«Круглый стол» и впрямь получился весьма представительным. Как заметил ведущий мероприятия, главный редактор «Загородного обозрения» Филипп Урбан, редакция в течение года предлагала девелоперским и строительным компаниям собраться и поговорить о проблемах и тенденциях в сфере строительства коттеджных поселков. Однако особого отклика эти предложения не находили, пока не грянул экономический кризис. Тут все остальные неурядицы померкли, и кризис автоматически стал смысловым стержнем встречи.
Светлана Невелева, представлявшая группу компаний «Стинком», с самого начала призвала всех участников быть предельно откровенными, несмотря на то что «круглый стол» собрал прямых конкурентов. Открытость, честность и непредвзятость в таком случае резонны и конструктивны — только они могут помочь справиться с возникшими трудностями. В первых выступлениях, однако, преобладала бодрость, даже ощущался некий осторожный оптимизм. На дворе кризис, а этих застройщиков или девелоперов он вроде не коснулся — все у них чин-чинарем. То есть кризисные явления до этих компаний пока не дошли. А если дошли, то, поскольку к кризису они готовились, встретили его во всеоружии. Эти компании активно продолжают реализацию проектов, в которые успели внести коррективы, разворачивают и новые.
Создалось ощущение, что некоторые присутствующие всерьез восприняли негласный запрет произносить слово «кризис». И поневоле пришлось задуматься: а затронули ли вообще кризисные явления рынок загородного домостроения? В конце концов, как справедливо заметил Филипп Урбан, потенциальные владельцы загородной недвижимости не успели «подсесть» на ипотечную «иглу». Тем, кто желал приобрести дачу или коттедж, кредиты обещали, но не давали — дескать, сложно залоги оформлять, а также оценивать объекты. Опять же, этот рынок не был «перегрет» так, как рынок городской недвижимости, а тогда, быть может, Бог помиловал? И бурю пронесло?
Увы, не пронесло. «Омерту», то бишь тотальное замалчивание проблем, нарушила Ирина Смирнова из компании «Содружество». Она честно заявила, что число обращений в их компанию значительно снизилось. Клиенты стали осторожничать, откладывать приобретение загородной недвижимости на неопределенное будущее, что производителей домов, понятно, не радует. Тем не менее «Содружество» не собирается останавливать производство, поточные линии продолжат работать, а намеченные пятна будут застраиваться в принятом ритме.
Та же ситуация, как выяснилось, сложилась в ГК «Стинком». Желающих купить их участки и коттеджи в октябре стало гораздо меньше, потенциальные клиенты начали явно опасаться заключать сделки. Хотя, как ни парадоксально, месячный план по финансовой выручке отдел продаж успешно выполнил! Почему? Потому что клиенты, которые, несмотря на кризис, все-таки решили устраивать свою загородную жизнь, стали оплачивать сто процентов стоимости, а не делать покупки в рассрочку. Финансовые перспективы у людей сейчас не самые радужные: в будущем можно либо не получить вклады, либо деньги подешевеют, либо случится что-то еще. Поэтому лучше вложить имеющиеся средства в недвижимость, каковая меньше подвержена инфляциям-девальвациям и прочим катаклизмам.
Светлана Невелева отметила еще одну тенденцию, характерную для последнего времени. Потенциальные покупатели стали больше интересоваться не красотой пейзажа в том или ином месте, не наличием леса и даже не близостью к водоему. Сегодня их больше интересует основательность компании, ее ценовая политика, а также то, насколько надежно будет вложение денег в твердую валюту под названием «земля». Золото и земля — это в настоящий момент две самые незыблемые «валюты»; остальные постоянно меняются в цене, а значит, сохранности вложений гарантировать не могут.
Вот почему влияние кризиса застройщики и девелоперы ощущают по-разному. Если готовые дома потребитель покупать пока не спешит, подозревая, что вложение в постройку сомнительно, то к участкам присматриваются с интересом. И если надел, по их мнению, останется ликвидным и со временем, его купят. Паника в умах поспособствовала тому, что люди начали вкладывать накопленные средства в ту землю, которая не обесценится, то есть в участки в организованных коттеджных поселках (если, конечно, они не на начальной стадии), с магистральными коммуникациями и с хорошим природным окружением.
Рост спроса не на готовые дома «под ключ», а именно на участки отметила и Марина Карпихина из группы компаний Rodex.
А из обмена мнениями на «круглом столе» стало ясно, что кризис на загородном рынке все-таки есть. Хотя и не очень понятно, чем он порожден. Безусловно, играет свою роль такой фактор, как отсутствие кредитов для ряда потенциальных приобретателей недвижимости. Если эти кредиты не дают или дают под неоправданно высокий процент, покупательная способность снижается — это азбучная истина. Существует немало покупателей из того самого среднего класса, у которых накоплено два-три миллиона рублей для покупки загородной недвижимости. Недостающую сумму они рассчитывали взять в банке под разумный процент, а банки вдруг один за другим начали тонуть!
Однако есть и серьезные основания предполагать, что кризис спроса имеет в своей основе прежде всего психологические причины. Трудно поверить в то, что буквально за месяц-другой у большинства вдруг иссякли все финансовые источники. У многих эти источники по-прежнему бьют, пусть и не в полную силу; но вот вкладывать куда-то деньги они попросту боятся. У одних логика самая простая: на рынке начались подвижки, увеличивается степень неопределенности, а значит, лучше какое-то время выждать. Это хорошо знакомая философия премудрого пескаря: как бы чего не вышло. Другие основываются на информации об изрядном перегреве рынка недвижимости. Следовательно, неизбежно падение цен на недвижимость,
и ее приобретение следует отложить.
О том, что понижение цен входит в первоочередные ожидания многих клиентов, в один голос говорили представители компаний. Уже больше месяца девелоперов и строителей клиенты напрямую спрашивают по телефону: когда же ваши дома упадут в цене? Ну ладно, подождем еще немного… Видимо, наши люди перепутали рынок городской недвижимости Москвы и петербургский загородный рынок. На первом, что очевидно, цены неоправданно завышены (не будем углубляться в причины). А значит, не завтра, так послезавтра стоит ожидать снижения цен на квартиры в столице, а возможно, и в Северной столице тоже. Загородный рынок Петербурга — это другое дело, на нем ценообразование не носило столь спекулятивного характера. И надеяться на какой-то обвал цен бессмысленно. Собравшиеся на «круглом столе» представители компаний в этом отношении оказались единодушны, заявив: цены снижать не будем.
Какова ситуация на рынке коттеджных поселков в настоящее время? Сейчас в рекламе заявлено 156 проектов по строительству таких поселков. Из них построено всего несколько, еще несколько строится. Кто-то строит дом «под ключ», кто-то предлагает участок со строительным подрядом. Можно предположить, что несколько компаний, купивших сельскохозяйственные угодья, доведут дело до успешного финала (хотя пока там конь не валялся). Но некоторые, скорее всего, исчезнут. Дело в том, что в последние годы на этот рынок вышло немало непрофессиональных компаний. То есть девелопментом и малоэтажным домостроением занимались люди, которые до этого понятия не имели, с какого конца подходить к индивидуальному загородному дому. А в кризисной ситуации непрофессионалы обречены.
И это не так уж плохо. Как сказал генеральный директор компании Greenside Сергей Добрего, в ближайшем будущем с рынка исчезнут компании, которые не смогли создать и развить реальные, а не только заявленные в рекламе проекты. Кроме того, ведущие компании освободятся от «балласта», то есть от безграмотных и нерадивых работников. И все это можно считать положительными последствиями кризиса. Построенные дома, если они качественно и грамотно выстроены, рано или поздно найдут своих хозяев, а потемкинские деревни, соответственно, не будут появляться ни в жизни, ни в рекламе. Позитивом можно считать и то, что всем придется работать с заказчиками честно, не морочить им голову и предоставлять все требуемые по закону правоустанавливающие документы. Те, у кого этих документов нет, окажутся на мели. Сергей Добрего сравнил нынешнюю ситуацию с гонкой за лидером, который вырывается вперед за счет рекламных акций, пускания пыли в глаза и прочих некорректных действий. Сегодня отстающие по причине того, что работали честно и в соответствии с нормативами, быстро догонят таких «лидеров» и даже оставят их позади. Кроме того, руководитель Greenside считает, что главное сейчас — это кризис доверия, и в первую очередь государству. Чтобы восстановить отношение, потребуется несколько месяцев, так что все нормализуется примерно весной. А значит, придется до этого времени немного затянуть пояса.
Как точно заметила Светлана Невелева, кризис — это не одномоментное явление, это процесс, который начался не сегодня. Все это началось еще весной, а теперь просто наступило обострение. Жить в этом кризисе придется, судя по всему, долго, и не исключены еще более серьезные проблемы, чем нынешние. Следовательно, надо учиться действовать в новых условиях, вырабатывать иные стратегии и добиваться определенного успеха. В конце концов, кризис нельзя считать убийственным ударом по рынку, который сделает всех собравшихся на этом «круглом столе» безработными. Сейчас люди вкладывают средства в землю, но ведь в будущем она все равно будет продана тому, кто построит на ней дом. Иными словами, и у домостроительных предприятий есть перспективы.
О перспективах, в частности, свидетельствовала, как отметили многие, недавно прошедшая ярмарка недвижимости. В отличие от предыдущих лет, возле стендов компаний-застройщиков в сегменте городской недвижимости посетителей было негусто. В то время как у стендов, представлявших загородную недвижимость, — не меньше, чем в прошлом году. Рынок не обманешь — люди проявляют интерес к загородному жилью, а значит, его будут покупать.
При этом интерес к разным сегментам загородной недвижимости — разный; да и влияние кризиса на компании, которые строят, допустим, недвижимость экономкласса, и специализирующиеся на элитной недвижимости — неодинаково. Например, «ПетроСтиль», один из лидирующих строителей «элитки», чувствует себя сейчас увереннее, чем многие другие компании. Как сказала Ирина Ямаева, эта компания тоже почувствовала на себе влияние кризиса, поскольку и ее покупатели заняли выжидательную позицию, но будущее у «ПетроСтиля» все-таки позитивное. Темпы продаж у них не снизились, уменьшилось только число обращений. Положительными последствиями кризиса можно считать вымывание с рынка объектов, заявленных в классе
«де люкс», но, по сути, ему не соответствовавших. Да и вообще, как было замечено по ходу дискуссии, предметы роскоши всегда будут находить спрос. А элитная недвижимость — это именно роскошь, просто ее потенциальные приобретатели пока заняты перетряхиванием портфелей — спасением или перепрофилированием своего бизнеса.
Не могли на «круглом столе» обойти вниманием и роль государства, и то, как на его институтах отразился пресловутый кризис. Прозвучало полемическое высказывание: мол, на монополистах и чиновниках кризис как раз таки не сказался; их «услуги» в цене не снижаются и вряд ли снизятся. Как оно будет в действительности — покажет время.
Будущее (к счастью или к сожалению) и впрямь непредсказуемо. По признанию Евгения Безлюдного, уважаемого профессионального аналитика загородного рынка, общая ситуация пока что смутна и неопределенна. Не очень понятны процессы, происходящие в макроэкономике вообще и на загородном рынке в частности; неясно, сколь долго сложившаяся ситуация продлится и как будет развиваться. Кризис — явление двойственное. Здесь вполне уместно вспомнить поговорку: «Кому война, а кому мать родна». Кто-то на экономических трудностях наверняка заработает немалые деньги и не исключено, что принесет их на рынок загородной недвижимости. Что касается большинства населения, то пугаться не стоит. В головах людей и в жизни в целом должен возобладать здравый смысл. Ценовые перекосы со временем исчезнут, и в сфере недвижимости ситуация должна нормализоваться.
И верно, самый разумный совет при нынешней неопределенности — не впадать в панику и сохранять оптимистические ожидания. Возможны и конструктивные действия.
К примеру, как один из выходов компания «Содружество» выбрала для себя консолидацию с другими операторами загородного рынка. Сейчас объединение усилий компаний, работающих в разных сегментах загородного рынка, может принести положительный результат. Вполне актуально было предложение создать на базе журнала «Загородное обозрение» постоянно действующий клуб застройщиков и девелоперов. Разумно регулярно собираться вместе, чтобы обмениваться информацией и обсуждать текущие проблемы. Возможность такого конструктивного информационного обмена продемонстрировал прошедший «круглый стол».
