Генезис застоя
Поведение покупателей на рынке загородного жилья во многом определяется ситуацией на рынке недвижимости в городе, несмотря на значительные различия уровней развитости этих рынков, потребительских характеристик жилья, схем финансирования покупок и их целей, условий владения и пр. Именно по этой причине, после того как значительно упали продажи на рынке квартир в Санкт-Петербурге, проблемы перекинулись и на загородное индивидуальное жилье. Мы уверены, что падение на рынке жилья не связано ни со структурным, ни с циклическим характером кризиса в строительной отрасли. Основная причина относится к области психологии поведения покупателей недвижимости, у которых на фоне давления СМИ сформировалось ожидание снижения цен, определившее резкое падение спроса. Рынок столкнулся с распространенным явлением «самосбывающегося пророчества», когда «аналитики», «эксперты» и сами клиенты, предрекавшие падение цен, его и спровоцировали. Всегда хорошо потом отметить: «Я ведь говорил!»
Падение же цен для развитого рынка недвижимости означает падение спроса на нее, причем у всех трех групп покупателей: спекулятивных инвесторов, сохраняющих средства граждан и утилитарных потребителей, то есть планирующих использовать недвижимость для проживания. В условиях снижения цен потенциальные покупатели на рынке недвижимости ведут себя в соответствии с правилами поведения потребителей при дефляции в экономике в целом. Ожидание снижения цен приводит к падению спроса, что стимулирует еще большее снижение цен. Спираль раскручивается. В результате падают объемы производства. Поэтому дефляция и считается большим злом, чем высокая инфляция. Движение же по дефляционной спирали на конкретном рынке останавливается, когда цены достигают невыгодного для производителей уровня и/или когда число поставщиков сокращается и соответственно понижается конкуренция. Таким образом, ситуацию на рынке определяют ценовые ожидания потенциальных покупателей.
Влияние мух на котлеты
Дефляционные ожидания на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, в основном проявившиеся в конце лета прошлого года, перекинулись на рынок готового загородного жилья и, что более интересно, на рынок строительства домов под заказ. Ведь заказчик загородного дома — это, как правило, утилитарный потребитель либо покупатель, стремящийся с помощью приобретения сберечь средства, реже — намеревающийся заработать на последующей продаже дома. Поэтому поведение потребителей на рынке загородного домостроения должно быть более рациональным. Должно. Но по факту это поведение подвержено общему тренду, как и в случае готового жилья, включая загородное: люди-то одни и те же и читают одни и те же региональные и федеральные газеты и журналы. В то же время ситуации на городском и загородном рынках значительно различаются. Рынок загородного жилья сегодня более привлекателен для клиентов, в особенности если речь идет о строительстве под заказ за счет собственных средств.
Две большие разницы
Итак, загородный рынок и рынок квартир. Во-первых, рынок загородного домостроения развит много хуже, чем рынок городской недвижимости. И по качеству и количеству предложения, и по уровню инфраструктуры риелторского бизнеса, и по числу компаний, имеющих длительный опыт строительства или реализации девелоперских проектов. До настоящего момента загородный рынок находился в стадии становления. В качестве примера развитого рынка при этом можно привести московский регион, где только на протяжении нескольких последних лет вводились миллионы квадратных метров индивидуального жилья в год. Причем
широта предложения поражает воображение — одних только ценовых сегментов некоторые исследователи выделяют целых семь. Однако начальная стадия развития рынка загородного домостроения в нашем регионе говорит о высоком потенциале роста, хотя платой за это является относительно низкая ликвидность объектов загородной недвижимости. Но именно имеющийся резерв роста позволит компенсировать негативные явления, связанные с кризисным падением спроса, и уже в обозримой перспективе мы будем наблюдать возвращение рынка на предкризисный тренд.
Во-вторых, рынок квартир и рынок загородного домостроения различаются структурой участников, то есть числом звеньев, извлекающих прибыль в процессе создания объекта недвижимости (см. рисунок). Если на первичном рынке покупатель не может повлиять на маржинальность подрядных компаний и поставщиков строительных материалов и услуг (между ним и строителями всегда есть «черный ящик» в виде крупной девелоперской компании, выстраивающей проект в соответствии с собственными представлениями о ликвидности), то в случае строительства дома под заказ такая возможность предполагается изначально. Степень влияния на цену поставляемых строительных материалов задается схемой ценообразования подрядной компании и реализуется как через варьирование заказчиком видов используемых материалов, так и в процессе переговоров с исполнителем строительного заказа. Возможность повлиять на цену строительных работ определяется схемой взаимодействия «заказчик–исполнитель», которая определяет силу заказчика как «того, кто платит». Причем в настоящее время ценовые претензии строителей загородных домов значительно занижены, поэтому они проявляют значительную гибкость в вопросе цены квадратного метра. Но в ближайшие полгода-год справившиеся с кризисом компании постепенно начнут повышать цены, и не только из-за снизившейся конкуренции, но и с целью повышения рентабельности, от которой они были готовы отказаться ранее, находясь в «шоковом» состоянии. Конкуренция же, очевидно, снизится вследствие ухода с рынка целого ряда игроков, для которых осенне-зимнее падение спроса стало критическим.
Что касается снижения цен на строительные материалы, то с большой долей уверенности можно утверждать, что оно, начавшись в августе прошлого года, останавливается.
С началом строительного сезона цены будут только расти. Кроме того, в течение ближайших месяцев будут исчерпаны пока еще имеющиеся запасы импортных материалов, что неизбежно приведет к их удорожанию из-за девальвации рубля.
В-третьих, рынок многоэтажного строительства использует, по сути, схему коллективных инвестиций, что вносит дополнительные риски для отдельного инвестора, связанные с ограничением контроля и возможного давления на действия застройщика. Попросту покупатель квартиры на пятом этаже зависим и от профессионализма девелопера, и от платежеспособности своих будущих соседей с третьего и десятого… Все это не так актуально при загородном строительстве. А менее рисковый актив при сопоставимой доходности всегда более привлекателен. В условиях кризиса потенциальные покупатели недвижимости на первичном рынке больше, чем обычно, опасаются столкнуться с приостановкой строительства многоэтажного дома. Но этот фактор не столь критичен для загородной недвижимости.
В-четвертых, в условиях дефицита кредитных ресурсов, ограниченного объема денежных средств или их нерегулярного поступления у загородного застройщика всегда есть возможность маневра. Он может сам упростить проект, повременить с возведением пристроек, гостевых домиков и прочих «излишеств». Покупка же строящейся или готовой квартиры в многоэтажном доме таких возможностей не предоставляет.
Реальные ценности
Таким образом, возведение загородного дома в ближайшее время позволит обеспечить низкую себестоимость строительства, что на фоне незначительного объема предложения качественного индивидуального жилья позволит даже чистым инвесторам обеспечить приемлемый уровень ликвидности и доходности проекта в будущем. Для тех же, кто давно подумывает о «родовом гнезде», лучшего момента и не придумаешь. Особенно с учетом текущих цен на землю, которая продается со значительным дисконтом по сравнению с цифрами первой половины прошлого года. Еще раз отметим: наступил весьма благоприятный момент, когда можно смело переводить валютные сбережения (вы ведь покупали валюту?), доходность которых в будущем неочевидна, в то, что имеет реальную стоимость, — собственный дом. А там уж и до сына и посаженного дерева недалеко…
