Кроме вышеперечисленных достоинств, потенциальный заемщик должен обладать философским складом ума — ведь оправдать двойную цену коттеджа, которую придется выложить за 10 лет, может только философия.
Стоимость кредита
Во всем виноваты процентные ставки, которые на сегодняшний день совсем не соответствуют тем цифрам, которые хотели бы видеть заемщики. Изучив тридцать ипотечных программ ведущих банков, мы нашли лишь две, вписывающие в условные рамки «не выше 15% в рублях». Верхняя же планка оказалась задранной аж до 25% годовых — с какой целью банки выставляют такие издевательские «ценники» на свои продукты, вместо того чтобы честно заявить об отказе от ипотечного кредитования, остается непонятным.
Нетрудно догадаться, что самые привлекательные ставки по кредитам на загородную недвижимость предложил Сбербанк России: в крупнейшем банке страны можно получить рублевый заем на покупку или строительство коттеджа всего под 13,5% годовых. Правда, чтобы «заслужить» такую ставку, заемщику придется взять кредит не больше чем на 10 лет, а также оплатить как минимум половину стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса.
Вторым банком, который декларирует более или менее адекватные ставки по кредитам на покупку загородных домов, стал Инвестторгбанк. Минимальная ставка составляет 14,5% годовых, однако и здесь есть существенная оговорка. Претендовать на такую ставку сможет заемщик, заплативший в качестве первоначального взноса не менее 60% стоимости дома; при этом срок кредита не должен превышать 10 лет.
Называя вещи своими именами, надо констатировать, что остальные банки лишь обозначают свое присутствие на рынке загородной ипотеки, предлагая клиентам откровенно запретительные процентные ставки. В рамках приличия держатся «РосЕвроБанк», Банк «Сосьете Женераль Восток», «Юниаструм-банк», «Кредит Европа Банк», банки «Ак Барс» и «Уралсиб» — в этих кредитных организациях минимальные ставки чуть ниже 20% годовых. В то же время банки «Зенит» и «Возрождение», «Альфа-Банк» и «КМБ-Банк», «Банк Москвы» и «Московский кредитный банк» расписываются в нежелании заниматься ипотекой, предлагая заемщикам кредиты под 20–25%.
Подводные камни
Впрочем, даже если вы согласны платить банку 25% годовых, это еще не означает, что выдача кредита будет одобрена. Ведь первое, что сделали банки, осознав кризис, — не подняли ставки, а ужесточили требования к заемщикам. Это коснулось всех параметров: возраста, трудового стажа, способа подтверждения дохода заемщика, размера первого взноса.
К примеру, если год назад претендовать на кредит можно было, имея в кармане 10% стоимости дома, то сегодня лишь в исключительных случаях хватит 20%. На деле для получения сколько-нибудь приемлемой процентной ставки нужно иметь хотя бы треть суммы. Некоторые банки, например БСЖВ, «Кредит Европа Банк», «Московский кредитный банк» и «Зенит», требуют в качестве первого взноса не менее половины стоимости недвижимости. Но процентная ставка — лишь часть итоговой стоимости кредита. В ряде банков клиенту придется заплатить даже за рассмотрение заявки — скажем, в «Юниаструм-банке» такая комиссия составит 1000 руб. Любой банк взимает также комиссию за выдачу кредита, и эти 1–3% от суммы займа могут составить немалую сумму в рублевом эквиваленте. Среди прочих обязательных расходов — оплата услуг оценочной и страховой компании.
Ближайшие перспективы
В конце июля президент России Дмитрий Медведев поручил правительству разработать комплекс мер по развитию ипотечного кредитования в России. Работа должна завершиться до 20 декабря, ответственные за результат — Владимир Путин, Сергей Игнатьев и Александр Семеняка. Руководителям правительства, Центрального банка и АИЖК придется решать непростую задачу, ведь на данный момент даже Сбербанк не вписывается в желаемые рамки — даже 30-процентный минимальный первоначальный взнос в Кремле считают большим. Эксперты банковского рынка говорят, что в результате проделанной работы ставки будут снижены, а условия смягчены, — но лишь в нескольких государственных банках, которые позволят себе отказаться от ипотечной прибыли. Что касается львиной доли частных банков, то предпосылок к тому, что они вдруг начнут выдавать кредиты на покупку недвижимости под 9–10%, нет и не предвидится.
Практика
Александр Королев,директор по маркетингу кредитного и страхового брокера «Класс!»:
Желающих приобрести в ипотеку загородную недвижимость у нас практически нет. В основном люди обращаются с просьбой помочь с покупкой небольшой дачи с земельным участком. Однако такие объекты банки практически не кредитуют. Рынок действительно замер. Этот сегмент и до кризиса нельзя было назвать массовым, сегодня же подобных клиентов единицы в любом банке.
Несмотря на определенный рост, который год от года уверенно демонстрировал спрос на такие ипотечные программы, можно с уверенностью констатировать, что пока в российской банковской сфере такой продукт, как ипотека загородной недвижимости, остается редкостью.
Проблема заключается в высоких ставках и жестких требованиях к объекту залога. Когда речь идет о классической ипотеке на стадии фундамента, вероятность того, что банк выдаст кредит, очень мала из-за отсутствия гарантий того, что дом будет достроен. Шансы купить в кредит готовый дом выше. Не секрет, что если в городском строительстве уже сформирован определенный костяк надежных застройщиков, то за городом девелоперов очень много, и оценить их надежность для банка весьма проблематично.
Под обычное дачное строение с участком шесть соток получить кредит крайне сложно. В этом сегменте для банков представляет интерес только коттеджная застройка на участках, выкупленных для индивидуального жилищного строительства. Дома, возведенные на землях сельхозназначения, — это потенциальная группа риска из-за постоянных изменений в российском законодательстве. Никто не может гарантировать, что завтра государство в лице органа исполнительной власти не заставит домовладельца снести построенное. Случись такое, банк может просто потерять залог, который является обеспечением возврата кредита.
Процентные ставки — от 13,5% годовых в рублях в Сбербанке до 25% и выше в частных банках; минимальный первоначальный взнос — 20%. Следует быть готовым к тому, что сегодня банки значительно повысили требования к первому взносу, а программ без него нет. Немалый размер первоначального взноса является одним из факторов, позволяющим банку оценить платежеспособность заемщика. Считается, что если вы смогли накопить половину стоимости объекта недвижимости, то сможете возвратить банку кредит.
В среднем по рынку требования к первоначальному взносу на покупку загородной недвижимости — 40–60% от стоимости объекта залога. Следует также помнить, что во многих банках принят дифференцированный подход к выдаче кредита — в зависимости от конкретных условий. К примеру, чем больше сумма первого взноса, тем меньше назначается ставка по кредиту. Проценты за пользование кредитом также будут снижены при условии страхования рисков утраты и повреждения имущества, а также потери трудоспособности заемщика.
