Еще недавно, в период галопирующего роста цен на квадратные метры и бешеных пифовских процентов, почти никто из частных инвесторов не заботился о безопасности вложений, прибегая к консервативным инвестициям. Более того, многие и не слышали о таком термине. Какая консервация, когда деньги текут прямо в руки, только успевай вкладывать! Но золотая страда инвестиций ушла в прошлое, и главный лозунг всех инвесторов наших дней не «Преумножить!», а «Сохранить!». Осталось понять как.
Держать деньги дома — только подвергать лишнему риску не только свое благосостояние, но и здоровье. Перевести все накопления в валюту? Но гадать, как поведут себя валютные курсы в условиях финансового коллапса, не слишком перспективно. К банкам сейчас доверия еще меньше, чем к рублям или долларам. Цены на золото и бриллианты также ведут себя крайне непредсказуемо. Произведения искусства и всякий антиквари-ат в качестве объекта инвестиций требуют определенных знаний и навыков, без которых вероятность остаться с носом тоже очень высока. Первичный рынок жилья на грани обрушения, а вторичный неперспективен. Что остается? Стройматериалы? Продукты питания?.. А как насчет земли?
Примечание
По степени риска инвестиции можно условно подразделить на три категории: консервативные, инвестиции средней степени риска и высокорискованные.
Партия консерваторов
Новейшая история России доказала, что наиболее предсказуемым инструментом для консервативных инвестиций во время кризисов становится земля. По крайней мере, в отличие от ставших окончательно виртуальными акций или облигаций, земля — невознобновляемый ресурс, который можно, что называется, руками потрогать. Речь не об участках под масштабные строительные проекты — на них цена может упасть, если не будет спроса. Куда более привлекательны небольшие пригородные (дачные) участки или земли сельскохозяйственного назначения.
Примечание
Консервативные инвестиции — это вложение денежных средств в такие инструменты, которые дают небольшой, но стабильный доход, даже когда рынок падает. Также консервативными инвестициями называют инвестиции с гарантией сохранности капитала, а иногда и минимальной доходности.
Спрос на хорошие земельные участки всегда превышал предложение. Но сейчас предложение может превалировать над спросом, поскольку отмечается тенденция «сброса» крупными инвесторами большого количества земельных участков, освоение которых не входило в первоочередные планы компаний-владельцев. В связи с сокращением банковского финансирования в 2008 году девелоперы активно ищут альтернативные схемы привлечения денег. Зачастую таким собственникам ничего не остается, кроме как серьезно демпинговать, сбывая земельные участки, чтобы получить хоть какие-то средства. Поэтому на рынке отмечаются распродажи земельных участков с дисконтом 10–30%, и у дальновидных инвесторов появляется очень хороший шанс купить задешево большие объемы ликвидной земли. Причем в нынешних условиях надо постараться приобрести такую землю, когда цены достигнут дна. Вероятно, это произойдет уже этой зимой. Далее, с началом строительного сезона, объем сделок начнет расти. К концу 2010 года, если не раньше, цены на землю, по всей видимости, выйдут на докризисный уровень, а затем снова рванут вверх.
Описанная стратегия подходит крупным игрокам на рынке инвестиций. Но каким образом во всем этом может участвовать частный инвестор с небольшим капиталом? Ответ прост: он должен стать «маленьким» инвестором «большой» инвестиционной компании. Ведь сегодня небольшие накопления можно вложить в землю не только «напрямую» (приобретая участки на себя), но и в перспективные проекты на загородном рынке, прибегнув к услугам проверенных инвестиционных компаний. В суровых условиях кризиса такие компании стараются стать все более «гостеприимными» для частных инвесторов: снижают объем минимального вложения, предлагают быстрые и регулярные выплаты, устраивают консультации, знакомящие всех желающих с инвестиционным процессом. Девелоперы, как правило, предлагают частным инвесторам программы, существенно различающиеся по объему и сроку вложений. Еще один немаловажный аспект инвестиции — ее направленность. Вкладчик может либо доверить определенное использование своих денег девелоперу, либо сделать инвестицию адресной, указав, на какой именно девелоперский проект должны пойти его средства. Понятно, что второй вариант рассчитан на инвесторов, имеющих кое-какой опыт, который позволяет им самостоятельно оценить перспективность того или иного направления.
Примечание
Период бурного роста цен на землю завершен, и в ближайшее время ситуация, сложившаяся на рынке в 2005–2008 годах, вряд ли повторится. Однако земля остается одним из самых предсказуемых инструментов консервативных инвестиций.
Девелопмент для «чайников»
Привлечение частных инвесторов — не просто новая мода среди девелоперских компаний. Девелопмент — это многокомпонентный процесс управления проектами в сфере недвижимости. Традиционно он включает в себя подбор участников проекта, исследование рынка и маркетинг, проектирование, финансирование, строительство объекта недвижимости и, наконец, управление готовым объектом. Если коротко, девелопмент — это ведение проекта с нуля и «под ключ». Очевидно, что оно требует от девелопера грандиозных затрат — финансовых и управленческих.
Примечание
Девелопмент может осуществляться как полностью на средства заказчика проекта, так и за счет девелопера. Однако даже вариант самофинансирования обязательно подразумевает привлечение материальных ресурсов извне.
Поэтому девелоперы прибегают к банковским кредитам, предарендным платежам арендаторов и не в последнюю очередь к инвестициям частных лиц.
Многие петербуржцы именно сейчас стремятся вложить в землю накопленные средства. Как правило, речь идет о суммах, недостаточных для приобретения городских квартир — от нескольких сотен тысяч до одного-двух миллионов рублей.
При всех плюсах консервативных вложений в недвижимость у потенциального инвестора всегда есть один аргумент против: «Чтобы выгодно вложить средства, нужно знать рынок недвижимости, а мне не приходилось иметь с ним дело». Более чем справедливо. И именно для таких осторожных и ответственных вкладчиков девелоперские компании предлагают обширный набор консультационных услуг. Специальные сотрудники-консультанты знакомят нового клиента с рынком. Проводятся курсы лекций и семинаров по инвестиционному процессу, ориентированные на слушателей с неспециальным образованием.
Некоторые новоиспеченные инвесторы обнаруживают у себя интерес к инвестициям и посещают семинары профессионалов. А для кое-кого в итоге инвестиции в недвижимость становятся еще одной профессией. Однако девелоперские компании, работая с частными инвесторами, стремятся, чтобы те оперативно получили базовые знания, необходимые для осуществления обоюдовыгодных вложений.
Итак, вас посетила мысль о вложении денег в один из наиболее надежных инструментов консервативных инвестиций — землю.
Примечание
Первый шаг: выбираете девелоперскую или риелторскую компанию, вызывающую наибольшее доверие известностью и опытом работы. Второй шаг: получаете максимум информации о консервативных инвестициях, текущем состоянии рынка, политике компании, вариантах инвестиционных программ и предлагаемых гарантиях.
Стоит обратить внимание на договор, информирование инвестора об обороте средств, ответственность, пути разрешения конфликтов. Познакомившись с предлагаемыми условиями и инвестиционными программами, вы выбираете наиболее подходящий вариант консервативных инвестиций и вступаете в финансовые отношения. Вот и все. Далее инвестиции начинают работать на сохранение и небольшое, но стабильное прибавление вашего капитала. Оказывается, быть инвестором — это не прерогатива акул большого бизнеса, а вполне реальная и прозаическая возможность сохранения и преумножения средств, особенно во время кризиса.
Слово экспертам
Мнение специалиста
Ирина Посохова, руководитель инвестиционного отдела ООО «Золотой Город»
Да, действительно, в условиях кризиса, при общем снижении покупательского спроса на рынке недвижимости инвесторы, готовые вложить средства в землю, по-прежнему интересуются своими возможностями на сей счет. И по нашим данным, число таких обращений увеличилось в два раза. Тем более что земли Ленинградской и Московской области всегда были ликвидными, а прогнозы относительно роста цен по-прежнему благоприятны. Даже во времена дефолта инвесторы, приобретающие земли, увеличили свой капитал на 150–200% уже через 2,5 года. На сегодняшний день 60% инвестиционного потока определяют инвесторы, имеющие опыт вложения средств в недвижимость, однако оставшиеся 40 — это новички и инвесторы, ранее использовавшие портфельные инструменты инвестирования. В любом случае вложение средств в недвижимость является одним из самых надежных способов сохранить и преумножить средства в условиях кризиса. Между тем, вопреки расхожему убеждению, рынок загородной недвижимости позволяет инвестировать средства в землю даже людям с небольшим капиталом — от 50 тыс. руб. Главное — найти грамотного специалиста, который поможет выбрать оптимальные схемы инвестирования и ликвидные объекты.
