С видеоотчетом о встрече наши постоянные читатели могут ознакомиться в интернет-версии журнала «Загородное обозрение» (www.zagorod.spb.ru) в первые дни апреля. Это уже наше третье с начала года конференц-мероприятие, посвященное одной теме. Почему же она оказалась столь актуальной, что круглые столы стали выстраиваться в целый сериал?
Прежде всего отметим, что инициатива продолжить разговор исходит не только от редакции журнала «Загородное обозрение». Мы просто откликнулись на предложение тех, кто проектирует, строит и реализует проекты коттеджных поселков, — снова собраться и продолжить обсуждение. А представители выставки «Альтернатива городу. Коттеджи и загородное строительство» любезно подготовили площадку для дискуссии.
К разговору решили пригласить не только застройщиков, но и других практиков: аналитиков, специалистов, ведущих мониторинг продаж, риэлторов, показывающих клиентам домовладения в поселках, первичных и вторичных девелоперов — то есть профессионалов, которые создают загородное жизненное пространство. Проблема же в том, что все участники процесса видят происходящее на загородном рынке под разными углами.
Зачем нужен обмен мнениями?
В 2009 году рынок коттеджных поселков пережил серьезный стресс, в результате которого многое изменилось. Это иллюстрирует аналитический обзор, который вы найдете на следующих страницах. Статистика, собранная аналитиками Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, позволяет оценить реальные масштабы спада. Тем не менее ситуация дает повод вовсе не для пессимизма, а для поиска свежих идей, вывода на рынок новых продуктов, более качественного и точного позиционирования проектов, изменения подхода к рекламе.
Но снижение спроса — это только один аспект проблемы. Есть и другие. В докризисные годы девелоперы-застройщики приобретали крупные массивы у первичных девелоперов и стремились создать на их базе продукт, интересный потребителю — будущему домовладельцу. В результате начинали строиться поселки фешенебельные и вполне демократичные, дачные и для постоянного проживания, формировалась среда домовладельцев, объединенных общими интересами, вкусами, территориальными предпочтениями. Инициаторы одних проектов пытались собрать любителей деревянных дач в заповедных и не тронутых цивилизацией местах, воплощавшие другие — формировали микрорайоны с городской инфраструктурой, рассчитанные на постоянное проживание. «Способы приготовления» поселков тоже отличались: кто-то строил все дома «под ключ», кто-то предлагал участки с подрядом и несколько типовых проектов на выбор, иные готовы были отдать участки без подряда, но с существенными ограничениями и диктатом генплана поселка.
В прошлом году, на почве острого дефицита спроса, все смешалось. Во многих выверенных проектах стали предлагаться участки без подряда (лишь бы продать), а основным предложением образца 2010 года стали неподготовленные участки в рамках больших массивов. Подобные объекты лишь с натяжкой можно назвать традиционными коттеджными поселками. Многие из этих предложений — труд так называемых первичных девелоперов, которые в прежние годы сами коттеджных поселков не строили, а только формировали земельные массивы для продажи их вторичным (собственно, застройщикам).
Между тем в прошлом году именно первичные девелоперы (и, очевидно, не от хорошей жизни) начали выходить на вторичный рынок, предлагая конечным приобретателям продукт, обозначаемый как «участки в новых коттеджных поселках». Создается впечатление, что число новых проектов снова растет, и едва ли не в геометрической прогрессии, как в старые добрые времена. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что некоторые из них имеют шанс стать поселками в весьма отдаленном будущем. Что это за явление: шаг назад, временная антикризисная мера или принципиально новый продукт, на базе которого вырастут дачные кооперативы и товарищества застройщиков? Этот вопрос тоже предлагается обсудить на круглом столе.
«Это VIP-поселок экономкласса. Его можно и под дачу, и для постоянного проживания…»
Именно такую странную характеристику довелось поймать краем уха: «риэлторша» что-то рассказывала потенциальному клиенту по телефону (наша редакция располагается рядом с агентством недвижимости).
Несколько лет назад и маркетологи, и сами девелоперы пытались такое явление, как «коттеджные поселки», изучать, сегментировать, вводить критерии их качества, рассказывая о том, что должно быть в дачном массиве и как должен выглядеть малоэтажный микрорайон, рассчитанный на постоянное проживание. Но сейчас и здесь все смешалось: например, к массивам, которые раньше позиционировались как «элитные», прирезаются участки для строений совершенно иных форматов и уровней.
Маркетологи говорят: «Сложился рынок покупателя». На простом человеческом языке это означает, что покупатель диктует продавцу свои условия. Но парадокс заключается в том, что «диктатор» чаще всего и сам не понимает, чего хочет. Будучи жертвой рекламы, он знает, что жить за городом хорошо и престижно, а земля — это то, что всегда растет в цене… Как выяснилось, последнее утверждение не аксиома: земля без вложений или как минимум идеи ее освоения может оказаться «неликвидом», то есть будет стоить ровным счетом ничего. А отсутствие каких бы то ни было общепринятых классификаций загородных объектов и проектов с внятно прописанными признаками и критериями вносит сумятицу в умы профессионалов, а тем более в головы непрофессиональных участников рынка.
Как правильно обозначить, предложить, описать продукт, чтобы не вводить в заблуждение конечного покупателя? Этот вопрос тоже будет обсуждаться на круглом столе.
Что же касается таких профессионалов рынка, как риэлторы, которым по большому счету все равно, что продавать, лишь бы покупателю нравилось, то и им мы намерены предоставить слово. Мы убеждены, что в рабочие группы специалистов, разрабатывающих концепции коттеджных поселков, должны приглашаться опытные риэлторы-практики, хорошо изучившие желания и предпочтения покупателей. К сожалению, девелоперы чаще всего приглашают агентства недвижимости, уже столкнувшись с серьезными маркетинговыми просчетами и трудностями в реализации объектов. При этом агенты риэлторских компаний зачастую тоже не очень хорошо представляют, что же такое «коттеджный поселок» и как преподнести его покупателю. Не пора ли повысить эффективность сотрудничества профессионалов рынка загородной недвижимости?
Словом, следите за нашими публикациями. Мы же продолжим обсуждать обозначенные проблемы и будем искать их решения. Иначе зачем организовывать третий круглый стол подряд?..
