В 2018-2019 годах Петербург и Ленобласть проведут новую оценку кадастровой стоимости. Значит, изменятся и налоги.
Петербург запланировал оценку земли и недвижимого имущества на 2018 год. Ленобласть планирует в 2019 году заново оценить кадастровую стоимость земельных участков в поселениях и сельскохозяйственных. Кадастровая оценка объектов капитального строительства в Ленобласти пройдет позже.
В марте президент РФ, выступая в Федеральном собрании, потребовал предотвратить ситуацию, когда кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную. В мае Госдума предложила брать налог с 60% кадастровой стоимости недвижимости (ограничить налогооблагаемую базу понижающим коэффициентом 0,6). Законопроект внесен в Госдуму.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость – это приближенная к рыночной стоимость объекта недвижимости, установленная путем массовой государственной кадастровой оценки. На сегодняшний день все объекты недвижимости, в том числе загородные дома и участки, оценены.
Кадастровая стоимость для собственников недвижимости важна тем, что является базой для расчета земельного налога и налога на имущество физлиц.
Собственники земельных участков платят земельный налог, который рассчитывается от полной кадастровой стоимости. Ставки налога различаются. Например, в Петербурге земельные участки ИЖС облагаются по ставке 0,01%. Для участков, предназначенных для садоводства, дачного хозяйства, ставка налога 0,042%, но кадастровая стоимость таких участков ниже.
В Ленобласти ставку земельного налога устанавливают муниципалитеты, но она не может быть выше 0,3%.
До недавних пор для объектов капитального строительства, квартир и домов, размер налога на имущество полностью зависел от инвентаризационной стоимости, которая зачастую являлась практически символической. Кадастровая же стоимость не только приближена к реальной рыночной, но иногда превышает ее, чем и возмущался президент.
Как рассчитывается кадастровая стоимость
Кадастровую стоимость определяют оценщики методами массовой оценки. Она учитывает месторасположение объекта недвижимости, юридический статус земельного участка, площадь и другие факторы, «лежащие на поверхности». Однако фактически загородные объекты уникальны. Поэтому у оценщиков при массовой оценке нет возможности индивидуально подойти к каждому участку или дома – отсюда и несовпадения с ожиданиями самих владельцев.
Проблема усугубляется тем, что недавно изменились правила отбора оценщиков. Ранее муниципалитеты проводили конкурс на отбор независимых экспертов. По новому закону, создаются специализированные бюджетные учреждения, занимающиеся оценкой. Следить за отсутствием нарушений будет Росреестр, однако завышение кадастровой стоимости при таком варианте, безусловно, возможны.
Льготы и коэффициенты
В настоящее время идет переходный период, в течение которого часть налога рассчитывается от кадастровой стоимости, а часть — от инвентаризационной. И с 2020 года налоги будут полностью исчисляться, исходя из данных кадастра.
По словам спикера Госдумы Володина, на следующий год в регионах планируют не менять коэффициент. В Петербурге и Ленобласти в 2017 году (это налог за 2016-й) он составлял 0,2.
Напомним, что кроме понижающих коэффициентов для квартир, домов и комнат действуют льготы: налогом на имущество не облагается 10 кв. м комнаты, 20 кв. м квартиры и 50 кв. м площади дома.
Эти вычеты не действуют для дачных домов.
С начала 2018 года действует также льгота по земельному налогу для всех пенсионеров (или достигших пенсионного возраста граждан РФ). Налоговая база для расчета налога уменьшается на кадастровую стоимость 6 соток.
Новая кадастровая стоимость земельных участков и домов
В 2018 г. в Петербурге и в 2019 году в Ленобласти проводится очередная оценка объектов, призванная уточнить, скорректировать результаты, учесть ошибки и т.д. В целом, по словам экспертов рынка, резкого скачка кадастровой стоимости загородных объектов произойти не должно – нет факторов для подорожания участков и домов на рынке.
Надо заметить, что с 2018 года вместо Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» вопрос проведения массовой оценки регулируется Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В первую очередь, новый закон регулирует споры о снижении результатов кадастровой оценки, однако нововведения касаются юридических лиц. Для частников по большому счету ничего не меняется.
Как оспорить результаты кадастровой оценки физлицу
Решить вопрос о пересмотре результатов кадастровой оценки можно в досудебном порядке, обратившись в комиссию, занимающуюся пересмотром кадастровой ставки. Однако вероятность того, что там пойдут навстречу интересанту, невелика.
Следующий шаг (с этого можно и начинать) – обращение в суд. Но в этом случае придется заказывать независимую оценку объекта недвижимости, стоимость которой составит несколько десятков тысяч рублей. Так что в конечном итоге «выгода» от победы в суде может оказаться не такой уж и заманчивой.
Тем более что результаты массовой кадастровой оценки будут регулярно пересматриваться – вполне возможно, что очередной расчет снова окажется завышенным.
Добиваться пересмотра результатов кадастровой оценки имеет смысл собственникам крупных земельных массивов, а также владельцам больших участков в элитных локациях, где земля очень дорогая. Рядовому гражданину, имеющему 6-10 соток земли и небольшой дом, едва ли имеет смысл связываться с оспариванием госоценки.
