Приступаем к поиску
Мечта о доме — великий двигатель прогресса, который заставляет работать целую индустрию: строителей, девелоперов, риелторов, производителей товаров для строительства.
Первый вопрос, который задают «мечтатели»: с чего при сегодняшнем обилии предложений начинать поиск участка? Отвечаем: прежде всего, выбрать территорию, где вам хотелось бы жить (если речь идет о доме для постоянного проживания) или отдыхать (если предмет ваших мечтаний — дача). То есть, по сути, с выбора соседей. Если вы смогли ответить на этот вопрос — полдела сделано.
Начинайте изучать предложения по продаже объектов загородной недвижимости в интересующем вас районе, например, по журналу «Загородное обозрение». Если вам больше по душе электронные базы данных — загляните на наш портал «ВСЯ загородная недвижимость — zagorod.spb.ru». На этом ресурсе есть удобный сервис — поиск по населенным пунктам. Ставите в поисковой форме галочку возле интересующих вас деревень — и получаете добрый десяток предложений, отличающихся и по ценам, и по качеству. Отметим, что все объекты здесь представлены агентствами недвижимости: звоните, договаривайтесь с агентами, составляйте маршрут и отправляйтесь на встречу с мечтой. Только не забывайте, что в реальности домик или участок, скорее всего, будут сильно от нее отличаться. Важно сделать первый шаг.
Итак, вы приехали к месту назначения, где вас радушно встретили агент и хозяин. Не забывайте, что они оба — суть лица заинтересованные (оттого и радушная встреча). Начинаем осмотр объекта. На какие вопросы необходимо получить ответы?
1. Кто продавец? То есть собственник объекта недвижимости, который вам предлагают купить. Даже если вам показывают доверенность на нотариальном бланке, с хозяином и его ближайшими родственниками необходимо познакомиться. Увы, нет такой доверенности, которую нельзя отозвать.
2. Подготовлены ли документы для сделки? Иными словами, можно ли уже завтра отправляться к нотариусу? Несмотря на то что законодательством предусмотрена возможность заключения простого письменного договора с последующей его регистрацией в соответствующем учреждении юстиции, мы все-таки советуем оформлять сделки с объектами загородной недвижимости нотариально: слишком много подводных камней. К тому же нотариус просто-напросто «завернет» документы, если права продавца вызовут у него сомнения.
Если на законную просьбу познакомить вас с продавцом агент или доверенные лица ответили категорическим отказом — ищите другой объект недвижимости. Вдобавок следует помнить, что не любой человек, называющий себя риелтором, на самом деле таковым является: рынок загородной недвижимости, увы, не отличается прозрачностью ценообразования, а потому притягивает к себе любителей легкой наживы всех мастей. Но бояться их — в лес (точнее, в деревню) не ходить. Крупные агентства недвижимости своей репутацией дорожат, и если личность агента вызывает у вас сомнения — позвоните в фирму, которую он представляет, и наведите справки: работает ли в ней такой-то господин или давно уволился…
Изучаем территорию, знакомимся с соседями
Итак, вне зависимости от того, заинтересовал вас объект или нет, после просмотра отпустите с миром риелтора и продавца. Скажите, что хотите прогуляться, и отправляйтесь исследовать местность, знакомиться с потенциальными соседями. Загляните в правление СНТ или ДНП. Это полезно, даже если вы склонны отказаться от покупки: не исключено, что «аборигены» покажут вам и другие объекты, владельцы которых готовы рассматривать возможность продажи. Спросите у них, не продаются ли в округе другие дома или участки. Такое «прочесывание» территорий с целью поиска объектов продажи американские риелторы называют «фармингом», и для них это важнейший источник пополнения сводных листингов.
Итак, вспоминаем великого коммуникатора Дейла Карнеги и с располагающей к общению лучезарной улыбкой подходим к забору, за которым с лопатой и ведром трудится бабуля в сатиновом халате: «Добрый день, Бог в помощь! Не правда ли, сегодня хорошая погода?..» Общаясь с будущими соседями, а также с председателем СНТ или ДНП, вам предстоит получить ответы на целый ряд вопросов:
1. Не продаются ли в окрестностях какие-либо другие дома и участки? Если да, то кто их продает? Если нет, то, может быть, кто-либо из окрестных жителей подумывал о продаже?
2. Нет ли у ваших предшественников неразрешимых конфликтов с соседями, которые могут по наследству перейти вам?
3. Нет ли у продавца задолженности перед СНТ или ДНП, которая опять-таки перейдет вам? Об этом лучше всего узнавать не у соседей, а непосредственно из первоисточника, то есть потребовать соответствующую справку в правлении.
4. Есть ли электричество, нет ли перебоев и дефицита энергомощностей? В договоре энергосбытовой компании с потребителем (об этом тоже можно узнать в правлении) должны быть указаны и выделяемые мощности, и возможности их увеличения.
5. Как решаются вопросы жизнеобеспечения коттеджного (дачного) поселка, садоводства (ремонт и строительство дорог, дренажные работы, охраны) и в какие суммы это выливается?
6. Обитаем ли поселок зимой, как он охраняется в это время? Можно ли к нему подъехать в весеннюю распутицу?
7. Что расположено по соседству и что планируют строить? Хорошо, если рядом растет новый и вполне приличный с виду дачный массив — это значит, что окрестная инфраструктура также будет развиваться. А вдруг по соседству строят химзавод?..
8. Где в поселке берут питьевую воду? Каково ее качество? Есть ли в окрестностях хорошие колодцы и скважины? Делался ли анализ воды?
В деревню на ПМЖ
«Мне надоело жить в бетонной коробке, и я хочу перебраться в пригород. Какой дом лучше — каменный или деревянный?» — задает вопрос посетитель уважаемого интернет-форума по загородной недвижимости. По этому вопросу сразу видно, что новичок. Если вас интересует не дача, а дом для постоянного проживания, круг вопросов существенно расширяется. Вопросы электричества, водоснабжения и канализации отходят на второй план, потому что в условиях населенного пункта они вполне решаемы. Вопрос — должен ли дом для постоянного проживания быть каменным, деревянным или каркасным — также не первоочередной. На первый план выходят вопросы социальной инфраструктуры. Если ими не озадачиться на стадии выбора места жительства, потом будет трудно что-либо исправить.
1. Как добираться до работы (или, допускаем, что вы рассматриваете другой вариант: какую работу вы можете найти в данной местности)?
2. Где будут учиться ваши дети школьного возраста? Даже если сегодня они дошкольники, годы летят быстро. Возить их каждый день в город — утомительно (не надо строить иллюзий на сей счет), отправить в местную, где качество образования порой оставляет желать лучшего, или определить в интернат (с нашей точки зрения, жестоко).
3. Где лечиться, как организована в данном населенном пункте медицинская помощь?
4. Как развлекаться и проводить досуг? В деревне не будет консерватории и Третьяковки, но вполне возможно, что рядом есть озеро, конная школа и санаторий с дискотекой и спа-салоном. Или сельский клуб с дискотекой — каждому свое.
5. Где ежедневно покупать продукты и товары первой необходимости? Если вы шопоголик — то деревня не для вас.
6. Как вы будете добираться до работы, школы, медицинского учреждения, дискотеки и магазина (то есть по всем точкам, обозначенным в п. 1–5), если дороги замело снегом, размыло дождем или сломалась машина?
Опыт общения с посетителями семинаров показывает, что на стадии размышлений о переезде на ПМЖ в пригород эти вопросы кажутся не столь важными. Но выбирать здесь надо не конструкцию стен и септика, а именно населенный пункт, в котором было бы уютно жить, соседей и улицу, по которой приятно пройтись пешком до ближайшего леса. Таким образом, для начала нарисуйте сценарий вашей жизни в данном населенном пункте, а потом
ищите приемлемые варианты участков с домом и без оного.
Приступаем к изучению участка
Следующий круг вопросов касается самого участка. Надо оценить характер почвы, геологические и гидрогеологические условия. Может оказаться, что затраты на ландшафтные и дренажные работы, вовремя не принятые во внимание, заставят серьезно корректировать смету строительства и благоустройства. Шанс грубой ошибки можно уменьшить, если на предлагаемом к продаже участке сделать несколько скважин глубиной 1,5–2 м садовым буром. При помощи такого инструмента вы сможете оценить и характер почвы (торф, песок, глина), и уровень грунтовых вод. Плохо, если вода стоит почти у поверхности, а под ногами торфяник или тяжелая глина. Впрочем, такое дилетантское исследование — не панацея, а лишь страховка от очевидных просчетов: если у вас есть твердое намерение строить капитальный дом, без профессиональной геологоразведки не обойтись. Но это уже следующий этап реализации мечты о доме. И о нем речь пойдет в других публикациях.
Завершая разговор о выборе соседей и территорий, отметим, что осень — время для выбора объекта загородной недвижимости самое что ни на есть подходящее. Во-первых, дачный сезон уже позади: никаких пробок на выездах из города. Во-вторых, земля уже голая, обильно поливается осенними дождями, и все дефекты в виде провалов, заболоченных фрагментов и размытых проездов — как на ладони. Однако помните, что световой день короток: после пяти-шести вечера уже ничего не увидите. Если речь идет о покупке готового дома, можно испытать в рабочем режиме систему отопления. Лучший вариант — обследовать его при помощи профессионального строительного тепловизора. Этот прибор красными пятнами на мониторе покажет «мостики холода», незаделанные щели и стыки, а также места, где строители «забыли» проложить утеплитель.
