Сегодня застройщики соревнуются, кто предложит дом дешевле: некоторые предлагаемые строения язык уже не поворачивается называть коттеджами. Объем предложения участков под самостоятельную застройку растет, а раскупаются эти земли медленно (по сравнению с докризисными темпами). Горожане нередко приобретают их в качестве инвестиций, не собираясь в ближайшие годы вкладываться в строительство. Перспективы возникновения здесь поселений все более призрачны (кто же будет запускать обещанные предприятия социальной инфраструктуры, пока в поселке построено меньше половины домов?). Все чаще к продаже предлагаются земли без инженерной подготовки. Однако все эти предложения в рекламе одинаково именуются коттеджными поселками. Фактически в это определение попадает сегодня любая распродаваемая в розницу поляна. Главное, чтобы застройщик дал ей звучное название.
Есть и другой аспект. За последние годы заметно изменилась в лучшую сторону застройка деревень под Петербургом: старенькие халупы сменяют современные коттеджи, подрастает уровень социального окружения. И плюсы приобретения дома в «организованной застройке» становятся для горожан все менее очевидными.
В самом деле: чем покупать надел в пустом поле и неизвестно сколько ждать формирования вокруг него «жилой среды», не логичнее ли приобрести пустующий участок в уже сложившемся населенном пункте? И почему одно называется коттеджным поселком, а другое — нет? Все актуальнее становится задача обозначить границу: что следует называть коттеджным поселком, а для каких предложений стоит использовать другие слова.
Мы рискнули предложить девелоперам для обсуждения довольно провокационную классификацию. Коттеджным поселком в ней именуются поселения, в которых продаваемый продукт качественно отличается от предложений в стихийной застройке. А значит, никакого самостроя с неизвестными сроками окончания работ. В эту группу попали малоэтажные комплексы, предполагающие продажу либо готового жилья, либо участков с подрядом при строго ограниченном количестве проектов. Комплексы, где реализуются инженерно-подготовленные участки без подряда, мы предложили называть земельным массивом, а те, где инженерии нет, — земельной нарезкой.
Застройщики отреагировали на предложение весьма живо. Приводим их мнения без комментариев, обсуждение же предполагаем продолжить в рамках следующих круглых столов.
Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора «Национальной жилищной корпорации — Санкт-Петербург»:
В целом согласен с предложенными формулировками. Основной критерий для коттеджного поселка — замкнутый перечень проектов домов и разумно ограниченные сроки строительства для каждой очереди (менее трех лет, например). Многие застройщики говорят о неком «единстве стиля», но эти разговоры без конкретных проектов просто пустые обещания покупателям. Для земельных массивов критерием «организованности» может служить подведение дорог и инженерных сетей (хотя бы частично). Если этого нет, проект логичнее отнести к земельной нарезке. Еще стоило бы выделить в отдельный класс садоводства — поселения на землях сельхозназначения.
Сергей Мельников, заместитель генерального директора ИСГ «Сплав», руководитель проекта «Охтинское раздолье»:
Сейчас в Градостроительном кодексе понятия «коттедж» и «коттеджный поселок» как таковые отсутствуют. Пока они туда не внесены, говорить об определении, что такое коттеджный поселок, преждевременно. Классификацию, которая существует на сегодняшний день, считаем вполне подходящей. В нашем понимании, коттеджный поселок — это застройка малоэтажным жильем (коттеджами, таунхаусами, дуплексами и пр.) согласно общему генплану, с единой инфраструктурой и системой управления. С подрядом или без подряда реализуются участки — не важно.
Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент»:
Ситуация с определением продукта очень и очень спорная. К примеру, я не считаю правильным называть коттеджными поселками и комплексы на 4–5 домов, и массивы на 800 земельных наделов. Однако понятие «коттеджный поселок» уже прочно вошло в обиход и сегодня означает единый комплекс новой индивидуальной загородной застройки. Попытки выйти за его рамки вряд ли обрадуют большинство девелоперов.
В предложенной классификации, на мой взгляд, четко прослеживается деление по принципу: «построено/недостроено/ни-когда-не-будет-построено». Вряд ли каким-то образом можно принудить девелопера называть свое детище как-то иначе, нежели он хочет. На базе этой классификации придется признать, что рынок коттеджных поселков мертв, — уже второй год проекты с домами практически не продаются. Кроме того, эта классификация оставит вне рынка коттеджных поселков наиболее крупные и успешные компании. Те самые, которые, собственно, и привили питерцам вкус к загородной жизни.
Понятие «земельный массив» распространено на оптовом земельном b2b-рынке. Странным будет определение «земельный массив на десять домов».
Мне режет ухо также слово «нарезка». В контексте загородной недвижимости оно приобретает негативный и какой-то бесперспективный оттенок. Как раз к этой категории проектов больше применимо понятие «массив», а точнее, «дачный массив». В современном исполнении это преимущественно большие проекты, на 300–750 участков площадью 8–10 соток, с отложенной перспективой строительства коммуникаций, минимальным объемом электричества, водоснабжением из индивидуальных скважин/колодцев, с вопросами по документальной базе. Понятие «поселок» актуально для рекламы. Думаю, неправильно закладывать в основу классификации неочевидные для покупателя аспекты проектов (в частности, сроки и условия оплаты и строительства коммуникаций).
Елена Филозоп, маркетолог-аналитик ИСГ «Грантика»:
Конечно, договориться о терминах участникам рынка необходимо. В рамках своих проектов мы предлагаем инженерно подготовленные земельные наделы с готовыми домами, а также со «свободным подрядом».
Согласны, что понятие «коттеджный поселок» определяется как поселок, в котором продаются участки с подрядом и определенным сроком строительства. Тем не менее ограничение количества типовых проектов домов в текущих экономических условиях лишает покупателя возможности построить «дом своей мечты».
Валерий Арнаутов, коммерческий директор компании «ЛивинВуд-девелопмент»:
Сегодня рынок стихийный, правит бал покупатель. Если он придет с живыми деньгами к девелоперу, который «стойко» продает участки с подрядом и скажет: «Беру, но строю сам», — вряд ли кто-то ему откажет. Так что архитектурного единства требовать от проектов бессмысленно.
Считаю, что делить предложение на поселки и «непоселки» (а де-факто: на хорошие и плохие) бесполезно. Плохих сегодня на рынке больше. А в категории хороших остались лишь те проекты, которые были выведены два года назад и в которых успели что-то сделать, пока были деньги. Они ничем не лучше, им просто повезло оказаться на рынке раньше. А те, кто выходит на него в кризис, просто вынуждены предлагать покупателям другой продукт.
Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком»:
Коттеджный поселок отличает прежде всего обособленность и полная автономность. В нем должны быть единые инженерная и социальная инфраструктуры. Даже если участки продавались без подряда, коттеджный поселок можно считать завершенным, если введены в строй инженерные сети, работает управляющая компания, построены дороги и др. При этом вполне допустимо, если в комплексе продолжается строительство домов.
Елена Бухарова, руководитель отдела маркетинга УК ГК «УНИСТО-Петросталь»:
На рынке много проектов, которые продают совсем разные типы объектов в рамках одного комплекса. Как их классифицировать? Земельные массивы и земельная нарезка — это очень похожие слова. Думаю, надо пояснять: организованные земельные массивы или инженерно-обеспеченные земельные массивы. А вместо земельной нарезки неорганизованные земельные массивы.
Наталья Калинина,
руководитель отдела продаж УК «Объединенные ресурсы»:
Очень хорошо, что наконец подняли вопрос о классификации. Количество предложений на рынке, причем по-разному позиционируемых, вводит в заблуждение не только покупателей, но и самих застройщиков-продавцов. На мой взгляд, коттеджным поселком нельзя называть просто инженерно подготовленный земельный участок, огороженный забором. Обязательно должна быть внутренняя инфраструктура. Лучше всего, если дома уже построены, другой вариант — если застройщик продает землю с обязательным подрядом. Только так достигается точное понимание архитектурного стиля поселка и сроков строительства.
Торговля инженерно-подготовленными участками без подряда сегодня весьма интересна и продавцу, и покупателю: минимум обязательств для одного и полная свобода действий для другого. Но, конечно, это не стоит называть поселком. Да, наверное, это земельный массив. Полностью согласна с определением «земельная нарезка». Сегодня такое предложение тоже очень нужно. Это земли, которые еще ждут своего часа, это вложение на перспективу. Единственное условие для них: должна быть хотя бы техническая возможность подключения коммуникаций. Если этого нет, значит, на продажу выставлено просто поле.
