Открывая продажи, многие застройщики сами не верят в успех начинания: почти не тратятся на рекламу и не вкладывают средства в участок (подведение инженерии, прокладку дорог по территории, сооружение забора по периметру). И это весьма показательно. Есть примеры, когда на реализацию выставляются даже неразмежеванные наделы. Это почти как если бы покупателям автомобиля предложили приобрести долю в шахте, из которой лишь предполагается добыть руду для производства авто. Оптимизм у девелоперов проявляется, лишь когда надо рассказать журналистам о предполагаемых сроках реализации проектов: тут многие уверены, что за три-четыре года их голые поля будут полностью раскуплены.
Не забывайте, что вложения в недвижимость - длинные инвестиции. Если вы хотите быстро заработать на скачках курсов валют, обратите внимание на форекс.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», сейчас в реализации находится 170 коттеджных поселков, в которых суммарно насчитывается (продается или уже продано) 3900 участков, 4900 коттеджей и 1800 таунхаусов. За 2009 год, по солидарным оценкам экспертов, предложение в организованной застройке выросло на 20–25%.
В первом квартале прошлого года застройщики в испуге присматривались к ситуации — за это время открыли продажи лишь в шести новых комплексах. Зато уже с апреля предложение стало быстро пополняться новыми проектами: ежемесячно выводили по 10 коттеджных поселков, а то и больше. Пик (20 новых мало-этажных комплексов в месяц) пришелся на июнь. Затем активность застройщиков начала падать, но постепенно. За эту зиму на рынке появилось относительно немного новых предложений, однако немало девелоперов заявили о готовности по весне открыть продажи в очередных проектах.
Примечательно, что в прошлом году параллельно с выводом на рынок новых предложений немало малоэтажных комплексов были сняты с продажи из-за отсутствия спроса. Еще год назад официально приостановили продажи в поселках «Английские предместья» («ТехноЛайн»), «Золотая бухта» (совместный проект ЗАО «Окстрой» и ГК «Содружество»), «Солнечный» (OMG Development), Lake’sBerry Club (компании Setvill) и «Всеволожский дом» (СК «Строй-Эксперт»). Вслед за этими комплексами ушли с рынка и другие поселения (по данным «Петербургской недвижимости», в прошлом году приостановили продажи в 44 малоэтажных комплексах), все эти проекты не вернулись на рынок до сих пор.
Земельный круговорот
Такое странное поведение девелоперов — активный вывод новых проектов, несмотря на низкий спрос, — имеет вполне логичное объяснение. Земля — товар особый. Во-первых, она готовится к продаже долго, так как обычно требует предварительного изменения вида разрешенного использования, согласования дорог и инженерных сетей и оформления множества документов. В лучшем случае все это занимает 8–10 месяцев. В сложных случаях на выправление бумаг уходит до полутора-двух лет. Во-вторых, земля не портится: участок будет продаваться и перепродаваться, пока не попадет к конечному покупателю (да и после этого может опять вернуться на рынок спустя какое-то время). Поэтому все наделы, которые готовили к продаже до кризиса, неизменно поступят на реализацию — вне зависимости от активности спроса. Что и наблюдаем: компании, вложившие деньги в подготовку земли, пытаются хоть как-то отбить инвестиции, выбрасывая наделы в продажу. Если не тратиться на рекламу, это не требует серьезных расходов. Даже если такая фирма — собственник участка обанкротится (земля нередко приобреталась на заемные средства, а обслуживать кредиты теперь не на что), надел так или иначе достанется другому участнику рынка и снова попадет в оборот.
По словам Светланы Невелевой, советника руководителя ГК «Стинком», в 2009 году проекты активно выводили фирмы, которые раньше занимались лишь подготовкой земли для крупных девелоперов. Во время кризиса, оставшись с неликвидными активами на руках, они вынужденно пошли в застройщики, начав распродавать в розницу земельные запасы.
«Участков, которые «наготовили» за прошлые годы, хватит лет на пять даже при нормальных темпах торговли», — оценивает ситуацию генеральный директор компании «ПулЭкспресс Инвест» Андрей Бочков. Если же темпы продаж останутся на теперешнем уровне, реализация земельных активов может растянуться на десятилетия.
«Участковые» предпочтения
С января прошлого года загородные застройщики стали обмениваться информацией о реальных сделках в реализуемых поселках — проект осуществляется при посредничестве Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга). В начале 2009 года в нем участвовали 24 поселка, сейчас — 34. В этих малоэтажных комплексах сегодня реализуется около 30% домовладений (коттеджей, таунхаусов, участков), предлагаемых в рамках организованной застройки под Петербургом.
Такая большая выборка позволяет в полной мере судить о спросе на рынке в целом. Анализ данных информационного обмена показывает, что в 2009 году застройщикам удавалось заключить в среднем восемь сделок на каждый малоэтажный комплекс: то есть не каждый месяц девелоперам доводилось подписывать хотя бы один договор. Конечно, были проекты, где реализовали 30–40 участков («Гармония», «Солнечный берег», «Приветинское»), но в большинстве поселков ограничились двумя-тремя продажами за год. Для сравнения: до кризиса нормой считалось четыре-пять продаж в месяц (!), меньше двух — считалось серьезной неудачей. К примеру, в «Янине» (Национальная жилищная корпорация) в наиболее урожайные месяцы получалось реализовать до 18 коттеджей и таунхаусов, тогда как за 2009 год нашли покупателей лишь 7 лотов. «Видя такую ситуацию на рынке, мы выделили компактно расположенные незастроенные участки в отдельную очередь и отложили их реализацию. В прошлом году силы прикладывали к благоустройству, инженерии и доведению до ума документов», — описывает ситуацию заместитель генерального директора компании-застройщика Дмитрий Майоров.
Сколько времени при таких темпах реализации будут продаваться вновь выведенные малоэтажные комплексы среднего масштаба (около 100 домовладений) подсчитать несложно.
С начала кризиса заметно изменились предпочтения покупателей. Около 74% продаж прошлого года пришлось на участки без подряда. Лишь 20% — на коттеджи (готовые дома или участки с обязательством подряда), остальное — на таунхаусы. Причем в последние месяцы доля домов оказалась еще ниже. Средняя стоимость покупки на загородном рынке в течение года постепенно снижалась. Лучше всего раскупали участки стоимостью 1,5–2 млн руб. в удаленных от города поселках. Сделок с дорогими домами (больше 20 млн руб.) — единицы.
Первые месяцы 2010 года не привнесли серьезных изменений. Январь оказался почти что провальным по продажам: 11 сделок и 40 млн выручки на всех участников информационного обмена — такого еще не было. В феврале продажи подросли (24 сделки и 123 млн выручки). Однако, если сопоставить с прошлым годом, картина все равно выходит не слишком радужная. Тогда за два зимних месяца застройщикам удалось выручить в среднем 8,2 млн на проект, теперь — лишь 4,8 млн. Разница показательна, но такова зима 2010 года.
Технологические маневры
Сегодня в «организованном» предложении чаще всего встречаются участки по цене от 100 до 200 тыс. руб. за сотку: такие наделы есть как далеко от городской черты, так и в относительной близости к Петербургу — все зависит от направления, «раскрученности» и природных красот места. Присмотреть землю дешевле 100 тыс. за сотку можно в единичных поселках. Это «Малиновые вечера» (Ломоносовский район) — там предлагают земли от 54 тыс. за сотку, и «Ладожский простор», где сотка дороже 100 тыс., но встречаются и лоты по гораздо более низкой цене.
Цены предлагаемых застройщиками домов различаются заметно — в зависимости от конструкционных материалов и технологий, начинки коттеджа и поселка, а также многих других факторов. За последние 12 месяцев они снизилась незначительно. Пора активных скидок пришлась на январь и отчасти на февраль 2009 года — тогда в некоторых проектах лоты потеряли до 30% продажной стоимости. Однако существенный дисконт не помог вернуть продажи на прежний уровень, и тогда же стало очевидно, что дальнейшее снижение ставок не решит задачу. Сегодня официально предоставляемые скидки невелики, хотя при стопроцентной оплате покупатель часто может получить существенный дисконт (25%, а то и больше). Но это вопрос частных переговоров с продавцом.
При этом во вновь выведенных на рынок проектах параметры жилья стали заметно скромнее, чем принятые до кризиса: все больше предлагается домов по 120–150 кв. м с участками 8–12 соток.
Заказчики домов стали лояльнее относиться к более дешевым технологиям. К примеру, в компании «Стинком» подметили, что клиенты, которые раньше категорически не принимали каркасное строительство, теперь готовы строить дом по этой технологии, правда пока лишь гостевой. Все чаще застройку участка владельцы начинают именно с таких «вспомогательных» строений, подкапливая средства на основной коттедж.
Нередко покупатели жертвуют запланированным материалом отделки в пользу более экономичного варианта. Со временем, когда доходы достигнут прежнего уровня, они рассчитывают переделать все согласно первоначальной задумке.
Примечательно, что при вроде бы незначительном снижении стоимости коттеджей строительные материалы подешевели куда заметнее. Начальник управления маркетинга ОАО «Победа ЛСР» Евгений Чернега оценивает годовое снижение цен на кирпич российского производства в 20–25%.
«Газобетон D500, который еще полтора года назад продавали по 3800–4000 руб. за кубометр, сейчас предлагают по 2200–2400 руб.», — утверждает руководитель отдела развития компании «Петербургская область» Евгений Баранов. Дерево подешевело не столь существенно (тому есть свои причины), однако генеральный директор ООО «ТК-Дом Гатчина» Александр Водовозов сетует, что загрузка производящих деревянные конструкции предприятий снизилась вдвое.
По оценкам экспертов, на 20% подешевела за год и рабочая сила. Найти новые заказы работникам отрасли становится все сложнее: дома, заложенные в первые месяцы кризиса, достроены, в новое строительство горожане ввязываются с великой осторожностью.
