Сначала немного цифр, для того чтобы более предметно обрисовать ситуацию. Согласно данным информационного обмена застройщиков (который ведется при посредничестве аналитического центра Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти), в апреле, мае и июне продажи держались примерно на одном уровне, с небольшим спадом в мае из-за обилия праздников (рис. 1).
Покупатели стали свободнее
На 45 проектов-участников в июне было подписано 42 договора купли-продажи на общую сумму 207 млн руб. (для сравнения: в мае было 37 сделок на 189 млн руб., в апреле — 46 сделок на 200 млн руб.). В среднем за второй квартал на проект девелоперам удалось заработать по 13,4 млн руб. Конечно, эти деньги распределились между участниками обмена неравномерно (подробнее об этом ниже), однако эта средняя цифра важна тем, что показывает, как много денег граждане сегодня готовы отдать девелоперам. Именно отдать девелоперам, а не потратить на загородное строительство. Разница есть: после покупки пустого участка новый владелец (если он приобрел землю не в спекулятивных целях) рано или поздно будет строить дом, а значит, тратить куда более значительные средства, чем вложенные в приобретение земли. Покупая дом (или участок с подрядом), покупатель выкладывает всю сумму сразу, причем девелоперу, а не бригаде шабашников, которые пообещали ему возвести дворец за смешные деньги. Как показывают наблюдения экспертов, этот способ экономии с начала кризиса стал весьма популярен у горожан, затевающих строительство.
Итак, во втором квартале девелоперы получили от клиентов в полтора раза больше денег, чем в первом (рис. 2). И это вовсе не сезонное оживление. В тот же период в 2009 году доходы шли на убыль. Теперь же они растут. Вывод: потенциальные покупатели загородной недвижимости становятся чуть свободнее в тратах. Конечно, праздновать выход из кризиса рановато: показатели все еще вполне «кризисные», однако некий локальный минимум пройден (не хочется раньше времени кричать, что дно уже пройдено, никто ведь не знает, как будет развиваться общеэкономическая ситуация в стране).
Примечательно, что с начала года застройщики стали проявлять активность: сразу несколько компаний начали строить планы открытия новых проектов либо новых очередей в реализованных малоэтажных комплексах.
Дешевое не берут
Статистика свидетельствует, что последние месяцы граждане все чаще покупают не пустые участки, а именно коттеджи (участки с обязательным подрядом мы рассматриваем как дома нулевой стадии готовности). Если в первом квартале, по данным информационного обмена, на такие покупки приходилось 15% подписываемых договоров, то во втором уже 28% (рис. 3 и 4). В абсолютном значении прирост еще больше: 15 и 35 сделок соответственно.
Эту разницу никак не списать на фактор сезонности. Даже напротив, влияние сезонности должно бы быть противоположное: наблюдения и застройщиков, и риэлторов свидетельствуют, что дома продаются одинаково хорошо в любое время года, тогда как участки «из-под снега» уходят хуже.
Продажи таунхаусов остаются стабильно низкими — граждан пока мало интересуют сблокированные коттеджи. Объемы продаж этого вида загородной недвижимости (4–5 штук за квартал) почти не меняется с начала 2009 года.
Соответственно изменяется и средняя цена договора. По сравнению с январскими 2,26 млн показатели последних месяцев — 4,36, 5,11 и 4,83 млн — выглядят весьма внушительно. Июнь — первый месяц с начала года, когда цена договора снизилась по сравнению с предыдущим месяцем, до начала лета этот показатель от месяца к месяцу лишь повышался. Этот еще одно свидетельство того, что граждане сегодня готовы отдавать застройщикам все большие суммы. Причем дело не только в том, что теперь охотнее покупают дома, и цены участков, которые покупатели могут себе позволить, заметно подросли за полгода.
Примечательно, что последние два месяца проекты, предлагающие наиболее дешевые участки, демонстрируют весьма скромное количество сделок. В начале года в них уверенно покупали по три недорогих надела в месяц, сегодня же хорошо, если приобретут хоть один. «У нас в «Гармонии» есть несколько участков по 800 тыс. руб. И покупатели с охотой приезжают смотреть именно эти наделы. Однако, походив по поселку и посмотрев другие предложения, неизменно соблазняются более дорогими, но и более привлекательными землями», — говорит советник руководителя компании «Стинком» Светлана Невелева.
Это притом что городскому рынку недвижимости нисходящий тренд пока преодолеть не удается. По данным БКН, городские метры с начала года потеряли 4,5% цены и продолжают дешеветь. Риэлторы подтверждают: сегодня реально купить однокомнатную квартиру от 2,25 млн руб. Тогда как в начале года ценники начинались от 2,4 млн.
«Малыши» без договоров
Однако далеко не все девелоперы почувствовали рост платежеспособности потенциальных клиентов. Почти половине (20 из 45) участвующих в информационном обмене малоэтажных комплексов с начала года не удалось реализовать ни одного лота. Еще десять участников продали всего по 1–3 объекта. И лишь тринадцать могут похвастать тем, что оформляли в 2010 году хотя бы одну сделку в месяц.
Безусловный лидер продаж — поселок «Охтинский парк», который в начале года вывела на рынок компания «ПулЭкспресс». К настоящему моменту он почти распродан: в рамках этого проекта застройщик заявил 71 участок, и 60 наделов уже обрели новых владельцев. Здесь, всего в шести километрах от города, предлагаются участки под застройку по цене около 200 тыс. руб. за сот-ку. Эксперты уверены, что в докризисные времена эти земли могли бы продаваться в разы дороже. Да этого не скрывает и сам застройщик, у которого, впрочем, есть свои соображения относительно перспектив этого проекта.
Другие застройщики, которые не готовы скинуть докризисные цены в разы, вынуждены довольствоваться куда более скромными показателями.
Любопытное наблюдение. У небольших проектов (до 35 домовладений), по статистике информационного обмена, с продажами совсем туго: в лучшем случае в таких поселках провели 1–2 сделки за последние полгода. А вот крупные проекты (от 100 домовладений) за редким исключением без продаж не сидят. Их застройщики если остаются без сделок, тут же начинают искать ходы (реконцепция, скидки, рекламные кампании), пока хоть как-то не восстановят продажи. Не делают этого, разве что когда не реализованы последние лоты (как, к примеру, в «Янине» и «Золотых песках»).
Коттеджи до 60
Также любопытно проследить зависимость продаж от удаленности проектов от городских кварталов (рис. 6).
Реализацию вблизи городских кварталов, пожалуй, оценить сложнее всего. Из-за уже упомянутого «Охтинского парка». На один этот проект приходится 87% всех сделок в 15-километровой зоне от города (в этой зоне среди участников информобмена реализуются 10 проектов). То есть, с одной стороны, сделок вблизи города проходит вроде бы много, а с другой — никто не может предсказать, какая была бы картина в отсутствие «Охтинского парка»: эти покупатели распределились бы по другим поселкам, вовсе отказались бы от покупки или искали участки в стихийной застройке. Остальные (немногочисленные) продажи в указанной зоне — коттеджи или таунхаусы.
В следующей зоне — от 15 до 35 км от Петербурга — с продажами совсем несладко. Из девяти реализуемых проектов сколько-нибудь приметным темпом продаж (хотя бы по одной сделке в месяц) могут похвастать лишь «Кискелово» (Приозерское направление) и «Новое Манушкино» (Мурманское направление) — оба предлагают весьма недорогие участки (от 600 тыс. руб. за восемь соток).
Зато в следующем диапазоне — от 35 до 60 км от городской черты — успешно продаются дома, а сделок с землей, напротив, очень мало. Здесь расположены отличающиеся довольно высоким (по нынешним меркам) темпом продаж «Мариинская усадьба» и «Кивеннапа». В этой же зоне находится проект Ollila, предлагающий таунхаусы. Продаж в нем формально немного (этот вид загородной недвижимости граждане недолюбливают). Однако в своей группе, то есть среди поселков, предлагающих таунхаусы, Ollila — чемпион по продажам.
За 60-километровой чертой ситуация с продажами кардинально меняется. Дома здесь не берут — только участки. На 19 проектов за полгода продано четыре дома и 80 участков. Есть несколько примеров успешных продаж и совсем далеко от городских кварталов (110–120 км).
Слово экспертам
Справка
Проект обмена информацией о реальных сделках стартовал в январе 2009 года. Его инициатором выступил аналитический центр Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти. Согласно идее проекта, застройщики получают достоверную информацию о продажах в соседних поселках и могут строить свою маркетинговую стратегию, опираясь на данные о реальном спросе. За полтора года число проектов-участников выросло с 24 до 45. Есть договоренность еще с несколькими участниками, которые только готовятся вывести свои предложения на рынок. Сегодня в информационном обмене участвуют почти все наиболее заметные игроки загородного рынка. В настоящее время выборка по числу реализуемых домовладений охватывает около трети всего предложения в загородных малоэтажных комплексах. Проект открыт для всех застройщиков, которые готовы поделиться с коллегами информацией о своих продажах.
Список малоэтажных комплексов — участников проекта:
Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка», «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская красавица», «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Северное кольцо», «Охтинский парк», «Румболово», «Золотые пески», «Солнечный берег», «Ягодное», «Малое Репино», «Приветнинское», «Чехово», Bellagio, «Западное солнце», «Кивеннапа», «Лемболово-парк», «Правдинское озеро», «Красно-флотское», Ollila, «Академические дачи», «Балтийская Ривьера», «Сестрорецкая усадьба», «Мариинская усадьба», «Прохладное озеро», «Хвойное», «Орлинка», «Новое Манушкино», «Киссолово», «Сосновая поляна», «Красноозерное», «Видная горка», «Ленинское», «Репино», «Тавра-Коркинское».
