На вопрос, что популярнее: загородный дом «под ключ» или земля под застройку, — сегодня однозначно не ответит никто. Смотря, что за дом, в каком месте и кто покупатель? Если рассуждать абстрактно, то благоприятная экономическая ситуация в стране и в отдельно взятом кармане благоволит проектам с готовыми домами. И наоборот. Увы, рынок сегодня исходит из ситуации, когда наоборот.
По данным компании «Петербургская недвижимость», в Ленинградской области представлено 152 коттеджных поселка, из них в 35% (53 поселка) продают коттеджи (по договору подряда либо готовые дома) и не продают участки без подряда. Еще примерно 33% проектов в жесткие условия покупателя не ставят и могут продать как участки, так и коттеджи, при этом ненавязчиво предлагая и подряд.
Аналитики компании «Евросиб-девелоп-мент» насчитали 120 поселков в продаже, и примерно 60% с домами (здесь компания учитывала как готовые дома, так и готовность девелопера строить их на проданной покупателю земле). Из всех находящихся в продаже проектов, по данным «Евросиб-девелопмента», дома уже построены примерно в 30 поселках: это «Кюмлено», «Чехово», «Репинская усадьба», Patrikki Club, «Михайловское», «Балаково», «Северный Версаль», «Глубокое озеро» и др. Приблизительно по 10–15 адресам строительство пока продолжается — таковы «Румболово», «Медовое», «Сторожевая гора», «Чистые пруды». В остальных проектах (а это примерно треть), по данным аналитиков, либо приостановлено строительство, либо произведен реконцепт и на продажу выставлены просто участки под застройку.
На все готовенькие
С прошлой осени число проектов, в которых планировалось продавать готовые дома с землей, резко уменьшилось по вполне понятным причинам: сегмент спроса на землю с подрядом или без него по определению шире, чем на готовые дома. Поэтому корректировки проектов предпринимались в поселке SAN REPINO (компания «Петербург ESTATE»), в «Кивеннапе» (компания «НеваИнвестПроект»), «Коркинских холмах» («Промышленно-строительный альянс»), «Охтинской долине» («Мегалит») и др.
Девелоперы старались быть гибкими и использовали в строительстве индивидуальный подход. Многих кризис застал в разгар стройки, а разбирать начатые дома вряд ли кому-то выгодно. Значит, для поддержания покупательского интереса нужно было как-то разнообразить предложение и выставлять на продажу не только готовые коттеджи, но еще и землю в поселке, и подряд на строительство дома.
«Из 50 проектов, в которых можно купить не только готовый коттедж (или по договору подряда), но и участки, только в 11 построенные дома имеются в достаточном количестве, — говорит Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости». — Это, например, «Румболово» («ПулЭкспресс»), «Западное солнце» («Гринсайд»), «Антоновка» («Арсенал-недвижимость»).
В ряде проектов возвели небольшую часть домов, для того чтобы покупатель видел возможности подрядчиков либо девелоперов (если они имеют партнеров или собственное производство)».
Взять, к примеру, «ПулЭкспресс». Девелопер с момента выхода на рынок следовал стратегии совмещения двух разных подходов: строительства домов «под ключ» и продажи участков под застройку в одном поселке. При больших объемах — 150–200 домовладений — можно выделить в поселке лот из 10 участков для застройки премиальными коттеджами на продажу. При этом покупателям «просто земли» такое соседство показывает пример и, разумеется, подталкивает к решению подписать и договор подряда с девелопером. Как подтвердило время, подобная дифференциация очень выигрышна в кризис.
Андрей Бочков, генеральный директор «Управляющей компании «ПулЭкспресс», уверен, что сегодня все решает стадия готовности поселка: «Поселки низкой степени готовности в нынешней ситуации вообще тяжело продавать. Как и в городе, покупатели снижают степень риска сделок и предпочитают выбирать продукт высокой степени готовности. Если же говорить о том, что лучше продается — участки с готовыми домами или под индивидуальную застройку, то здесь многое зависит от застроенности поселка: если застроено более половины, участки с готовыми домами пользуются спросом».
Сергей Соколов, генеральный директор ООО «УК «Объединенные ресурсы», также приводит пример, характеризующий спрос на готовые поселки: объекты в уже развитых поселках УК «Объединенные ресурсы» «Глубокое озеро» и «Правдинское озеро», где все застроено и есть что показать, продаются лучше, чем в тех, где продажи только объявлены.
Одноклассники
Готовые дома представлены сегодня во всех сегментах: от экономкласса до «элит». И везде ситуация складывалась по-разному. Кризис заставил многих девелоперов пересмотреть концепции (чаще в сторону снижения классности проектов), и сегодня это привело практически к размыву «классовых» границ. В особенности когда речь идет о проектах, где четких критериев принадлежности к тому или иному классу обнаружить и до кризиса не удавалось. Некоторые девелоперы, начав распродажу участков под застройку, ослабили требования и к проектам домов, прекратили строительство за свой счет, привлекая только средства покупателя участка.
В выигрыше остались те девелоперы, которые ориентировались не на средний сегмент, а чуть повыше. Потому, по словам Сергея Соколова, «Объединенным ресурсам» в кризис не пришлось менять концепции в своих поселках, поскольку они были изначально ориентированы на класс «выше среднего»: сейчас компания еще четче позиционирует свой новый продукт «Лемболово-Парк» как элитный, благо локация поселка и живописность территории это позволяют.
Однако на сегодняшний день единственный и универсальный критерий определения классности поселка — это цена. Если условиться, что элитным можно считать дом с участком стоимостью от 30 млн руб., то Марина Агеева, директор по развитию «Евросиб-Девелопмент», насчитывает таких поселков в продаже около семи. Среди них «Медовое» компании «ПетроСтиль», Honka Family Club от Honka и т. д. К бизнес-классу (здесь ценовой диапазон предлагают определять в пределах 10–30 млн руб.) специалист относит около 60 поселков.
При помощи ценового ценза вчерашний бизнес-класс легко превращается в «эконом»: к нему сегодня отнесены все объекты стоимостью до 10 млн руб. («Новое Минулово», «Южный берег»). Но платежеспособный спрос на самый скромный сегмент загородного домостроения в течение лета редко поднимался выше 4 млн руб. за дом экономкласса с участком. Чаще и активнее продавались лоты от 1,5 до 3 млн руб.
Но самый стабильный спрос, по данным Марины Агеевой, сохраняется все-таки в элитных поселках: здесь и до кризиса считалось нормальным продавать примерно шесть домов в год, и в кризис за такую динамику продаж никто бы не упрекнул. Элитный покупатель располагает собственными средствами, поэтому интерес к готовым объектам в этом сегменте может измениться только качественно, причем в сторону повышения требований покупателя. По мнению Сергея Соколова, летом рынок балансировал за счет компаний с эксклюзивным предложением — только благодаря им верхний ценовой сегмент продолжает развиваться. Средний класс покупателей практически исчез с рынка, вследствие чего объем продаж в сравнении с прошлым годом сократился в два раза, считает специалист. Правда, на этом фоне изменилось и качество спроса: стали активны наиболее состоятельные покупатели, средства которых не зависят от кризиса.
К примеру, в том же «Борисове» («ПулЭкспресс»), который давно сдан и заселен, спрос есть и на готовые дома во вторичной продаже, а стоимость иных из них превышает 30 млн руб.
А в бизнес-классе спрос серьезно упал. Покупки совершались с привлечением ипотеки (по некоторым данным, заемными средствами расплачивался каждый третий покупатель дома этого класса), и по сведениям Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленинградской области, в течение лета пяти-шести застройщикам удавалось продать в месяц примерно по одному дому стоимостью до 10 млн руб. (а чаще до 6–8 млн руб.).
А спрос на сегмент готовых домов экономкласса еще долго будет оставаться на дне. «Ведь в данном случае покупатель был полностью ориентирован на ипотеку либо на продажу своей городской квартиры для покупки загородного дома.
Но ипотека просела, а продавать городскую квартиру на сегодняшней, нижней ценовой отметке никто не хочет», — считает Светлана Невелева, аналитик загородного рынка.
Сергей Соколов считает, что спрос вообще резко снизился «на скучные предложения», которыми изобилует как раз экономкласс, где сейчас просто нет продаж.
Дом в хорошем месте
Есть только один сегмент, на который не влияет кризис: сегмент эксклюзивных локаций. Ему не страшны никакие катаклизмы, и, подобно тому как в городе даже в разгар кризиса существовал лист ожидания на особые объекты в уникальных местах (набережные центра, Каменный остров), за городом коттеджи на лакомых кусочках ландшафта будут стоить столько, сколько за них попросит продавец.
«По-прежнему модными для постоянного проживания остаются Всеволожский и Курортный районы. А тот же Курортный и Выборгский востребованы для отдыха и сезонного проживания, — говорит Светлана Невелева. — Многое зависит от конкретного места и от уровня готовности проекта. К примеру, в коттеджном комплексе «Гармония» предлагается земля с подрядом на строительство в одном из пяти предложенных стилей. Но там уже сегодня в высокой стадии готовности 10 участков с домами «под ключ», и я думаю, они очень быстро найдут своих покупателей».
По мнению Марины Агеевой, наиболее востребованные объекты сосредоточены в Выборгском районе. Критерий прост: в этих местах сконцентрированы поселки высокой стадии готовности от лидеров рынка: компаний «ПулЭкспресс», «Евросиб-Девелопмент», «Стинком».
Дальнейшие прогнозы рынка готовых загородных домов складываются из нескольких составляющих. Ольга Трошева уверена, что во многом — из сегодняшних продаж, например, в таких комплексах, как «Северный Эдем» (компания Nord-Union) или «Золотая бухта» («Окстрой»). «В 39 поселках сейчас либо строительство вовсе не начато, либо готовые дома появляются только под заказ, либо стоят не больше трех выставочных домов, но активное строительство не ведется. Очень редко строительство ведется по ранее составленному плану, как в «Киссолове», «Кивеннапе» и некоторых других».
В тех элитных поселках, где сегодня продается только земля, девелоперы тоже намерены следовать намеченному сценарию и создавать качественный конечный продукт. К примеру, компания «Объединенные ресурсы» после продажи большинства участков в «Лемболово-Парке» собирается представить землевладельцам на выбор несколько инфраструктурных проектов разной сметной стоимости. Предусмотрен ряд вариантов домов в современном скандинавском стиле (всего их будет 84), площадью от 200 кв. м. Если останутся непроданные участки, компания застроит их типовыми проектами единой концепции.
А готовые дома, даже очень дорогие, при благоустроенном соседстве, да еще в хорошем месте, — несомненно, будут покупать.
