Глядя на столбики гистограмм и сравнивая петербургскую динамику с московской, некоторые аналитики полагали, что в 2008 году число проектов перевалит за 150–200 — вот тогда-то у потенциального домовладельца будет из чего выбирать. Эти предположения не подтвердились: новые проекты хоть и появляются, зато проданные уходят из каталогов продаж. Причем с осени-2008 убывает больше, чем прибывает. Число проектов, в которых одновременно ведутся продажи, на сегодняшний день колеблется в пределах от 83 до 90 (рис. 1). А всего за прошлый год в рекламе, предлагаемой основными печатными и электронными СМИ, «засвечено» около 156 поселков и малоэтажных комплексов разной степени готовности. Некоторые проекты к началу рекламной кампании не имели даже разрешительной документации, другие были построены практически «под ключ». Осень заставила застройщиков пересмотреть планы. Впрочем, обо всем по порядку.
О размерах и расстояниях
Значительную долю предложения образца 2008 года (свыше 50%) представляли поселки от 5 до 50 га (табл. 1). На наделах до 5 га, как правило, строятся таунхаусы (преимущественно в Курортном и Пушкинском районах) либо клубные поселки бизнес-класса на несколько домовладений. Такие проекты рекламируются реже, нежели все остальные. И начинаются подобные инициативы с того, что какая-либо группа товарищей-инвесторов приобретает участок для себя, а в ходе застройки начинает искать соинвесторов на свободные участки. Если кого-то из наших читателей интересуют подобные варианты, рекомендуем полистать фотовитрину «ЗО».
Довольно крупные проекты от 50 до 100 га в шести случаях из восьми являют собой земельные массивы с наделами для «самозастройщиков». Тем, кто не готов терпеливо ждать, пока строители сдадут дома «под ключ», шесть крупных девелоперских компаний предложили в общей сложности 2420 участков без подряда. Безусловно, для всех поселков разработаны регламенты, нарушать которые настоятельно не рекомендуется, и обязательства застройщика по подведению коммуникаций.
К разряду особо крупных представленных в продаже проектов можно отнести только «Новую Ижору» компании «Балтросс» (285 га).
Первоначально он реализовывался в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» как городок на 25–30 тыс. человек, проживающих в каркасных коттеджах, дуплексах и таунхаусах. Однако с лета 2008 года здесь начались продажи жилья, причем цены отнюдь нельзя назвать демпинговыми. По всей видимости, весной появится и еще один крупный проект — «Воронцово» (150 га), который реализует компания «Оранж Девелопмент» близ Симагинского озера. Учитывая значительное расстояние от города, это явно дачный формат. Но сколько на этой территории разместится дач — узнаем весной.
Зону до 30 км от КАД маркетологи и аналитики обычно относят к районам, пригодным для постоянного проживания. Между тем многие проекты в ней (из-за отсутствия «городской» инфраструктуры и социально значимых объектов) не слишком комфортны для жизни круглый год. Но именно в этом радиусе расположено больше половины реализуемых сегодня проектов, и здесь доминируют предложения каменных домов (от кирпичных до газобетонных). Проекты в поясе от 30 до 70 км — тотально поселки дачного формата. Среди них подавляющее большинство — 24 проекта из 31 — участки без подряда, на которых девелоперы предлагают строить дома из калиброванного бревна и профилированного бруса. Проекты «на 101-м километре» обычно представляют собой фешенебельные «дальние дачи» в заповедных уголках Приозерского и Выборгского районов, где потенциальным домовладельцам предлагают возводить усадьбы из калиброванного бревна либо профилированного бруса.
Лидером по числу реализуемых и новых проектов традиционно является Всеволожский район. Это легко объясняется его исключительным «геополитическим» положением. Он огибает Санкт-Петербург полукольцом, и практически все правобережные районы города граничат именно с ним: но здесь есть и проекты подчеркнуто фешенебельные («Румболово»), и вполне демократичные («Янино»). Две трети застройщиков Всеволожского района позиционируют свои объекты как дома для постоянного проживания петербуржцев.
Пальму первенства с Всеволожским делят Выборгский и Приозерский районы. Правда, там превалируют проекты дачного формата. Кроме того, именно в 2008 году к тройке лидеров (за счет премьерных проектов) приблизился Ломоносовский район, где предлагают проекты для постоянного проживания, рассчитанные на потребителей среднего класса (каркасные дома, секции в таунхаусах) и бизнес-класса (деревянное домостроение, газобетон).
Застройщики стремятся снизить риски, предлагая объекты разных классов в рамках одного проекта. Например, VIP-особняки в окружении более демократичных таунхаусов или усадьбы вдоль первой линии озера или с видом на лес и доступные дачи близ дороги. В составе поселков класса В («бизнес») появляются зоны элитой застройки, либо, наоборот, к первой очереди поселка класса А («элит») примыкает вторая, с домами бизнес-класса.
Форматы загородной жизни
В настоящее время на рынке загородной недвижимости выделяются два основных формата предложения:
1. Дома, квартиры и секции в коттеджных поселках городского типа («генплан второго поколения»), рассчитанных на постоянное проживание, классов В и С (табл. 3). Примеры таких проектов: «Янино», «Малый Петербург», «Павловский малоэтажный ансамбль», «Токкари Лэнд», «Сторожевая гора», «Новая Ижора». Застройщики подобных проектов, реализуемых на землях поселений с разрешенным использованием под индивидуальное строительство, отдают предпочтение строительству из газобетонных блоков и единой подрядной организации. В таблице 3 приведены основные малоэтажные жилищные проекты, ориентированные на постоянное проживание петербуржцев. Если девять основных застройщиков данного сегмента сдадут свои объекты в течение 2009 года, жилье в поселках-городках получат около 2 тыс. семей — для пятимиллионного мегаполиса не так уж и много.
2. Дачные поселки, преимущественно с участками под самостоятельную застройку (табл. 4). К таковым относятся все поселки компании «ПулЭкспресс Групп» (кроме «Румболова»), поселки ГК «Стинком» («Зайчихино», «Гармония»), «Фаэтон Девелопмент групп» («Вайя», «Усадьба Рериха»), «Евросиб Девелопмент» («Галактика», «Северная корона»). В период бурного роста цен на землю именно такие проекты вызывали повышенный интерес у покупателей, стремившихся вкладывать средства в землю. На сегодняшний день и приобретатели самих участков в таких поселках, и девелоперы проектов готовы искать подрядчиков для строительства. Предпочтение пользуется именно деревянному домостроению.
Всего же, по данным журнала «Загородное обозрение», вышеназванные застройщики предлагают 2420 участков без подряда. По разным оценкам, это составляет около 60% рассматриваемого сегмента рынка (цифра постоянно корректируется, так как появляются новые проекты; при этом некоторые из заявленных «замораживаются» и уходят из листингов предложений). Все крупные земельные девелоперы и их конечные потребители тяготеют к продукции деревянного домостроения (профилированный брус, калиброванное бревно, клееные конструкции). Каркасные дома и дома из поризованных керамических материалов в «дачном» сегменте значительно менее популярны.
Есть в сегменте загородного домостроения и поселки «промежуточного» формата. И их большинство: не городки для постоянного проживания, и не то чтобы дачные массивы, дающие самозастройщику возможность самовыражения. Речь идет о поселках, застройщики которых реализуют участки вместе с домами. Границы данного сегмента расплывчаты, однако, в отличие от девелоперских проектов, размеры участков здесь редко превышают 20 га. Исключение составляет «Кивеннапа» («НеваИнвестПроект»). Предложение домов «под ключ» в таких поселках представлено на диаграмме (рис. 3).
Если планам застройщиков суждено сбыться, к 2010 году число частных пригородных домовладений за счет сегмента коттеджных поселков, реализуемых с 2005 по 2009 год, увеличится примерно на 10 тыс. единиц. Если принять во внимание тенденцию сокращения площади домов, это составит около 1,5 млн кв. м.
Для пятимиллионного мегаполиса — капля в море. Справедливости ради отметим, что в данном прогнозе не учитываются мегапроекты; в частности, проектная мощность «Большой Ижоры» составляет 6 тыс. домовладений, однако на 2008–2009 годы к сдаче заявлены 637.
Фактор «осень-2008» вносит корректировки в деятельность застройщиков. Безупречные объекты, вне зависимости от цены, продаются быстро. Тем не менее в настоящее время даже в полностью завершенных проектах остались непроданные участки и домовладения, а с октября 2008 года некоторые объекты в строящихся поселках появляются в продаже и на вторичном рынке. В то же время многие застройщики отметили снижение объемов продаж и домов, и участков. Именно об этом говорилось на «круглом столе», который прошел в редакции «Загородного обозрения» в ноябре 2008 года (см. публикацию на с. 42). По всей видимости, покупатели решили подождать как минимум до Нового года.
