рынка городского жилья. В сущности, настоящая Америка - та самая "одноэтажная", которая появилась благодаря технологиям, позволяющим строить быстро, качественно и при этом сравнительно недорого. У нас, к сожалению, пока наблюдается недостаток подобных технологий, особенно в части монтажа коммуникаций, которые подчас составляют по стоимости неоправданно высокий процент от стоимости дома в целом.
Вспыхнувшая затем небольшая дискуссия касалась проблемы традиционных садоводств и дальнейших перспектив их существования. Приехавших журналистов весьма заинтересовал во-прос: что будет дальше с этими огромными массивами домов, построенных иногда в очень невыгодных местах? Отвечали представители разных фирм, отмечая, что ждать распада этих хозяйств пока не стоит, хотя и бурного развития также не будет. Садоводства, построенные в элитных местах и обладающие хорошими подъездами и системами коммуникаций, будут развиваться и дальше. Что же касается удаленных от города мест, где дома построены на "неугодьях", то они будут существовать какое-то время по инерции, а спустя десятилетия их, очевидно, заменят чем-то другим.
Хочется особо отметить: дискуссии на этом заседании не перерастали в полемику; не было и попыток отстоять исключительно свою точку зрения. У каждой компании или объединения компаний своя точка зрения на процессы развития рынка, и неформальная обстановка только способствовала уважительному обмену мнениями и информацией. Ассоциация "Загородная недвижимость" также предоставила свой анализ рынка за 2001 год, осуществив предварительный опрос всех компаний, входящих в Ассоциацию. Мониторинг проводился по 55 параметрам, среди которых: месторасположение, природная и социальная среда, характеристики дома и его инженерное обеспечение и т. д. Исходя из этого анализа, все объекты недвижимости разделяются на два типа: дачи и коттеджи. Дачи - это дома для временного проживания, как правило, в летний период, коттеджи - предназначены для постоянного проживания в любое время года. От дач они отличаются не столько размерами и архитектурой, сколько наличием инженерных коммуникаций, обеспечивающих уровень комфорта, как минимум, городской квартиры.
В количественном выражении на вторичном рынке доминировали покупки дач, что объясняется, во-первых, большим предложением, во-вторых, все еще низкой покупательной способностью населения. Рынок коттеджей значительной уступает рынку дач в количественном отношении, однако емкость этого рынка в денежном выражении превышает емкость рынка дач в два раза.
Исполнительный директор НП "АЗН" А. В. Петров в своем выступлении сделал акцент на том, что у нас за городом почти повсеместно отсутствует развитая инфраструктура. И, хотя желание у многих богатых людей купить дорогой коттедж - имеется, их останавливают возможные трудности. Постоянное проживание за городом автоматически связывается с массой проблем: отсутствие нормальной торговли, школ, детских садов и т. п. При этом развитие загородной инфраструктуры, как было отмечено, - вопрос крайне сложный, одна строительная фирма не может его решить, здесь необходимо решение в рамках объединений.
Был представлен также анализ рынка от ООО "Александр-Недвижимость" (для этого был взят временной промежуток с мая 2001 по май 2002 года). Согласно этому анализу, в мае текущего года количество договоров увеличилось на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом количество сделок оказалось одинаковым, что, возможно, связано с усилением конкуренции между риэлтерскими компаниями. Был отмечен рост цен на рынке загородной недвижимости, а также тот факт, что спрос по-прежнему значительно превышает предложение. Кроме того, был проанализирован спрос на дачи, жилые дома и земельные участки по разным районам Ленинградской области.
Живейший интерес вызвал вопрос конкуренции на рынке, поскольку касается он всех без исключения. Старший менеджер Ассоциации "Загородная недвижимость" М. Ю. Андросова выступила по этому вопросу весьма эмоционально, буквально призвав присутствующих представителей фирм к сотрудничеству. К сожалению, отметила она, совместные сделки единичны; и, пока мы делим рынок, некоторые недобросовестные клиенты, пользуясь нашей конкуренцией, не платят агентствам за услуги. Выход из этого положения может найтись только в случае совместных действий: к примеру, можно создать "черный список" недобросовестных клиентов и вывесить его на сайте Ассоциации.
По этому поводу выступали многие, отметив, в частности, плохую защиту интересов риэлтерских фирм со стороны судебной системы. Уже, конечно, есть прецеденты взыскания неустоек с тех, кто воспользовался трудом агента (а труд этот, заметим, не самый легкий!), но оговоренного в документах вознаграждения не заплатил. Однако такие процессы пока редкость, к тому же они растягиваются на очень долгое время. Какой тут выход? По мнению А. С. Портнова, главный путь - это путь эксклюзивных договоров, в котором четко оговариваются обязанности сторон и по которому легче защищать свои права в судебных инстанциях.
Специальное сообщение по данному вопросу сделал представитель корпорации "Петербургская недвижимость" А. Б. Бражниченко, который сказал, что работа посредника не всегда видна, именно потому некоторые клиенты не желают платить за услуги. За что надо платить? В первую очередь за безопасность: финансовую, юридическую и фактическую. То есть посредническая фирма гарантирует, что ваши деньги не будут присвоены или растрачены, что все документы будут оформлены в должном (согласно нормам закона и делопроизводства) виде и в нужные сроки; ну и, конечно, клиента будут защищать от мошенников и авантюристов, которых в этой области бизнеса, как и везде, достаточно.
Еще один платежная "графа" - это удобство клиента, который сидит дома или работает, в то время как агент совершает дальние поездки за город, выбирает варианты, договаривается, принося готовые результаты "на блюдечке". Обычно клиенту видно именно "блюдечко", а большая часть достаточно тяжелой и нервной работы от него скрыта. И если в такой ситуации клиент отказывается платить вознаграждение или, того хуже, использовав полученную информацию, договаривается с "черным маклером", то это и с юридической, и с чисто человеческой точки зрения недопустимо. Должна быть такая ситуация (и она, в принципе, близка к этому), когда клиенту выгоднее заплатить агенту, нежели искать обходные пути, которые в конечном итоге всегда будут обходиться дороже.
Итог выступлениям подвел Ф. В. Дьячков, на этот раз сделав акцент на сотрудничестве, которое налаживается как на уровне отдельных фирм, так и на уровне крупных объединений. К примеру, Ассоциация "Загородная недвижимость" даже переезжает в одно здание с Ассоциацией риэлтеров, чтобы легче было взаимодействовать и решать совместные задачи.
Затем деловая часть кончилась, появились горячие шашлыки, и процесс плавно перешел в другое русло. Обсуждения, конечно, продолжались и за столом с угощениями, но обязательными уже не являлись. Вскоре заиграла гармошка, кто-то отправился на прогулку по живописным окрестностям, кто-то - купаться в озере. Делу - время, одним словом, но и отдыхать нужно уметь, поскольку здесь общение происходит уже на другом уровне.
Конкурент, как выясняется во время таких встреч, тоже человек, более того - он может быть веселым и общительным человеком. Да, у каждого свои интересы, и в рабочем процессе один неизбежно вырывается вперед, другой несколько отстает. Но это вовсе не повод испытывать друг к другу неприязнь. Рынок недвижимости развивается, "места" под этим "солнцем" хватит всем, и главное тут - играть по правилам и уважать конкурента.
Сигнал сбора к автобусу прозвучал, как показалось, слишком рано. Что ж, хорошего в жизни всегда не хватает; остается надеяться, что такие встречи риэлтеров сделаются доброй традицией, как уже сделались "круглые столы" и совещания в рамках ассоциаций.
