По мнению Филиппа Урбана, потенциальному покупателю, желающему нащупать «дно» рынка недвижимости, необходимо пару недель последить за курсом основных валют корзины ЦБ РФ (см. информер). Если после недели стабильности доллар начнет дешеветь – это будет первым сигналом, возвещающим о скором увеличении активности и начале роста цен на квартиры, дачи, земельные участки. Почему это может случиться в марте? Потому что некоторым «запасливым» предпринимателям, для того чтобы заплатить квартальные налоги, придется продать часть валютных сбережений. Это действительно мелочь, но для того чтобы маятник качнулся в «нужную» для рынка недвижимости сторону, достаточно совсем небольшого толчка. Примерно так в свое время развивались события в совсем недавнем 2003 году, когда ипотеки не было и в помине, нефть была значительно дешевле, нежели сегодня (баррель марки «брент» колебался возле отметки 25 – 30 долларов ), а рынок жилья состоял из сложных обменных цепочек. Сегодня есть немало оснований предполагать, что подобный сценарий может повториться. Эти строки пишутся, когда на дворе уже февраль. Основной индикатор, на который привыкли смотреть петербургские риелторы, индекс bn.ru, являющий собой среднюю цену предложения квадратного метра жилья с момента перелома (29 сентября 2008 года), нехотя опустился на 12 % (вторичный рынок) и 9% (первичный). Потенциальные покупатели лениво торгуются и ждут, когда цены достигнут нижнего предела. Между тем (и это уже давно заметили аналитики) стагнация на рынке недвижимости длится в два раза дольше, чем рост до прежнего уровня. Цены на рынке недвижимости снижаются уже с 29 сентября. Соответственно, если на сей раз на стагнацию отпущено полгода, то к осени рынок недвижимости может «отыграть» докризисные позиции.
За и против доступной недвижимости
Для начала определимся с главным. «Опять эти аналитики, действуя по указке риелторов, заклинают цены», - скажет скептик. Но никакие прогнозы, предаваемые широкой огласке, на рынок недвижимости повлиять не могут. В прошлом году питерские и московские застройщики, заказывавшие своим пиарщикам подобные «заклинания» в СМИ, могли в этом убедиться. Рынок все расставляет по своим местам. И риелторы, и все их клиенты (включая продавцов и покупателей), и здравомыслящие девелоперы заинтересованы не в росте, а в активном рынке и доступном для широкого круга граждан жилье. Но дальше начинаются расхождения. Всем нам хочется, чтобы на фоне кризиса, окутавшего всю земную поверхность, недвижимость дешевела. И вот, на фоне того, что полки гипермаркетов бытовой техники опустели после предновогодней распродажи, а новые товары – либо на треть дороже, либо на порядок хуже, мы начинаем искать в сегодняшнем положении вещей положительные моменты: литр 92-го бензина с осени (в долларах) подешевел больше чем в два раза, строители продают квартиры со скидками… Увы, становясь дешевле, недвижимость не становится доступнее, но явно становится хуже: нам придется смириться с тем, что относительно доступное жилье – это барак. С другой стороны, «бодрый» и активный рынок недвижимости приводит в движение многие отрасли экономики, развивает депрессивные районы и сдвигает с мертвой точки казалось бы безнадежные цепочки квартирных расселений. Теперь обратимся к совсем недавней, но уже подзабытой истории.
«Критические дни» 2003 года
То, что рынок недвижимости подвержен циклическим колебаниям, риелторы и аналитики от недвижимости заметили еще в начале нынешнего века, когда после затяжного спада 1999 года в 2000 началось довольно-таки заметное подорожание квартир и комнат. Еще в тот период нам предложили принять за аксиому, что после ценовых подъемов следуют периоды стабилизации на верхнем уровне, спады и периоды депрессивной стабилизации на нижней точке. То, что предположил тогда патриарх аналитики Геннадий Стерник, подтвердилось лишь отчасти. В течение десятилетия рынок (точнее, цены) двигался не по синусоиде, а «ступеньками»: подъем – стабилизация («передышка», иногда небольшой откат назад) – рывок к новым высотам. Однако мало кто обращал внимание, какие события происходили у «подножия» новой вершины и какие именно критические дни предшествовали активизации рынка. Попытаемся оглянуться назад, используя два общедоступных индикатора – вышеупомянутый индекс bn.ru и
базу курсов валют с официального сайта банка России. В 2003 году, когда сверхдоходов от нефти (именно им приписывают разгон цен на недвижимость) не было и в помине, рынок квартирный рынок пережил два скачка, которым предшествовали своего рода «критические дни». Итак, ровно пять лет назад, 8 февраля 2003 года, американский доллар (евро тогда еще не был столь популярной валютой) после периода затяжного роста приблизился к историческому максимуму (31,83 руб.), и вдруг, в течение недели впервые за долгие годы упал на 12 коп. На первый взгляд, мелочь, но, по всей видимости, это обстоятельство для тех, кто после 1998 года имел привычку хранить деньги не в сберкассе, а в зеленой наличности, стало сигналом для «спасения» их именно в недвижимости. Много ли было таких «спасателей» - сегодняшней исторической науке уже не известно, однако дело было сделано: пиковый выброс сбережений на рынок недвижимости стал катализатором роста цен. В течение февраля – марта петербургская недвижимость начала стремительно расти в цене, прибавляя 0.4 – 0.9% в неделю в рублях и от 1 до 2 % - в долларах. Если у кого-нибудь в памяти еще свежи обзоры по недвижимости тех лет, то можно вспомнить, что эксперты связывали рост цен на квартирном рынке с приближением 300-летнего юбилея Санкт-Петербурга. Как выяснилось позже, ошибались: именно тогда начался рост цен на недвижимость и в Москве, и в других городах и весях России, которые юбилеев не праздновали. Следующей психологически важной отметкой стала середина мая, когда доллар опустился ниже отметки 31 руб., и этот момент совпал с пиком активности квартирного рынка. Но приближалось лето, платежеспособный спрос был на излете, а участники рынка получили передышку до сентября. Очередной «критический день» - 22 октября (доллар опустился ниже 30 рублей), инициировал подъем и «рублевых», и «долларовых» цен до самого Нового года. Для тех, кто не доверяет чужим оценкам и решит повторить изыскания самостоятельно, сообщим, что, оперируя двумя вышеназванными источниками данных, можно выявить «критические дни» и в 2003, и в последующих годах. И еще. Картина «взлетов» цен на питерскую жилплощадь (мы здесь оперируем данными вторичного рынка жилья) могла бы быть более выраженной, если бы главный идеолог bn.ru Сергей Бобашев не перевел свой индекс из долларового исчисления в рублевое (если кто-то помнит, то до лета 2007 года цены на недвижимость указывались в долларах).
Вместо прогноза
Вернемся в совсем недавнее прошлое, которое еще свежо в памяти. Хотим мы того, или нет, но квадратный метр российского жилья и американский доллар – заклятые конкуренты. С прошлого лета случились два новых рекорда – доллар за 23 рубля (июль 2008 – вот когда надо было покупать «зеленые») и доллар за 36,17 руб (3 февраля 2009, в день, когда пишутся эти строки). Неустойчивость российской финансовой системы привела к тому, что рубли начали забирать с депозитных счетов, чтобы вложить их в наличную валюту. Но сегодня в результате объявленной «мягкой» девальвации, бивалютная корзина вот-вот пробьет границы установленного Правительством «коридора». Однако играть на повышение, приобретая «зеленого конкурента» отечественной недвижимости уже не столь интересно. А если учесть, что власти США заинтересованы в девальвации своей национальной валюты, наверное, уже и нецелесообразно. Маятник опять должен качнуться в сторону недвижимости, сказавшись и ростом цен, и увеличением покупательской активности. Реальные масштабы нового витка сегодня прогнозировать невозможно, они будут зависеть от множества макроэкономических и геополитических факторов. Сделаем оговорку. Если в марте – апреле 2009 года рынку недвижимости не удастся реализовать данный сценарий, затишье продлится до окончания периода отпусков, в течение которого и доллар, и евро будут пользоваться повышенным спросом.
Лучше покупать сотки, чем метры
Впрочем, из всех видов недвижимости важнейшей для нас является загородная. До 2007 года она пребывала в тени квартирного рынка. Но сегодняшние частные инвесторы предпочитают вкладывать деньги не в переоцененные квадратные метры городского жилья, а в пока еще недооцененные сотки пригородной земли. Хотя бы потому, что это более модно. Исходя из сказанного, разумно предположить, что загородный рынок «воспрянет ото сна» раньше городского. С единственной корректировкой: логика развития петербургских пригородов подсказывает потенциальным домо- и землевладельцам, что лучше вкладывать деньги не в «безразмерные» участки не освоенной земли, а в исключительно выгодно расположенные. А также в коммуникации, стройматериалы и подешевевшие услуги строительных организаций. Иными словами, качок маятника в сторону загородной недвижимости может инициировать строительный бум в петербургских пригородах. В подтверждение сказанному можно вспомнить опять-таки недавнюю историю (на сей раз – не пяти, а десятилетней давности), то можно увидеть, как августовский дефолт 1998 года стал поистине «звездным часом» для строительных организаций, специализировавшихся на типовом многоэтажном жилье.
