По мнению представителей бизнеса Северной столицы, рынок коттеджных поселков Петербурга давно оторвался от регионального, но пока на полпути к московскому. Некоторые тенденции в равной мере сопоставимы с картиной рынков в городах-миллионниках. Основные московские тренды до нас еще не дошли, хотя считается, что непременно «аукнутся».
Есть в России одна общая тенденция для всех регионов, в которых развивается малоэтажное строительство: загородное жилье оптимальной площади, в готовом поселке, расположенном недалеко от города, по минимальной цене — востребовано как в Москве, так и в Саратове. Такая модель покупательского спроса складывается как из отзывов риэлторов, так и на основе опроса, проведенного компанией «Миэль» в девяти регионах России (Владимирской, Ярославской, Тверской, Курской, Самарской областях, Пермском и Краснодарском краях, Татарстане). В опросе участвовали 2700 респондентов. Большинство опрошенных готовы продать городское жилье, чтобы переехать в индивидуальный загородный дом площадью 80–120 кв. м с участком 4–8 соток (10–20 соток в Петербурге и Москве) не далее 30 км от городской черты. Половина опрошенных хотят получить дом с чистовой отделкой и в уже готовом поселке. По типу конструкций лидируют традиционные материалы (большинство интересует дом из дерева или кирпича), на втором месте конструкции на основе бетона (пено- и газобетон, несъемная опалубка, монолит), а в пользу каркасно-щитовых технологий высказались только 17%. И самое главное, покупка должна быть не дороже 3–5 млн руб.
Эта статистика показывает, что население больших городов, в общем-то, готово переезжать в пригороды, но представления большинства потенциальных покупателей о ценах на «загородное жилье мечты» от реальности далеки: ни в Москве, ни в Саратове отдельного дома, сопоставимого по цене с городской квартирой, не найти.
По риэлторской статистике последних двух лет, наименьший срок реализации имеют дома до 100 кв. м на 8–10 сотках земли, общей стоимостью до 3 млн руб. — такие объекты в коттеджных поселках продаются быстро и в Москве, и в регионах. Проблема в том, что их немного. И немного именно потому, что реализовать единым порывом поселок (пусть даже экономкласса), готовый и по привлекательной цене, не так-то просто: нужны свободные средства, которыми не всякий девелопер располагает. Москвичи считают, что на помощь девелоперу должно прийти государственно-частное партнерство, которое решит проблему нехватки инженерно подготовленных участков как в Подмосковье, так и в наиболее активно развивающихся регионах. Для этого правительство Москвы уже разработало концепцию развития малоэтажного жилищного строительства. Документ предполагает обустройство участков коммуникациями и всей необходимой инженерией, прежде чем они поступят в продажу в виде коттежных поселков. Такая схема вполне подошла бы Петербургу. Однако подобных примеров у нас — раз, два и обчелся. Готовые поселки в стилевом и инженерном единообразии предлагаются исключительно по бесконечно далеким от принятых для экономкласса ценам.
В Москве в кризис быстрее всего продавались и не имели проблем с реализацией на стадии строительства поселки, в которых инженерная подготовка идет параллельным курсом со строительством домов. Вот пример: поселок «Алёшкино» на Новорижском шоссе, в 77 км от МКАД, принадлежит к категории «эконом». Здесь 135 участков от 9 до 25 соток. Цена за дом с землей — менее 1,5 млн рублей. Первая очередь разошлась как горячие пирожки. Вторая — на 111 домов с теми же качественными характеристиками, при наличии в поселке минимума коммуникаций (дороги плюс 8 кВт электричества на участок) — продается с мая 2009 года и сегодня почти реализована. О чем это говорит? Аналитики полагают, что следует запретить строительство домов в поселках без подряда до окончания продаж участков. Из-за их влияния как на ход реализации проекта, так и на полноту этой самой реализации: хаотичная застройка и неравномерное заселение отпугивают потенциального покупателя, останавливают продажи.
Аналогичным образом (не строить домов, не реализовав землю) поступили в подмосковном проекте «Рижский берег». Здесь были лоты стоимостью 2,7 млн руб., их также начали продавать в кризис, и сегодня поселок практически реализован.
Кроме того, в «Алёшкине» применили схему снижения стоимости земли для покупателя за счет девелопера: при заказе подряда на строительство дома в зависимости от площади объекта стоимость земли соразмерно снижается и иногда даже равна нулю. В том случае, когда на небольшом и недорогом участке, к примеру 10 соток, покупатель собирается строить большой дом — площадью 200 кв. м, строительная скидка может быть соразмерна цене участка.
Другой проблемой, мешающей развитию цивилизованного коттеджного рынка, специалисты видят то самое «оптимальное предложение» (а именно: недорогой дом). Точнее, отсутствие такового. Не секрет, что самое экономичное конструктивное решение в малоэтажке — это каркас. Однако у приобретателя дома по каркасной технологии, считающейся надеждой экономкласса и опорой всех госпрограмм доступного жилья, увы, непопулярны. В России, по данным компании GoodWood, более 30 заводов работают на выпуск продукции для каркасного домостроения. Но покупатель «каркасники» не жалует, очевидно, проводя аналогию с каркасно-щитовыми садовыми домиками эпохи застоя. Покупатель грезит о доме из дерева или кирпича, но таковые в сегменте доступного жилья пока трудно представить. При этом если дом по каркасной технологии будет выполнен с качественной внутренней и наружной отделкой (к примеру, клинкерным кирпичом), то он уйдет наверняка, правда, цена на него будет несколько иная.
Если «элитный» клиент все-таки думает о покупке, то в первую очередь его интересует расположение, степень готовности поселка, однородная социальная среда, статус участка и перспективы эксплуатации. Однако проблема централизованной эксплуатации дорогих поселков остается острой для рынка элитного жилья, считает Валентина Филонова из «АСКВЕЛА». В частности, жителей элитных комплексов Подмосковья — Family Club и «Золотых куполов» — проблемы эксплуатации вывели на тропу войны. Домовладельцы, недовольные внезапными отключениями добросовестных плательщиков от коммуникаций, были вынуждены пикетировать пригородные магистрали, требуя навести порядок и назначить ответственных. «На поверку, никаких доходов рынок управления загородным жильем не приносит, этот бизнес непопулярен. В лучшем случае можно выйти «в ноль», — говорит Валентина Филонова. — Заниматься эксплуатацией можно исключительно с целью поддержания имиджа проекта, его успешной реализации, а также с целью поддержания статуса компании-девелопера». По мнению представителя «АСКВЕЛА», во избежание проблем с поставщиками энергии и других коммунальных удобства стоит переходить на индивидуальное абонирование, когда договор заключается на домовладельца и позволяет избежать «ковровых отключений» в поселке по вине кого-то одного: в Подмосковье, утверждает г-жа Филонова, это уже внедряется. Однако петербургские девелоперы уверяют, что в региональной практике это почти неосуществимо.
Немало внимания уделили одной из основных кризисных тенденций рынка — реконцепциям. Сегодня время четких формулировок: позиционирование объекта не может быть размытым, поскольку именно оно определяет продажи. Требуется исправление ошибок позиционирования «жирных лет».
Яркий пример — проект «Новая дача», что в 140 км от Москвы. Концепция изменилась: из 1000 га, предусмотренных под однотипную застройку, большую часть поселка перевели в экономкласс, на который, как известно, существует большой отложенный спрос. Вместо финских домов в «Новой даче» стали строить коттеджи по российским технологиями, что позволило снизить стоимость домовладения в среднем с 7 до 3,85 млн руб. Самую привлекательную часть территории, вблизи водоема, оставили под бизнес-класс. Сократили площади домовладений и сроки реализации проекта. Правда, пришлось расторгнуть отношения с прежними покупателями поселка «Новая дача», однако большинство прежних покупателей, присмотревшись к новой концепции, вернулись.
По мнению участника форума, руководителя проекта «Вуокса Вирта» Алексея Афонина, кризис внес коррективы во многие концепции, и если раньше границы между классами «эконом», «бизнес» и «премиум» были сильно размыты, то теперь градация стала более четкой. «Экономклассом сегодня следует считать участки без подряда с минимальной инженерной подготовкой, неважно, в каком месте, по цене 50–90 тыс. руб. за сотку. К бизнес-классу относят объединенные общей концепцией коттеджные поселки с необходимой инфраструктурой (электричество, дороги, водопровод, освещение, ограда по периметру, охрана и т. д.), по цене от 120 до 200 тыс. руб. за сотку. Премиум-класс — это коттеджные поселки с развитой инф-раструктурой, созданной по высоким стандартам, с домами единой архитектурной концепции и с однородной социальной средой», — считает г-н Афонин.
