Редакция «ЗО» не осталась в стороне от этих дискуссий. В первую очередь нас интересовали оценки положения вещей на рынках недвижимости пригородных территорий. Однако, по нашему убеждению, наиболее близкие к реалиям прогнозы по поводу положения дел на рынке недвижимости могут дать только опытные практики, которые каждый день общаются с покупателями и продавцами, знают их желания и возможности. Поэтому, собственно говоря, именно им и предоставлено слово в сегодняшнем выпуске «ЗО». В следующих номерах мы продолжим заседание заочного экспертного совета.
От редакции: покупать или ждать?
Кого интересуют сегодня цены на землю? Оказывается, очень и очень многих. Прежде всего потенциальных покупателей и продавцов. Первые пребывают в волнении: то ли купить недвижимость с сегодняшними скидками, то ли подождать, разложив деньги по трем карманам (доллары, евро и рубли), и посмотреть, что будет. Продавцы понимают, что продать дорого уже не успели, дешево — не хочется.
Рынок пригородной недвижимости привлекает сегодня не только мечтающих о собственном доме, но и инвесторов. Немало тех, кто не смог (или не хотел) угнаться за ценами на городскую недвижимость, обратили внимание на загородную. Все познается в сравнении: комната в коммуналке в наше время стоит столько же, сколько пристойная дача в садоводстве, а типовая квартира — как отличный участок. Со строительством усадьбы можно повременить, поставив небольшой «гостевой» домик. Землю уже никто не украдет, а реализовать на ней свои «загородные» мечты можно без спешки, с чувством и расстановкой. Покупать не впопыхах, когда приходится выворачивать карманы и нет возможности изучить даже ближайшие перспективы территории, а выбирать именно то, что нравится. Время работает на покупателя, который думает не о выгодных инвестициях, а о себе, любимом.
И ликвидность участка неминуемо вырастет, если он будет оформлен в собственность и решатся инфраструктурно-транспортные проблемы.
Разгон цен на землю, имевший место до середины прошлого года, остановился. Это аксиома. Решающий довод, которым в недавнем прошлом оперировали риелторы и девелоперы («Бери сегодня, потому что завтра будет дороже»), перестал действовать. В ноябре 2008 года на рынке недвижимости воцарилось непривычное затишье. Агенты-практики признавались, что число открываемых сделок сократилось в разы. Еще одна особенность момента: специалистами, способными публиковать прогнозы, вдруг сочли себя и те, кто до сей поры на рынке недвижимости никак не проявлялся. Например, банкиры. По усиленно публикуемым данным привлеченных ими аналитиков, в 2009 году недвижимость подешевеет больше чем на 50%. Если вспомнить другие предновогодние «страшилки», все становится ясно. Многочисленные ныне телепередачи, посвященные квартирным кражам, насаждают мораль: «Не держите деньги дома, вор пошел умный — все равно найдет». В конце каждого такого сюжета угадывается старинный слоган, призывающий хранить деньги в сберкассе. Становится понятно: кредитно-финансовые институты развернули активную борьбу за содержимое изрядно пополнившихся после осенней банковской неразберихи «чулков» с наличной валютой. И все это, естественно, не могло не нервировать потенциальных участников рынка недвижимости.
Но есть и другая аксиома. Массовой «распродажи со скидками» на сегодняшнем рынке загородной недвижимости не наблюдается. Цены на «землю и ее принадлежности» не собираются обваливаться. Всем давно уже известно, что рынок недвижимости подвержен циклическим колебаниям.
Но скачут не только цены квадратного метра и сотки (в последнее время это были даже не скачки, а постоянные подъемы с редкими передышками), но и объемы предложения. А явным предвестником обвала цен является шквальное увеличение объемов предложения. Но сегодня такое не наблюдается: предложение не то что не растет, а даже уменьшается (см. график). Если кто-то и готов уступить участок срочно и недорого, то только те, у кого за спиной стоят кредиторы. А таких немного. Ведь кредиты для покупки земли в минувшем году давали лишь избранным, самым активным, которые и так выкрутятся.
«Безупречные во всех отношениях» и не переоцененные продавцами участки находят новых хозяев мгновенно. Масштабные проекты массовой малоэтажной застройки заморожены до лучших времен и будут выводиться на рынок локальными порциями-очередями; но девелоперы подобных проектов не допустят серьезного снижения цен.
В результате даже при сегодняшних вполне гуманных ценах приличных участков на всех желающих может не хватить. И тот, кто рассчитывает, что в обозримом будущем нащупает «дно» рынка, распродаж может не дождаться. Конечно, периодически они будут случаться, но сбывать на них станут «лежалый» товар: проблемные с юридической и практической точки зрения наделы — трудные в освоении болота, территории близ развивающихся промзон, а также испытывающие дефицит энергомощностей и транспортных сетей.
И самое главное. По сути, рубли, которые скопились у наших граждан, желающих приобрести недвижимость, уже и без того за последние месяцы обесценились процентов на двадцать. Неустойчивое положение банковского сектора привело к тому, что многие сняли деньги с депозитов и счетов, перевели в валюту и положили в банковские ячейки. Эти деньги не работают на рынке недвижимости, и стройки замерли, а новые проекты не затеваются. Поэтому очевидно, что в ближайшей перспективе объем привлекательного и качественного предложения резко снизится. А из-за нарастающего дефицита вместо стагнации и затяжного падения нас, возможно, ждет не просто рост, а резкий скачок цен на качественные объекты недвижимости.
Евгений Безлюдный, оценщик, обозреватель «ЗО»:
— В кризис наши граждане вдруг поняли, что никуда недвижимость не денется (по определению). Строители все равно будут строить, производители стройматериалов
будут производить, конкурируя с иностранными коллегами, и тоже перестанут задирать цены. Риелторы, вкусившие свободный график и зимний южный загар, к станку не встанут и за метлу не возьмутся, поэтому снизят комиссионные. Действительно, при комиссионных 6–7% работали и когда однушки шли по 15 тыс. дол., и когда стоили по 100 тысяч.
Вообще, думать о валюте и недвижимости, как о ботинках или штанах, человек должен только тогда, когда решил стать туристом или ему надо купить-продать жилье в связи с житейской необходимостью. Тишь и благодать на равновесном рынке недвижимости должны быть восприняты всеми как неизбежность и благо. В последние месяцы в связи с коррекцией цен к заветной мечте все стремилось само собой — эволюционным путем.
Но недавно вдруг, откуда ни возьмись, появилась «недвижимая» аналитика от центра макроэкономических исследований сбербанковского розлива. Журналисты растрезвонили результаты по всей стране. Не было газеты или сайта, которые не привели бы эти занятные сведения: все упадет на 50%!
Я не поленился, достал (с сайта «Сбера» это исследование быстро убрали) и прочитал все 30 страниц. Делюсь впечатлениями.
В Сбербанке просчитали два сценария: плохой (пессимистический) и очень плохой (стрессовый). Мне показалось, что материалы могут претендовать только на курсовик по экономике для гуманитарного вуза: имеются все внешние признаки аналитического исследования (сценарии, графики, таблицы и т. п.), но много натяжек, разночтений, противоречий и нет анализа достоверности результата. Исходными данными для расчетов послужили фиксированные величины: темпы роста ВВП, доходов населения, инфляция в 2009 году, курс рубля к доллару, цены на нефть и прочие данные, численное значение которых сейчас никто не может с уверенностью назвать даже на ближайшую неделю.
В результате расчетов аналитики «вывели» (термин из лексикона оценщиков) результат с необходимым заказчику «креном» (тоже определение из оценочной деятельности). Но не такой душераздирающий, как в заголовках наших газет. В регионах, к которым отнесен и Петербург, по базовому сценарию снижение цен в IV квартале 2009 года по отношению к III кварталу 2008 года на первичном рынке составит 7,5% в рублях и 24,8% в долларах, а на вторичном — 7,6 и 24,9% соответственно. Курс доллара на конец 2009 года не указан… Одно начало опуса дорогого стоит: «Хорошо известно, что в основе финансового кризиса в США лежит падение цен на рынке жилья»(!). Так же хорошо известно, что в основе падения цен на рынке жилья в США лежит неграмотная кредитная политика, чего, кстати, нельзя сказать о нашей стране — в общем объеме кредитных сделок мало. Короче, из таких исходных данных можно было сделать практически любые другие выводы.
В общем, из-под этого одеяла торчат усы Грефа: в стране еще есть деньги, и немало, потому что нас, населения, еще довольно много. За эти деньги и идет борьба. Цель аналитической инициативы банка видна невооруженным глазом: все, что хранилось в недвижимости, кубышках и матрасах, надо разместить на депозиты, и понятно где. Дальше, фантазирую: некая компания, например строительная, берет кредит и не возвращает. За этим следует перераспределение активов, долей и иных признаков владения собственностью. Кризис — понятие относительное. Кому война, а кому и мать родна.
Теперь мои сценарии на 2009 год. Безусловно, оптимистического нет: объем рынка, равно как и количество денег у народа, существенно сократится. Что касается Петербурга, то он никогда не получал доходов от нефти, газа, стали или их переработки и имеет огромные интеллектуальные ресурсы для процветания за счет «постиндустриальных» технологий, туризма. На городской «вторичке» еще больше увеличится количество обменных сделок с доплатами, на «первичке» цены уже упали до того предела, который для застройщиков является критическим, и строить будут меньше. Особенностью ценообразования в столицах являются наличие и место рождения высшего руководства, которое продолжит раздавать бюджетные деньги приближенным. Здесь денег на душу населения будет больше, и немалая их часть попадет на рынок недвижимости, потому как больше некуда (депозиты, ценные бумаги, золото?..). Кроме того, в Петербурге и Москве, несмотря на прогнозируемое выравнивание себестоимости строительства в городах России средние цены останутся высокими за счет очень дорогой земли. Это емкое понятие содержит все, чем столицы отличаются от провинции, включая Третьяковку и Эрмитаж. Преимущества понятны всем жителям большой страны, тем более в кризис.
В цене не должна падать хорошая и современная загородная недвижимость. Учитывая последние газовые «игрища», рано или поздно все ресурсы страны потекут в Европу через Ленинградскую (или объединенную?) область, а пока сюда идут деньги на создание соответствующей инфраструктуры. Удачно расположенной и доступной (транспортно) современной недвижимости очень мало, несмотря на довольно большое число коттеджных поселков. Все равно их достроят: жить в мегаполисе вредно для здоровья, а кризис лучше пережить на природе. Новых (не заявленных пока в прессе) поселков будет мало. Возрастет роль инвестиционных расчетов, учитывающих риски. Повысится цена принимаемого решения. Надеюсь, что внимание инвесторов привлекут новые («инновационные»!) технологии теплоснабжения и мы перестанем топить загородный дом березой из соседнего леса. В общем, должно пройти какое-то время, чтобы народ с деньгами (а таковые в нашей специфической стране будут всегда), переживающий пока что душевный дискомфорт, мог понять и осознать ситуацию.
В области уже сложилась современная инфраструктура деревянного домостроения, поэтому главные вопрос — о земле. Придется строить дешево, эффективно и красиво, как и обещали. Тогда к покупателям из Петербурга, которые узнают преимущества современных технологий, присоединятся таковые из всей страны. А Петергоф на берегу хоть и не Средиземного моря, зато озера, горнолыжные курорты и близость Финляндии этому поспособствуют. Так что будет наша земля прирастать недвижимостью.
Александр Романенко, президент Европейского отделения Всемирной федерации риелторов, полномочный представитель FIABCI при штаб-квартире ООН в Женеве:
— Тяжелейший ипотечный кризис в США коснулся практически каждого, потому что 99% сделок на рынке недвижимости проходило с привлечением ипотечных средств. Однако почти за три года кризиса в Америке цены на недвижимость упали в большинстве штатов на 20%, в некоторых местах даже на 40%. В России доля ипотечных кредитов составляла всего 15–20% общего числа сделок, поэтому говорить сегодня, что цены упадут к марту и даже к осени в два раза, неправомерно. Почему?
Прежде всего, в России намного выше спрос на недвижимость, чем в других странах, и желающих улучшить свои жилищные условия неизмеримо больше, чем в Америке и Европе. И то, что уже четвертый месяц практически никто ничего не покупает и не продает, означает лишь отложенный спрос, но отнюдь не его исчезновение. Как пойдет восстановление и оживление рынка недвижимости, во многом будет зависеть от государства. То, что государство заботится об отечественном автопроме, — это замечательно, но нужно подумать и о самом насущном для человека — о крыше над головой. В отраслях экономики, связанных с недвижимостью, работает не меньше людей, чем в автомобильной промышленности. И если они потеряют работу, а этот процесс уже начался, это приведет к очень серьезным последствиям.
Я убежден, что должна быть запущена государственная программа поддержки ипотеки для рядовых граждан России. АИЖК должно выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья до двух миллионов рублей по специальной программе с поддержкой государства. Еще одной важнейшей мерой является предоставление девелоперам возможности перекредитования для завершения строительства объектов жилой недвижимости. И если эти шаги будут сделаны, то именно они в первую очередь восстановят российскую экономику, потому что от состояния рынка недвижимости зависят все процессы в стране. Если начнут покупаться квартиры, то начнут строиться дома — вся строительная отрасль будет работать, и это как раз сыграет решающую роль в восстановлении экономики.
Александр Портнов, генеральный директор агентства «Русский Фонд Недвижимости»:
— Наступило время, когда каждый, кто хоть немного считает себя специалистом в области недвижимости, пытается прогнозировать. Но кто-то делает это профессионально, в интересах заказчиков-инвесторов, а кто-то использует прогнозы как пиар или просто ради красного словца. При этом наперебой вещая о том, что цены упадут — на 54, 41, 35, 15%… На чем основаны такие прогнозы? Уверен, что только на желании людей, уставших от постоянного роста цен на все и вся, услышать, что хоть что-то в нашей стране подешевеет.
Я убежден, что выверенные прогнозы по поводу положения дел на рынке недвижимости могут давать только опытные риелторы-практики, но никак не аналитики финансовых структур, добивающиеся, чтобы деньги не вкладывали в недвижимость, а несли в банки. Те, кто публикуют и активно продвигают такие прогнозы, — лица заинтересованные. Как специалист, много лет работающий в этой отрасли, я хочу, чтобы все, особенно наши потенциальные клиенты, понимали, что в разных сегментах большого и сложного рынка недвижимости происходят разные и далеко не однозначные процессы.
Дорогая эксклюзивная недвижимость и на Манхеттене, и в Европе, и в России в цене не падает. Устойчив и наш загородный рынок. Сохраняется хороший спрос на недорогие участки и демократичные дачи. Уже в декабре мы отметили, что спрос ожил по сравнению с октябрем и ноябрем, когда покупатели попросту не понимали ситуации на рынке и боялись рисковать. Общаясь с такими клиентами, мы приходим к уверенности, что к весне вырастет спрос и на квартиры, и на дома. Люди не хотят и не могут откладывать жизнь на завтра.
Что касается объектов премиум-класса, то и здесь обвала не предвидится. Объекты эксклюзивного местоположения и авторской архитектуры всегда интересовали состоятельных россиян. Цены на них падают редко — только если хозяин погряз в долгах и дом нужно срочно продать. Но если сегодня такой объект продан, завтра подобного — уникального на рынке уже не будет. Будет другой, возможно уже менее интересный, но за те же деньги.
На городском рынке вторичной недвижимости сделки по-прежнему открываются и закрываются. Иногда в результате торга цены снижаются на 5–10%, но не больше: продавцы, если за их спиной нет кредиторов, на более значительные уступки не идут. А в декабре покупательская активность опять возросла.
Самые большие корректировки переживает сегмент строящегося жилья. Некоторые компании, набравшие кредитов и в результате испытывающие финансовые затруднения, пытаются разрешить их за счет скидок, рассрочек, эксклюзивных условий продаж. Но и здесь все далеко не так однозначно: Думаю, что проекты с удачной концепцией и хорошей локацией, к тому же представленные устойчивыми строительными компаниями, в цене не упадут. Компании, которые испытывают трудности с реализацией, а также чувствуют себя неуверенно, ждет слияние и поглощение. Здесь, по всей видимости, возможно некоторое снижение цен. Но тоже никак не обвал.
Сергей Сосновский, генеральный директор риелторской компании «Александр Недвижимость»:
— Прогнозирование ситуации на рынке недвижимости — это всегда попытка решить уравнение со многими неизвестными. И в нынешних условиях, когда этих неизвестных великое множество, оно попросту не имеет решения. Рынок недвижимости как живой организм реагирует на изменение этих факторов. Некорректные прогнозы в прессе могут спровоцировать на нем лихорадку или, наоборот, застой. Но в конечном итоге наступает коррекция и спрос и предложение находят друг друга. Поверхностные оценки и угрожающие заголовки ничего, кроме сумятицы, в головы участников этого рынка не вносят.
Я проработал на рынке недвижимости пятнадцать лет, имею опыт работы на фондовом рынке и могу с уверенностью сказать, что лишь немногие инвесторы, и только случайно, могут «поймать» то золотое для них дно, когда заканчивается падение и начинается рост. Лично мне за прошедшие несколько циклов подъемов и спадов на рынке недвижимости сделать это не удалось ни разу. Но определенные выводы на основании многолетних наблюдений сделать все-таки можно: стагнация на рынке недвижимости обычно носит затяжной характер, а подъем происходит стремительно. И очевидно, что за спадом опять последует подъем: цены вырастут, поскольку спрос копился и откладывался, а предложение новых объектов уменьшалось. Но ни один разумный прогнозист-аналитик не сможет сказать, когда именно это случится.
Не следует забывать, что недвижимость остается и самым выгодным объектом инвестиций, и самым социально востребованным товаром, а потому всегда будет в цене. Все хотят, чтобы недвижимость была доступной. Риелторы — не исключение. Ведь доступность недвижимости означает увеличение числа наших клиентов, решивших свои жилищные проблемы и сделавших реальные вложения в свое будущее. Доступная недвижимость — это активизация всех социальных сфер и потребительских рынков. Другое дело, что доступная и дешевая — далеко не одно и то же. Недвижимость не бывает дешевой, но во всем мире проблема доступности решается за счет ипотечного кредитования: у потребителя есть возможность расплачиваться за жилье в рассрочку, в течение долгих лет проживания.
Как будет развиваться рынок недвижимости в 2009 году? На него действует множество факторов, оценить степень влияния которых пока невозможно. Это и объем предложения, и макроэкономическая ситуация, и состояние банковской системы, и развитие (или застой) программ жилищного кредитования.
Что же касается сегодняшнего дня, то, на наш взгляд, он благоприятен для покупателя, который желает реализовать свою мечту о доме: предложений множество, выбирать можно без спешки и ажиотажа, а в некоторых случаях договориться и о снижении цены. Однако существенно снижать цены продавцы не будут, и может оказаться так, что самые привлекательные и доступные сегодня объекты уже к весне будут «разобраны». А к осени останется один неликвид, пусть и по привлекательным ценам.
Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком»:
— Загородная недвижимость, за исключением объектов для постоянного проживания, является в принципе предметом роскоши. И во время кризисов этот сегмент рынка, безусловно, страдает. Однако люди не могут откладывать свою жизнь на «после кризиса», и поэтому сделки с недвижимостью не останавливаются. Меняются лишь правила игры. Наибольший интерес, вероятно, вызывают объекты в ближайших пригородах в организованных малоэтажных комплексах, как альтернатива городу. Экономически оправданное действие —
увеличить площадь жилища и уровень комфорта, пользуясь ситуацией разницы в стоимости на городское и загородное жилье. Однако предложение в этом сегменте достаточно ограничено. Второе место, бесспорно, принадлежит земельным участкам в дачных коттеджных поселках. Залогом успешного спроса является высокая ликвидность объекта, то есть: удачная локация, природная привлекательность местности, близость леса и водоема, магистральные коммуникации и оформленные документы собственности. Особо важны сейчас надежность компании застройщика и вариативность последующего строительства дачного дома. Такой вариант вложения средств привлекателен и для сохранения накоплений и в качестве инвестиций. Многие проекты сегодня отложены и заморожены, поэтому мы предполагаем, что к концу 2009 года спрос будет опережать предложение. Подешевеет земля в поселках с провальной локацией и на начальной стадии реализации, с отсутствием коммуникаций и с неоформленными документами, также минусом будут жесткие сроки строительства и обязательный подряд на строительство.
Вложения в недвижимость выгодны всегда, особенно в период кризиса, земля и жилье — социально востребованный товар. Кризис — это не только страх, но и возможность. С точки зрения крупных инвестиций в девелоперские проекты сейчас самое время для поиска и приобретения участков под будущие комплексы и поселки, так как первичный рынок земли замер. В кризис всегда выгодно начинать новое, если, конечно, есть такая возможность.
Часто спрашивают, какие объекты сейчас более всего востребованы. К счастью, мода на дома не столь изменчива и быстротечна. Всегда в моде классика. Качественные строительные материалы, инженерные решения, позволяющие экологично и экономично эксплуатировать построенные сооружения. Однако ряд факторов сегодня диктует тенденцию уменьшения площадей, жесткую эргономику организации пространства, типизацию проектов и применение более дешевых конструктивных решений и технологий строительства. По данным исследований специалистов — работников агентств недвижимости, самый востребованный у потребителей товар, притом практически не представленный на рынке, это объект (земля с домом) общей стоимостью 3–4 млн руб.
Сергей Мельников, руководитель проекта «Охтинское раздолье»:
— Сказать, чьи прогнозы и оценки наиболее точные и полезные, однозначно нельзя. Всегда интересно послушать любое мнение, особенно если это мнение специалиста, человека, который непосредственно работает в той или иной сфере бизнеса. И тем не менее любой прогноз, это всего лишь предположение.
В сегодняшней ситуации про активность покупателя вряд ли можно говорить. Потенциально привлекательные земли были и остаются в городе и в непосредственной близости от него. Сейчас государству следует изменить подход к загородному рынку — не просто контролировать и продавать землю, а предлагать иной продукт — подготовленную землю с проработанными проектными решениями и полученными техническими условиями на подключение к инженерным сетям. Ведь именно у государства есть самые мощные административные ресурсы для реализации этого вопроса. В этом случае период строительства сократится, что благоприятно скажется на инвестиционной привлекательности.
Говоря о развитии загородного рынка, необходимо учитывать роль банков, поскольку для многих строить без заемных средств не предоставляется возможным, а программы ипотечного кредитования работают слабо. В этой сфере (строительстве) задействовано много отраслей и все взаимосвязано: государство, банки, строители — необходимо создавать совместные программы уже не только для получения прибыли, а для стабилизации ситуации в этом секторе.
Говорить о том, какие типы объектов загородной недвижимости будут наиболее востребованы, некорректно. Всегда существовали разные категории людей — одни из них строители «в душе», и они ни за что не будут покупать готовый дом, другие ни за что не станут строить, им гораздо легче купить готовый объект. А какой дом или участок они купят, зависит лишь от кошелька и амбиций.
