Миф первый: риелторы заинтересованы в «раскручивании» цен
Бытует миф, что риелторы заинтересованы в «раскручивании» цен. На самом деле, это не так. Риелторы, равно как и все их клиенты, заинтересованы в активном, стабильном и безопасном рынке. А значит, и в доступных ценах. Практикам приходится активно работать с продавцами, «нащупывая» ту цену, которая устроит и продавца, и покупателя. Но если продавец или покупатель «вооружены» вычитанными в СМИ «прогнозами» (которые порой – просто догадки, не имеющие ничего общего с действительностью), работа стопорится.
Миф второй. А был ли бум на загородном рынке?..
На рынке загородной недвижимости нет двух одинаковых объектов. В разных сегментах рынка недвижимости, в разных районах Ленинградской области происходят разные процессы. Но чтобы их описать и понять, надо учитывать не только цены предложений, но также сроки экспозиции объектов, объемы предложения. Все эти данные нелегко привести к общему знаменателю.
В частности, наш опыт работы в 2008 году показал, что, начиная с весны, «заряженные» по ценам объекты продавались неактивно, хотя и весьма «украшали» данные аналитиков. В связи с этим, возникает вопрос: а был ли «земельный бум», о котором так эмоционально говорили? Другое дело, что в течение всего прошлого года дома и участки для среднего класса медленно, но верно росли в цене. В ряде случаев цены действительно увеличивались на порядки, но вместе со степенью инженерной и инфраструктурной подготовки земли. Уже в декабре мы отметили, что спрос ожил по сравнению с «застойными» октябрем и ноябрем, когда покупатели попросту не понимали ситуации на рынке и боялись рисковать. Общаясь с клиентами, мы приходим к уверенности, что к весне вырастет спрос и на квартиры, и на дома. Люди не хотят и не могут откладывать жизнь на завтра.
Что касается объектов премиум-класса, то и здесь обвала не предвидится. Объекты эксклюзивного местоположения и авторской архитектуры всегда интересовали состоятельных россиян. Цены на них падают редко — только если хозяин погряз в долгах и дом нужно срочно продать. Но если сегодня такой объект продан, завтра подобного — уникального, на рынке уже не будет. Будет другой, возможно уже менее интересный, но за те же деньги.
Миф третий: нас ждет обвал цен
На этот счет сегодня предлагаются самые разные сценарии: в конце прошлого года некоторые печатные и электронные СМИ отличились, поспешив объявить, что в 2009 году нас ждет обвал цен на недвижимость. Масла в огонь подлили аналитики Сбербанка, но интересы финансовых структур видны, что называется, невооруженным глазом: «Не вкладывайте в недвижимость, а размещайте деньги на депозитах». В материале, действительно, есть такие признаки аналитического исследования, как графики, диаграммы, сценарии и выводы. Но в качестве исходных данных за аксиому приняты такие величины, которые и на ближайшую неделю никто толком не знает: курсы валют, цены на нефть, темпы роста ВВП… Между тем, на их основании дается прогноз на целый год. Понятно, что у таких исследований обычно есть заинтересованные заказчики.
Между тем, по нашему убеждению, на самом деле, вместо падения нас может ждать и новый виток цен, правда, не на все объекты, а на самые «вкусные». Тотальное падение цен в принципе невозможно: любые мировые валюты сегодня обесцениваются гораздо сильнее, чем земля. В столичных регионах, коим является и Санкт-Петербург, земля по определению должна быть дорогой, хотим мы того или нет.
Хотя, очевидно, корректировки, будут: неоправданно завышенные на почве подъема цены - упадут. Но есть сегменты, где в 2009 году следует ждать роста: в частности, небольшие и активно застраиваемые поселки бизнес-класса, обжитые садоводческие массивы, дома ИЖС для среднего класса. В последний сегмент следует ждать притока покупателей, которые раньше интересовались «городским» жильем начального уровня.
И самое главное. По сути, рубли, которые скопились у наших граждан, желающих приобрести недвижимость, уже и без того за последние месяцы обесценились больше чем на треть. Неустойчивое положение банковского сектора привело к тому, что многие сняли деньги с депозитов и счетов, перевели в валюту и положили в банковские ячейки. Эти деньги не работают на рынке недвижимости, стройки замерли, а новые проекты не затеваются. Поэтому очевидно, что в ближайшей перспективе объем привлекательного и качественного предложения резко снизится. А из-за нарастающего дефицита вместо стагнации и затяжного падения нас, возможно, ждет не просто рост, а резкий скачок цен на качественные объекты недвижимости.
Еще одна особенность момента: продавцы действительно хороших объектов после Нового года стали требовать расчетов в валюте. А покупатели готовы идти в этом навстречу.
Миф четвертый: предложение в коттеджных поселках в разы превышает спрос
Действительно, объем предложения объектов в коттеджных поселках в течение 2006-2008 года вырос в разы, но на поверку оказывается, что и сегодняшние объемы застройки – капля в море для такого мегаполиса, как Санкт-Петербург. Здесь можно сослаться на аналитику, опубликованную в первом выпуске ведущего профильного журнала «Загородное обозрение» за 2009 год: журналисты скрупулезно подсчитали, что всего в 2008 году на рынке было представлено не больше 10 тыс. земле- и домовладений в коттедных поселках (речь идет обо всех типах и классах загородных объектов). Цифра эта, хоть и кажется внушительной, но только не для такого региона, как наш.
На 2009 год запланированы новые проекты, в том числе, довольно крупные, но их будут выводить небольшими очередями. Нас ждет не рост, а стагнация предложения, а значит – рост цен и вымывание из спектра предложения самых ликвидных, то есть, самых интересных для покупателей объектов. Эта ниша, естественно, будет заполняться, но будут ли новые объекты столь же качественными – большой вопрос.
Миф пятый: нас ждет массовая распродажа
Верным индикатором, свидетельствующим о скором падении цен, является шквальный (в несколько раз) рост объемов предложения – массовый выброс объектов на рынок. Но сегодня, если говорить о земле, такого нет и в помине. Летом 2008 года в журнале «Загородное обозрение» было представлено около 1400 участков разных типов (ИЖС, садоводство, фермерство), в декабре 2008 года – чуть больше 1600 (см. графики).
Даже при сегодняшних вполне гуманных ценах приличных участков на всех желающих может не хватить. И тот, кто рассчитывает, что в обозримом будущем нащупает «дно» рынка, «распродаж» может не дождаться. Конечно, периодически таковые будут случаться, но сбывать на них станут «лежалый» товар: проблемные с юридической и практической точки зрения наделы — трудные в освоении болота, территории близ развивающихся промзон, а также с дефицитом энергомощностей и транспортных сетей.
Вывод: покупать или подождать?
Думаю, что на основании вышесказанного каждый сможет сам для себя ответить на этот вопрос. Я уверен, что сегодняшний день весьма благоприятен для покупателя, который желает реализовать свою мечту о доме: предложений множество, выбирать можно без спешки и ажиотажа, а в некоторых случаях договариваться о снижении цены. Однако существенно снижать цены продавцы не будут, и может оказаться так, что самые привлекательные и доступные сегодня объекты уже к весне будут «разобраны». А к осени останется один неликвид, пусть и по привлекательным ценам.
Чтобы не быть голословным, приведу статистические данные из журнала «Загородное обозрение», которые, в общем и целом, подтверждают сказанное: объемы предложения участков сегодня не растут, цены – не падают, и оснований ждать обвала мы не видим. Сделаю, впрочем, оговорку, что эти статистические данные являют собой результат обработки одной-единственной базы данных, пусть и достаточно крупной. Поэтому я, зная, какой вред наносят всем нам, в том числе, и потребителям, разного рода поверхностные оценки, хотел бы предостеречь обозревателей из СМИ от того, чтобы делать на основании приведенных иллюстраций какие-либо далеко идущие прогнозы.
