В нашем регионе список природных красот, которые могут предложить застройщики своим клиентам, весьма невелик. У нас нет живописных водопадов, снежных горных вершин, широких рек и кипарисовых рощ. Верхом нашей северной красоты считается вид на воду (озеро или залив) с участка, заросшего соснами. Наиболее внятным показателем готовности покупателей доплачивать за красоту можно считать разницу в цене участков на первой линии от воды и земель, расположенных на удалении от водоема. Чтобы оценить сегодняшние предпочтения и заглянуть в будущее, возвратимся немного назад.
История роста
В самом начале нового века на устоявшемся земельном рынке соседней Финляндии (пока туда еще не пришла масса российских покупателей) участки у воды были на 20–30% дороже, чем не имеющие выхода к водоему. Здесь уместна небольшая ремарка: правила в соседней стране существенно отличаются от российских, там во владение передается земля до уреза воды и никто не мешает организовать собственный пляж, стоянку для катеров, обустроить беседку на берегу. Тогда как по нашему закону участки «первой линии» должны подходить к кромке воды в среднем не ближе 150 м. Остальное пространство остается в общем доступе. Так что финский береговой участок оказывается для покупателя заметно привлекательнее российского.
Когда в 2004–2006 годах рынок страны Суоми заполонили клиенты с российским паспортом, местные земли начали не по-фински быстро дорожать, но особенно резво росла цена «приводных» участков. За короткий срок разница в цене земель с водой и без дошла до 50%.
В окрестностях Петербурга, где землю в это время скупали еще активнее, эта разница достигала 100% и более. Особенно вырос разрыв после скачка цен на землю в 2007 году. Вот несколько характерных примеров.
В конце 2007 года участки в проекте «Золотые пески» (застройщик «ПулЭкспресс Групп») на первой линии побережья Финского залива обходились покупателю в $22 тыс. за сотку, отстоящие от залива на несколько сотен метров — в $9 тыс. В «Зеркальном» (на озере Зеркальное) сотка береговой линии оценивается в $6650, дальних участков — в $3670. В «Правдинском озере» (это уже проект компании «Объединенные ресурсы») первая линия от воды шла по $13,5 тыс./сотка, более удаленные земли — по $4–5 тыс. Существенно поднимала цену даже близость к пруду. А цены на участки с видом на Финский залив в Курортном районе доходили до $100 тысяч.
Актуальная неопределенность
В 2008 году грянул кризис и ценовые соотношения «поплыли». Сначала все продавцы делали вид, что заокеанская беда не про нас, и держались за прежние ценники. Но продажи встали и под влиянием обстоятельств владельцы участков, которые хотели что-то продать, стали экспериментировать с ценами кто во что горазд. В этой ценовой «болтанке» правил просто не было. При этом число сделок сократилось в разы, но уверенно сказать, что и по каким ценам продается на рынке, уже не представлялось возможным.
В это время горожане землю если и покупали, то с инвестиционными целями (сберечь накопления, вложив их в надежный актив). С позиции сегодняшнего дня эти действия, мягко говоря, кажутся неоправданными, однако в тот момент никто не знал, как будет развиваться ситуация. С инвестиционной точки зрения дорогие прибрежные участки были товаром не очень востребованным. Все стремились купить что-то максимально «типовое», на первый план вышла надежность компании-застройщика, а сосны на участках перестали восхищать.
Потом, когда земли стали стремительно дешеветь, инвестиционные покупки сошли на нет, редкие «кризисные» покупатели стали опять подбирать землю «для себя». Снова проявилась тяга к красоте, однако иначе, чем до кризиса. Участки, которые не могут похвастать какими-либо «красивостями», теперь покупатели просто не берут. «Сегодня почти все проекты, где хоть как-то идут продажи, — это предложения, в которых есть что показать потенциальным покупателям. Правда, при условии, что цены не завышены. Есть примеры, когда в нашем распроданном проекте «Северная корона» собственники пытаются перепродавать участки у воды. Однако они запрашивают по докризисным ценам — в результате сидят без сделок», — делится наблюдениями Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб Девелопмент».
«Я бы не стала утверждать, что клиент готов переплачивать только за красоту. Разумеется, окружение очень важно при выборе, но все же основные факторы совершения покупки — это инженерная подготовка и «начинка» территории: что сделано на участке, сколько киловатт электричества выделено, есть ли дороги, вода, каков уровень благоустройства. Определившись с коттеджным поселком, покупатель выбирает участок. Бывает, человек приезжает за береговым участком, а потом переориентируется на другие наделы. У нас есть участки с красивым видом на возвышении, они весьма востребованы. Летом у нас действовало спецпредложение: клиенту предлагалось приобрести участок у воды с нашим подрядом. В стоимость 6,7 млн руб. входил инженерно-подготовленный участок 14 соток и дом из клееного бруса 130 кв. м. Предложение пользовалось спросом, и сегодня мы готовим новое», — говорит Наталья Калинина, руководитель отдела продаж УК «Объединенные ресурсы».
Удельный вес красот на сегодняшнем рынке взялись оценить лишь в компании «ПулЭкс-пресс Групп» — у этой фирмы, пожалуй, самый богатый опыт продаж в кризисное время. «В нашем проекте «Солнечный берег» участки на первой линии стоят на 50% дороже, чем удаленные от воды. При таком соотношении те и другие становятся одинаково интересны для покупателей. В «Охтинском парке» участки с деревьями примерно на 20% дороже, чем без растительности», — говорит Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс Инвест». И добавляет: «В этом году в «Золотых песках» прошла «вторичная» продажа берегового участка 45 соток за 30 млн руб. В прошлом году здесь же 70 соток продали за 50 млн. В 2008 году, напомню, эти земли уходили примерно по миллиону рублей за сотку».
Подводим итоги. Как показывает практика, при стабильных ценах на землю, стоимость природных красот снижается. Их наличие не столько поднимает стоимость участка, сколько сокращает время его продажи. Когда цены идут в рост (а значит, покупатели становятся более свободными в тратах), участки с изюминкой дорожают опережающими темпами. И чем быстрее растет цена, тем больше отрыв.
Слово экспертам
Кстати
В последние годы финансового благополучия в мире появилось новое увлечение — люди удлиняют берега, искусственно наращивая природные красоты. Пляжную линию в Дубае (67 км) к настоящему моменту увеличили почти в 10 раз за счет известных проектов Пальмовых островов: Пальма-Дейра, Пальма-Джумейра и Пальма-Джебель-Али. С завершением проекта The World (300 насыпных островов в виде карты мира) она должна возрасти еще втрое. В настоящее время, конечно, темпы реализации новых проектов заметно снизились, но рецессия мировой экономики, хочется верить, когда-нибудь да закончится.
Среди других подобных проектов можно назвать уже открытый для посетителей насыпной остров Лулу в Абу-Даби площадью 10 кв. км. «Жемчужина Катара» в территориальных водах Катара рассчитана на 40 тыс. жителей. Насыпные работы ведутся и на Мальдивских островах. Есть подобные планы и в европейских странах: пять искусственных островов (по 10 тыс. кв. м каждый) запланировано создать у западного побережья Италии. Не отстает от мирового тренда и наша страна. В рамках проекта «Остров Федерации» предполагалось до 2013 года намыть 250 га земли в Черном море, вблизи Сочи (вместе со строительством зданий сотка новых земель обходилась по планам в 10 млн руб.). Впрочем, истории намыва на Васильевском острове в Петербурге уже три века: первые попытки исправить природные границы острова предпринимались еще при Петре I. Правда, объемы работ были не те, что сейчас.
