Сабурбия по-столичному. Взгляд из Питера

«Конечно, сегодня, когда с начала кризиса прошло уже девять месяцев, ситуация предстает в несколько ином свете, нежели прошлой осенью и зимой, — считает Алексей Аверьянов, генеральный директор компании Vesco Consulting. — Говорить о стабилизации рано, но о тенденциях и перспективах развития — уже можно и нужно, причем не в самых печальных тонах».

Загородный девелопмент: распродажи закончились

После этого подзаголовка напрашивается вопросительный знак. Ставить его тем не менее пока не будем. Распродажи околостоличной недвижимости (массовыми их, правда, не назвать) случились минувшей зимой. Участки в будущем коттеджном поселке близ Рублевки, когда-то предлагавшиеся по 80 тыс. дол. за сотку, бодро продавали за 30 тысяч. Сейчас такого уже нет. Самые большие шансы на реализацию сегодня либо у совсем нетронутых участков, либо у практически завершенных объектов. Не продаются объекты бизнес-класса, продаются — коттеджи и земли экономкласса (с большими скидками) и объекты класса «премиум». Причем последние — исключительно в законченном виде. Явный конкурент девелоперов, работающих в данном сегменте, — вторичный рынок особняков Рублевки и Новой Риги: распродажи построенных несколько лет назад домов, в которых почему-то никто не жил.

Несомненно, по сравнению с III кварталом 2008 года происходящее сегодня можно охарактеризовать как стагнацию: после падения, наблюдавшегося зимой, рынок встал на твердое дно. По подсчетам экспертов компании Vesco Consulting, в IV квартале 2008 года впервые в истории сегмента загородного малоэтажного жилья рынок продемонстрировал отрицательную динамику роста, выйдя на уровень 2003 года. В октябре — декабре прошлого года он упал на 78%, но по итогам I квартала 2009 года объем продаж по количеству объектов вырос на 35%. Основной спрос пришелся на недорогие земельные участки без обязательного подряда на строительство, поэтому в пересчете в ценовые показатели рост весьма скромный — девелоперы, риелторы и все прочие участники процесса много работают, но зарабатывают лишь на 13% больше, чем зимой.

Девелоперы несут убытки, но оптимизма не теряют и стараются привлекать покупателей всеми доступными способами. Бонусы и скидки уже никого не удивляют и, хотя и стимулируют продажи, не могут обеспечить докризисный уровень спроса. Ряд проектов коттеджных поселков, инициаторы которых не справились с финансовыми трудностями, покинули рынок.

В период финансового кризиса «фишки» не спасают. Запредельно амбициозные и изысканные проекты тоже замораживаются. Например, «Левитанские дворики» и «Дворянское поместье» московского областного общественного фонда «Содружество». А какой был проект! Во Владимирской области предполагалось создать уголок любителей старины и тихого отдыха в собственной усадьбе, где ничто не напоминает о XXI веке. Будущих жителей пытались привлечь прогулками в конных экипажах, декларировалось, что жители поселка должны любоваться левитановскими пейзажами, соблюдать тишину, коллекционировать антиквариат, увлекаться балами и псовой охотой. Увы, усталым москвичам не до костюмированных маскарадов.

В последние годы на рынке загородной недвижимости происходило укрупнение коттеджных поселков. Запускались в основном проекты от 200 домовладений либо конгломераты поселков, объединенных социальной и развлекательной инфраструктурой.

В сложной ситуации крупные проекты, находящиеся на начальных стадиях строительства, пострадали первыми.

Здесь можно было бы сказать об оздоравливающем действии кризиса, убирающего с рынка слабых и непомерно амбициозных игроков. Но как быть потребителю, поверившему в эти проекты? Доверие — это капитал, который накапливается годами, но теряется в одночасье. Тем не менее рынок комплексной загородной застройки благоприятен для крупных игроков с устойчивой репутацией, показавших в период кризиса осмотрительность и стабильность в продажах.

Выход готового блюда

В феврале и марте 2009 года на рынок недвижимости Подмосковья вышли 10 «бюджетных» проектов, 90% которых предлагают покупателям недорогие участки без подряда. Причем половиной этих проектов рынок обязан крупному землевладельцу — компании «Красивая земля». Большие наделы спешно размежевали и выставили в продажу как будущие коттеджные поселки.

В апреле прирост составил девять проектов, и здесь представлены более разнообразные по формату предложения. Хотя вариант «участок без подряда» по-прежнему доминирует.

Пора делать подарки

У пессимистов, как правило, нет денег, зато для оптимистично настроенных покупателей кризис — это большая распродажа. Практически каждый выстоявший девелопер готов предложить скидки и подарки, порой беспрецедентные. О них, а также о том, добились ли инициаторы подобных акций цели, подробно рассказал Алексей Аверьянов.

В частности, коттеджный поселок «Усадьба Бакеево» (22-й км Пятницкого ш.) на 17 дворов, точнее, усадеб площадью от 624 до 1000 кв. м, снизил цены на 60%. Ранее цена объекта начиналась с 3,7 млн дол., теперь «входной билет» в помещики оценивается в 1,5 млн дол. плюс индивидуальные условия рассрочки и оплаты. Новогодний подарок для каждого покупателя домовладения в относительно демократичном по московским меркам коттеджном поселке Papillon (23-й км Горьковского ш.) — сертификат на покупку не самого демократичного автомобиля «BMW». Подействовало: в ноябре и декабре здесь удалось реализовать больше 10 домовладений. В поселке «7-я миля» каждому купившему таунхаус предлагали в подарок «Пежо-307».

Необычная акция действует в поселках «Королевские сосны» и «Зеленая роща». Приобретая таунхаус, покупатель вносит сумму покупки в виде вклада в «Пробизнесбанк» на шесть месяцев под 14% годовых, а по истечении срока может перечислить деньги продавцу таунхауса или отказаться от покупки, забрав деньги с процентами.

Конечно, такие акции могут позволить себе в первую очередь инициаторы «раскрученных» проектов в высокой стадии готовности. Тем, кто в начале пути, принимают менее решительные меры. Например, уменьшают площадь участков (с 16 до 9 соток в «Опушкине»), перепозиционируют «провисшие» проекты бизнес-класса в класс «эконом» («Маренкино», третья очередь). В «Глаголево-Парке» корпорация «ИНКОМ» отказалась от строительства коттеджей в пользу дуплексов и таунхаусов. Есть и другой резерв экономии: упрощение проектов и исключение внутренней отделки. Дома «под ключ» сегодня предлагают все реже. Некоторые застройщики готовы предоставить новоселу возможность самому разводить коммуникации по участку.

С приходом весны пора подарков не закончилась. Теперь компания «Велес Капитал Девелопмент» предлагает покупателям, приобретающим в клубном поселке «Дарьино» на Рублевке коттеджи площадью 665 кв. м, «в нагрузку» квартиру в жилом комплексе на побережье Адриатики в Черногории.

Несмотря на некоторую эффективность подобных мер, покупатели прекрасно понимают, что за все «подарки» придется в конечном итоге платить. Да и предлагают их только тем, у кого есть деньги.

Элитарии расстаются с амбициями

Подробно о подмосковных проектах формата «премиум» рассказал Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Калинка Риэлти». Он признал, что спрос на объекты, которые принято называть «элитными», серьезно сократился. Точнее, «поубавились» амбиции и возможности широких слоев столичных «элитариев». Основное влияние кризис оказал на спрос на дома больших площадей — в частности, объекты больше 800 кв. м покупать стали значительно реже. Спрос сместился в сторону готовых домов в уже построенных поселках. Поселки, где строительство не завершено, перестали интересовать потенциальных покупателей. Там застройщикам трудно привлечь новоселов даже подарками (за которые тоже так или иначе надо платить) и большими скидками. Они вынуждены продавать землю без подряда и практически за бесценок, что еще полгода назад было практически невозможно представить. В результате 80% сегодняшнего спроса приходится на готовые дома «под ключ», а оставшиеся 20% — это земля без подряда со скидками порой до 60–70%. В начале июня 2009 года в сегментах «премиум» и «де люкс» в стадии активных продаж находились более 40 поселков с суммарным числом домовладений около 5400. В высокой степени строительной готовности (то есть удовлетворяют по этому показателю 80% «элитариев») примерно половина поселков.

На фоне снижения спроса девелоперы загородного рынка жилья изыскивают пути и возможности повышения рентабельности проектов. Основная опасность при этом — снижение качества предложения. Иными словами, если «элитный» поселок, где худо-бедно что-то продается, скатится в совершенно невостребованный на сегодняшний день бизнес-сегмент — будет полное фиаско. Учитывая высокую конкуренцию в элитном сегменте жилья, упрощать проекты нужно осторожно, чтобы потребитель «не заметил». По мнению представителя «Калинки Риэлти», такими осторожными шагами могли бы стать некоторое уменьшение размеров участков (на 25–30%), создание более функциональных проектов домов и отказ от больших площадей (более 1000 кв. м), а также отказ от некоторых элементов дорогостоящей внутренней инфраструктуры в поселках или замещение последней инфраструктурными комплексами, рассчитанными сразу на несколько поселков одного класса. Изысканные архитектурные решения, если девелопер желает остаться на плаву, трогать ни в коем разе нельзя.