В предкризисные годы шел обратный процесс: коттеджные поселки «отъедали» все больше покупателей коттеджей с вторичного рынка. Жилье в стихийной застройке по нескольким параметрам проигрывало домам в коттеджных поселках. В последних клиентов привлекали охраняемый периметр, общая досуговая зона (детские, спортивные площадки, пляжи, причалы и т. п.), централизованное решение вопросов с инженерией, социально однородная среда. По подсчетам экспертов, коттедж, выстроенный в рамках единого комплекса, по меньшей мере на 15–20% превышал по стоимости такой же дом в «стихийном» окружении.
Неудивительно, что все больше девелоперов стремились продавать дома, а не голые участки. Застройщики не боялись начинать возведение коттеджей в строго заданном стиле: в покупателях недостатка не было, а стильный проект существенно выигрывал в глазах клиентов.
Кризис кардинально изменил расклад предпочтений. Построенные дома в коттеджных поселках оказались чрезмерно дорогим товаром для клиентов с «посткризисным» кошельком (см. обзор на с. 26). Девелоперы снижать запросы ниже себестоимости не могут — для них это прямой путь к разорению, уж лучше ждать, пока рынок восстановится и цены вернутся на прежний уровень.
По сравнению с этим частники могут проявить куда большую гибкость. Хотя, конечно, удовольствия это им и не доставит. «Знаю несколько примеров за последнее время, когда покупатели, чтобы продать коттедж, соглашались на резкое снижение цены. Один клиент, который продавал через нас дом за 20 млн, после того как срок договора с агентством истек, понизил цену до 15 млн и продал коттедж. Другой в похожей ситуации снизил с 18 до 11 млн», — рассказывает руководитель загородного отдела «Олимп-2000» Андрей Ягудаев. Покупатели на рынке есть, однако их может заинтересовать лишь объект с существенным дисконтом. Подобные сделки часто проходят мимо риэлторских фирм: агент, как правило, не уполномочен продавцом предоставлять покупателю столь серьезные скидки и, последовательно отстаивая позицию клиента, де-факто препятствует совершению сделки.
«Наш клиент продает коттедж в Ново-Токсове. В 2008 году он вложил в строительство 8,5 млн руб., рассчитывая продать за 15 млн. Но не успел до кризиса. Теперь мы уговорили его снизить цену до 10,5 млн. На меньшую он не соглашается ни в какую. Однако обращений по этому объекту все нет. Полагаю, если бы он снизил запросы до 6,5 млн. появился бы реальный шанс продать», — говорит Наталья Иванова, руководитель загородного отдела агентства «Экотон».
Людмила Юшина, руководитель загородного отдела агентства «Прогаль» приводит другой пример: «Недавно в агентстве прошла сделка с коттеджем 350 кв. м на Комсомольском озере. При цене 25 млн руб. продали его за два месяца. До кризиса мы бы его реализовали за 37 млн».
Сегодня на интерес покупателя могут рассчитывать лишь те владельцы, которые готовы снизить цену минимум в полтора раза против докризисного уровня. А если, как часто бывает, цена до начала кризиса была завышена, то сокращаться придется еще серьезнее.
На рынке, по свидетельству экспертов, немало вариантов, выставленных хозяевами на авось. Они не особенно хотят расставаться со своей недвижимостью и рассуждают примерно так: если вдруг найдется покупатель, согласный на заявленную цену, продажа состоится, если нет, — ничего не потеряю. Такие варианты фактически не участвуют в рыночном обороте и лишь занимают место в каталогах предложений. Правда, попутно провоцируют других собственников повышать запросы. Зато выгодно оттеняют «адекватных» продавцов.
К примеру, в традиционно востребованных местах Курортного района (Репине, Лисьем Носу) фантазии продавцов доходят до 100–130 млн. Во Всеволожске такие ценники редкость, однако вариантов по 60–80 млн немало. Причем 200-метровый дом без изысков в этих местах сегодня можно найти всего за 15–20 млн руб.
Одним из главных недостатков сегодняшнего предложения коттеджных поселков стал прежний главный плюс: комплексность застройки. Если пару лет назад клиенты могли рассчитывать, что вокруг их участка в скором времени возникнет поселок из современных, приятных глазу домов, то сегодня приобретение в рамках комплекса малоэтажной застройки предполагает растянутое на неопределенный срок строительство со всех сторон. На этом фоне покупка дома в местах сложившейся застройки пусть и не гарантирует столь однородного соседства, однако избавит от окрестного долгостроя.
Даже объекты «малого девелопмента» (имеются в виду дома, построенные в зоне стихийной застройки частными инвесторами) в этом отношении выигрывают. Вид заселенных домов и рослых деревьев в округе их притягивает гораздо больше уверений застройщика в том, что «когда-нибудь на этом поле раскинется город-сад».
