Аналитики рынка недвижимости весь прошлый год, словно сводки с фронта, выдавали информацию о динамике цен на квартиры: то опустились на 0,83% за неделю, то подросли на 0,02%. Понятно, что такие данные мало о чем говорят. В целом городские риэлторы оценивают снижение цен на квартиры кто на четверть, а кто на треть. Между тем подавляющее большинство специалистов сходятся в одном: обвала не случилось и, по всей видимости, ценовое дно уже достигнуто. При этом уменьшение числа новых проектов в долевом строительстве предполагает дефицит качественного нового предложения в обозримом будущем, а рост накоплений на банковских счетах свидетельствует о наличии отложенного спроса. При этом снижение ставки рефинансирования ЦБ и регулярные выступления государственных мужей на сей счет позволяют надеяться на скорое возобновление ипотечного кредитования, причем менее травматичного для интересантов, нежели то, что мы наблюдали в 2007–2008 годах, когда доступность недвижимости сводилась на нет то ростом цен, то ростом процентных ставок. Стало быть, рынок недвижимости выстоял.
Рынок загородной недвижимости по своей природе более инертный и разношерстный, нежели квартирный. Если городские квартиры можно с той или иной степенью детализации легко разложить на типы и классы (притом что 90% представленного на нем жилья — типовые «однушки», «двушки» и «трешки»), то загородные объекты впечатляют разбросом качественных параметров. На нем представлены как сараюшки на шести сотках, так и целые усадебные парки с дворцами — и все это хозяйство практически невозможно привести к общему знаменателю. Однако, проанализировав данные фотовитрины журнала «Загородное обозрение» (все объекты дублируются на портале «ВСЯ загородная недвижимость — zagorod.spb.ru»), все-таки удалось сделать весьма показательные выводы.
Дабы снизить вероятность ошибок, при обработке данных мы отсекли по 5% самых дорогих и самых дешевых объектов. Итак, что же мы увидели? Во-первых, в течение прошлого года загородный рынок «просел», но, как выяснилось, в значительно меньшей степени, нежели городской. С января 2009 года по январь 2010 года более всего, а именно на 23%, подешевели земли в садоводствах Ленинградской области (рис. 1). Если год назад средняя сотка земли оценивалась продавцами в 140 тыс. руб., то сегодня ее предлагают за 108 тысяч. Следует опять-таки оговориться, что понятие «средняя сотка» — более чем условное (сюда входят и «безнадежные», с точки зрения многих риэлторов, садоводства 101-го километра, и заповедные уголки у озер Карельского перешейка). И эта цифра интересна не для оценки конкретных участков, а лишь как показатель динамики.
Статус «садоводство» предполагает продажу участков не для постоянного проживания, а для дачного строительства, и дачи в удаленных садоводствах сегодня рассматриваются не как предмет первой необходимости. Стало быть, здесь тенденция вполне понятна: садоводства «в среднем по больнице» подешевели.
Что же происходило в сегменте областного ИЖС? Там, если верить сводным базам цен предложения, снижение цен составило около 13% (было 164,4 тыс. руб. за сотку, стало 143 тыс. руб.). Что также не столь значительно, если учесть, что в продаже попадаются и весьма приличные наделы в коттеджных поселках, и участки в Богом забытых деревнях. Но статистика не отражает реальное качество объектов, поэтому не слишком иллюстративна (о том, что осталось за рамками, на следующих страницах расскажут риэлторы-практики).
Теперь обратим внимание на объекты, расположенные в пригородных районах Санкт-Петербурга (основная доля предложений приходится на Курортный и Петродворцовый), — здесь картина принципиально иная (рис. 2), чем в области. Садоводческие участки только подорожали, причем значительно — на 30% (цена сотки в начале 2009 года — 323 тыс. руб., в начале нынешнего — 420 тыс. руб.). По всей видимости, на фоне стагнации на рынке городских квартир такой сегмент, как «ближние дачи», стал весьма и весьма привлекательным для петербуржцев, желающих расширить свое жизненное пространство. Участки ИЖС в черте города сегодня предлагаются практически по тем же ценам, что и в начале прошлого года, а если точнее, то всего на 5% дешевле. К слову, львиная доля этого сегмента представлена вторичными продажами земли в коттеджных поселках. А девелоперы, которым надо было продавать участки, стремились привлечь покупателей скидками и бонусами. Стало быть, и на «вторичке» их усилия тоже отразились.
Теперь об объемах предложения. Пик (около 3 тыс. участков в одновременной продаже) пришелся на апрель, к зиме они уменьшились почти вдвое. Так что говорить о затоваривании рынка загородной недвижимости (а это верный признак грядущего ценового обвала) не приходится: ликвидные и недорогие участки охотно покупали (что нам, очевидно, в ближайшее время подтвердит статистика Росрегистрации), переоцененные — снимали с продажи. По отзывам участников рынка, дисконты при продаже земли в прошлом году порой достигали 50%. Тут все зависит от воли покупателя — кто-то хочет продать участок быстро, а кто-то дорого. Стабильное и выраженное снижение цен на участки пришлось аккурат на летний период: началось в апреле и закончилось в сентябре. В значительной степени такое положение вещей обусловлено политикой крупных агентств недвижимости, которые, дабы не остаться без работы в разгар сезона, активно убеждали «жадных» продавцов активно корректировать цены в сторону снижения.
Самый активный, с точки зрения риэлторов, район — Всеволожский. И неудивительно: он опоясывает Петербург полукольцом с севера на юго-восток, к тому же в семь раз больше города по площади. Традиционно высок интерес к «любимым» агентствами недвижимости Выборгскому и Приозерскому районам. Бойко шли продажи участков в Лужском, Гатчинском и Ломоносовсоком районах, однако об этом нам известно в основном не от риэлторов, а от представителей Росрегистрации и непрофессиональных участников рынка.
Конечно, приведенные здесь статистически иллюстрации лишь поверхностно отражают происходящее на рынке загородной недвижимости Северо-Запада. Подробности, которыми с нашими читателями и пользователями поделились риэлторы-практики, — на следующих страницах.
