О том, что последние полгода оказались для многих компаний не самым легким периодом, свидетельствовало меньшее число участников круглого стола. Те, кто подошел к кризису с практически завершенными проектами либо проявил изобретательность в области маркетинга, пережили трудные месяцы без катастрофических потерь. Но есть и такие, кого новые обстоятельства вынудили уйти с рынка. Собственно, это и предсказывалось аналитиками на декабрьском круглом столе. Тем не менее многие участники прошлой встречи не просто устояли под штормовыми ветрами кризиса, но и сохранили интерес к общению с коллегами.
Во вступительном слове главный редактор «Загородного обозрения» Филипп Урбан отметил, что, по данным журнала, весной рынок загородной недвижимости ожил. Причем это может быть и обычное сезонное оживление, и следствие более или менее благоприятной конъюнктуры на мировых финансовых рынках. Ведущий предложил участникам круглого стола считать конец прошлого года станцией отправления на маршруте через дебри кризиса и задал собравшимся вопросы: кто сошел с поезда, появились ли новые пассажиры и (самый главный) насколько близок пункт назначения, то есть период стабильного развития? Или мы пока находимся на промежуточной станции и впереди еще немало сюрпризов? Выяснилось, что январь и февраль представители подавляющего большинства компаний охарактеризовали как однозначно провальные, но уже с ранней весны в деятельности ряда застройщиков наметились определенные положительные тенденции: стали звонить клиенты, заключаться сделки.
Напомним, что на декабрьском круглом столе преобладали доверительность и откровенность, что между конкурентами, вообще-то, бывает редко и доказывает старую истину: общие проблемы сближают. Панорама высказываний тогда выстроилась довольно пестрая и многообразная. Кому-то повезло: их проекты
в канун кризиса уже пребывали в высокой стадии готовности и завершение их было, так сказать, делом техники. В частности, в таком положении оказалась компания «PBL холдинг» — к настоящему моменту официально объявлено о завершении проекта «Михайловское». Когда проект по большей части готов, даже резкое ухудшение рыночной конъюнктуры не в силах помешать его реализации. Тем не менее таким компаниям приходится задумываться о корректировках — уже применительно к новым проектам на загородном рынке.
Другим повезло меньше. Например, компаниям, которые позиционировали свои поселки как недвижимость бизнес-класса. Более всего сегодняшнего покупателя привлекают объекты без каких бы то ни было излишеств. Еще одна особенность момента заключается в том, что многие сегодняшние покупатели относят к разряду «излишеств» даже сами дома, предпочитая незастроенные участки с коммуникациями и возможность отложить строительство на потом. Дома экономкласса или начального уровня пользуются определенным спросом, но этот уровень снижается: покупатель готов мириться с бюджетными стройматериалами, меньшими площадями, отложить внутреннюю отделку. Строители вынуждены идти навстречу.
Относительно стабильным спросом пользуются объекты VIP-класса, правда при условии, что высокой степени готовности. Спрос на такие дома сохраняется практически неизменным в сравнении с докризисным периодом. Парадокс? Вряд ли, поскольку на элитные коттеджи состоятельные клиенты всегда тратят далеко не последние деньги. На этом фоне не удивляет и «провисание» бизнес-сегмента: предпринимателям нужны средства для сохранения и развития бизнеса в сложных условиях. При этом, как отметил Филипп Урбан, вполне вероятно, что именно эти потенциальные домовладельцы, умерив аппетиты, сегодня поддерживают на плаву сегмент «экономичных» домов.
На рынке продаются не только готовые дома, но и проекты. Как обстоят дела с ними? По словам Алексея Соколова из строительной компании «Мера», продажи проектов по России в целом упали примерно на 70%. Но здесь наблюдается та же тенденция: почти не продаются готовые проектные решения от 150 до 300 кв. м (бизнес-сегмент), зато проекты класса «люкс» пользуются практически неизменным спросом.
Но правил без исключений не бывает: ну не может в одночасье «утонуть» тот пресловутый средний класс, ориентированный на загородную недвижимость категории «бизнес». Надо только предложить ему такое, от чего он не сможет отказаться, — например, привлекательный участок с коммуникациями и возможностью подождать со строительством дома до лучших времен. Так, участки в поселке «Гармония», который позиционируется как объект бизнес-класса, продаются довольно успешно.
Еще одна тенденция, которую следует отметить, заключается в перепозиционировании и рестайлинге проектов. Именно об этом говорила Мария Студенцова из «НеваИнвестПроекта». Так, малоэтажный комплекс «Кивеннаппа», который строит эта компания, сдвинулся в сторону экономкласса и стал более доступным для потребителя.
Надо сказать, что цивилизованные компании уже не ждут от своих проектов сверхприбылей. Об этом говорил в том числе и Владимир Майоров, исполнительный директор НП «Ассоциация «Загородная недвижимость». По его мнению, именно сейчас, когда на рынке началось оживление, строительным компаниям следует идти на уступки клиентам, снижать цены даже на ликвидные объекты, чтобы получить средства для развития новых проектов.
Привести к общему знаменателю все острые выступления едва ли получится. Поэтому особенно важно знать не столько точку зрения представителей отдельных компаний (они все-таки излагают факты локального характера), сколько мнение экспертов. Модератор круглого стола Светлана Невелева считает, что говорить о прибытии на конечную станцию еще рано. Поезд загородного рынка движется вперед, однако пункта назначения (то есть ситуации стабильного роста) на горизонте пока не видно. С рынка практически ушли инвесторы, приобретавшие участки с целью последующей перепродажи. Сейчас свои условия рынку диктует конечный покупатель, желающий приобрести или построить дом для себя, любимого. И сегодня он готов обсуждать со строителями каждую деталь проекта, выбирать лучшие и самые привлекательные по ценам участки (благо есть из чего: предложений на рынке тысячи), активно торговаться и ждать снижения цен.
Независимый эксперт Евгений Безлюдный высказался более радикально: он призвал забыть, как сладкий сон, все, что было до кризиса, и привыкать к новым условиям. Сотни процентов прибылей в загородном девелопменте — это уже в прошлом, такое не могло продолжаться бесконечно. Всерьез и долго работать будут компании, рассматривающие проекты, приносящие от 15% год. Новые проекты необходимо тщательно выверять и рассчитывать. Экспертам постоянно задают вопрос: какие коттеджные поселки надо строить, чтобы дома в них покупали? Однозначного ответа на него никто не даст, но логика рынка подсказывает, что все его сегменты надо насыщать, то есть строить все — и дорогие особняки, и дешевые таунхаусы, и коттеджи для постоянного проживания, и дачи. У любого «недвижимого» товара есть покупатель, готовый заплатить за воплощение в жизнь его мечты о доме. «Насыщайте рынок, боритесь за своего клиента, но не увлекайтесь рискованными проектами с высоким уровнем доходности. И будет вам счастье», — подытожил эксперт свое обращение к представителям девелоперских компаний.
Татьяна Колтырева, «Олимп-2000»
В сравнении с декабрем сейчас отмечается некоторое оживление рынка загородного домостроения, и ряд участников рынка склонны оценивать его как признак преодоления кризиса. Между тем это может означать совсем другое, а именно: сезонное оживление, которое всегда наблюдается весной и летом. Точно такое же увеличение активности девелоперов, застройщиков и риелторов наблюдалось и в прошлом году, и в позапрошлом, так что радоваться, возможно, еще рано. Новая реальность проявится в конце сезона, то есть осенью. Только тогда мы поймем, какая это реальность и каким образом мы будем
в ней существовать.
Ольга Струнникова, «Стинком»
Если говорить о нашей группе компаний, то в последние несколько месяцев, как ни странно, у нас практически не было серьезных провалов продаж участков. Наверное, это связано с уникальностью проекта «Гармония», который оказался востребованным даже в условиях кризиса. Вместе с тем надо отметить, что прошедший период был совершенно не похож на аналогичный прошлого года: в частности, очень высокая покупательская активность наблюдалась в феврале — она превышала даже показатели пика прошлогоднего сезона. Этот феномен можно объяснить запоздалым стремлением вложить деньги, с тем чтобы они не обесценились. А для этого вложения должны быть сделаны в интересные и ликвидные проекты, к каковым клиенты, вероятно, отнесли и наш. К слову, сегодня клиенты тратят больше времени на принятие решения — они хотят удостовериться в надежности своих вложений.
Алексей Соколов, «Мера»
Какие изменения в работе нашей компании произошли за последние месяцы? Мы можем однозначно сказать, что количество проданных проектов серьезно уменьшилось, как и количество объектов, которые мы строим. Наш заказчик, естественно, отреагировал на те немалые изменения на мировом финансовом рынке и внес коррективы в свои планы приобретения или строительства загородной недвижимости. Что нас ждет дальше в этой области — не очень понятно, но, скорее всего, это будет еще большее уменьшение объемов загородного строительства.
Мария Студенцова, «НеваИнвестПроект»
В последние месяцы мы провели, можно сказать, рестайлинг нашего основного проекта — поселка «Кивеннаппа». Мы и раньше ориентировались на относительно демократичный сегмент загородного рынка, а сейчас еще больше утвердились в этом решении. Базой для принятия решений стали подробные и тщательные исследования рынка, в результате которых мы пытались определить, кто наш потенциальный заказчик и что ему нужно. Это наша реакция на кризисные явления, а насколько она правильная — покажет время.
Марина Агеева, «Евросиб-девелопмент»
Если представить изменение количества запросов наших клиентов в графическом виде, то мы увидим кривую, отчетливо провисающую в зимние месяцы, а также в начале весны. Затем наблюдается подъем, и в итоге мы постепенно приближаемся к прошлогодним показателям. Так, в апреле мы вышли примерно на уровень сентября, а в мае, как можно не без оснований предположить, выйдем на уровень августа прошлого года. Эта активизация демонстрирует накопленный и отложенный интерес клиентов, что нас, конечно же, радует. Мы сейчас разрабатываем различные комплексные предложения, новые продукты, устраиваем акции — благо есть такие потенциальные покупатели, для которых есть смысл стараться. Эти клиенты приезжают для осмотра участка даже в будние дни, не жалеют времени, обращают внимание на различные мелочи и нюансы, что свидетельствует о серьезности их намерений.
