Такие выводы можно сделать из данных информационного обмена о реальных сделках между девелоперами (проект, о котором мы постоянно информируем читателей «ЗО», ведется при посредничестве аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО). В частности, в июле по 50 малоэтажным комплексам, участвующим в проекте, заключена 61 сделка. Общая выручка составила 298,5 млн руб. Для сравнения: в июне в тех же малоэтажных комплексах было зафиксировано 47 сделок (с общей суммой выручки 227,9 млн руб.), в мае — подписан 37 договор купли продажи на общую сумму 189,1 млн руб. (рис. 1).
Отметим, что в августе к обмену присоединилась компания «Особняк», «Гарант-девелопмент» и группа частных лиц, реализующих проект «Малая Малиновка». Эти компании предоставили информацию о продажах с начала года, статистика за январь—август была пересчитана с учетом вновь полученных данных.
Похоже, летняя жара, которая отрицательно сказалась на активности покупателей в городской черте (на спад числа просмотров и сделок жалуются многие риэлторские фирмы), загородным продажам благоприятствовала. Немало потенциальных домовладельцев этим летом всерьез задумались о том, чтобы покинуть душный город. Эксперты из нескольких компаний подтверждают: горожане стремились совмещать приятное с полезным, то есть отдых на природе с просмотром загородных резиденций. «Летняя активизация покупательской активности — явление нормальное. Этот период наиболее благоприятен для осмотра и выбора будущего загородного землевладения, особенно если предполагается, что использоваться оно будет преимущественно летом. Однако на сегодняшнем рынке на активизацию сработали и причины чисто субъективного характера: в сознании многих покупателей рынок наконец достиг того самого «дна», о котором так давно «грезили» СМИ. Некоторые экономические показатели позволяют говорить стабилизации ситуации в целом. К примеру, активизировался рынок автомобилей. Реанимируется банковский сектор, где возобновляются ипотечные программы для приобретения загородной недвижимости», — рассказывает Мария Алексеева, руководитель службы маркетинга и рекламы компании «Лэнд Аспект».
Схожие соображения высказывают и другие эксперты. «Да, действительно, в июне — августе мы наблюдали активизацию покупателей. В малоэтажном комплексе «Янино» за этот период реализовано 8 объектов (3 дома и 5 таунхаусов). Цены домов с земельными участками — от 5,5 до 10,3 млн руб. Мне кажется, сработал отложенный спрос. В течение весны клиенты анализировали предложения и динамику рынка. Убедившись, что цены не идут вниз и, возможно, опять начнут расти, они приняли решение о покупке», — полагает заместитель генерального директора НЖК-СПб Дмитрий Майоров.
Тяга к дому
Примечательно, что горожане сегодня все меньше настроены на приобретение пустых участков и последующее самостоятельное строительство дома своей мечты. По нашей статистике, последние месяцы покупается все больше коттеджей разной степени готовности. В частности, в июле на них пришлась треть договоров (рис. 2, 3), столь же высокие доли были в мае и июне. Это контрастирует с показателями конца 2009 года — начала 2010 года, когда на сделки с коттеджами приходилось менее одной шестой общего числа сделок.
В июле также было продано неожиданно много таунхаусов. Если в предыдущие месяцы на этот тип жилья приходилось одна-две сделки, то в этот раз девелоперам — участникам обмена удалось реализовать сразу семь таких домовладений. Не будем забегать вперед, говоря о резком возрастании спроса горожан на сблокированные коттеджи, — последим, как будет развиваться ситуация.
В свете сказанного нет ничего удивительного в том, что средняя сумма сделки последние три месяца держится около отметки 5 млн руб., тогда как в начале года едва доставала до четырех (рис. 4). Напомним, что средняя сумма договора считается обобщенно для домов и участков, ее динамика показывает, что больше или меньше денег сегодня готовы оставить покупатели на рынке загородной недвижимости. О приобретаемых гражданами объектах ниже.
Еще одно важное наблюдение: пока средняя цена договора все же недотягивает до прошлогодних параметров. Из этого можно сделать вывод, что кошелек потенциальных покупателей за год не потолстел, а кредит получить по-прежнему затруднительно.
«Основная масса покупок, по нашим наблюдениям, происходит за счет продажи принадлежащих людям объектов недвижимости. Только в 10% покупок у покупателя на руках сразу есть вся сумма. Ипотеку получить пока трудно. Правда, застройщики все активнее предлагают различные программы рассрочек, это положительно сказывается на спросе», — комментирует Максим Красненко, генеральный директор группы компаний проекта «Кивеннапа».
С ним согласна и Наталья Калинина, начальник отдела продаж управляющей компании «Объединенные ресурсы»: «Точно назвать источник финансирования приобретений сложно. Как правило, это смесь из ранее накопленных сбережений и «живых» денег, заработанных в последнее время. К тому же клиенты часто обращаются и к банковским заимствованиям. Согласна, что предлагаемые девелоперами программы рассрочек неплохо стимулируют спрос».
Хотя сделки по сравнению с прошлым годом не стали крупнее, договоров подписывается больше, чем в 2009 году: шок после резкого снижения доходов стал проходить, граждане опять задумываются о жизни за городской чертой. И потому средний доход девелоперов сегодня выше, чем был год назад.
Синусоиды спроса
Не претендуя на всеобъемлющую достоверность, поделимся наблюдениями по поводу спроса. Последние месяцы покупатели весьма неохотно берут дешевые земли (до 1,5 млн руб.), хотя такие предложения есть, и не в одном проекте (это притом что в начале года доля сделок с похожими по качественным параметрам участками была значительно выше). Охотнее всего сегодня берут довольно дорогие наделы ценой от 2,5 до 5 млн руб. Они предлагаются на разном удалении от города: от 6 км («Охтинский парк») до 110 км («Гармония»). Общее у них одно: как правило, это участки в проработанных проектах опытных застройщиков. К ним подведены коммуникации, и они не лишены природных красот. Собственно, этим и объясняется их довольно высокая цена.
Коттеджи сегодня больше всего востребованы в нижнем ценовом сегменте — до 5 млн руб. В диапазоне 5–8 млн руб. наблюдается некоторый «провал» спроса, тогда как дома стоимостью от 8 до 12 млн руб. последние месяцы раскупают куда более активно. Что касается коттеджей дороже 12 млн руб., то их продать пока не очень просто. Хотя по сравнению со второй половиной 2009 года прогресс весьма заметен.
Мария Алексеева, руководитель службы маркетинга и рекламы компании «Лэнд Аспект»: «По нашему опыту, большинство клиентов используют для приобретения загородных участков старые накопления. Зачастую это деньги с депозитов, открытых год-полтора назад. Также растет число покупателей, пользующихся рассрочкой, предоставляемой нашей компанией, или приобретающих недвижимость на «кредитные» деньги. Подход покупателей к оформлению сделки можно назвать «максимально рационалистичным»: тщательно изучаются правоустанавливающие документы и юридическая схема, выясняется возможность получения скидки. Спешки и ажиотажа не наблюдается. Однако многих из тех, кто приобрел земельный участок, готовы строиться в ближайший год-полтора».
Максим Красненко, генеральный директор группы компаний проекта «Кивеннапа»: «Летняя активизация покупателей была зафиксирована и в нашей компании. Стало больше обращений, прибавилось и сделок. Рост покупательской активности объясняется ожиданиями населения относительно завершения кризиса. Люди не ждут, что цены будут еще снижаться, и так называемый отложенный спрос начал проявляться. Настроения клиентов изменились: повысился уровень готовности к покупке. Эту ситуацию мы не наблюдали в августе прошлого года — тогда покупатели не торопились со сделкой, были настроены оттянуть покупку еще на какой-то срок. Согласно нашему опросу, стало значительно больше людей, ожидающих роста цен, а не падения. Правда, последние по-прежнему превалируют, однако увеличилась доля клиентов, считающих текущий момент весьма удачным для приобретения недвижимости.
Наталья Калинина, начальник отдела продаж управляющей компании «Объединенные ресурсы»: «Лето всегда было самым активным сезоном для загородного рынка недвижимости. Это обусловлено тем, что горожане летом чаще выбираются за город и задумываются о возможности постоянного проживания вне городской черты. Кроме того, когда, как не летом, можно ощутить всю прелесть загородного проживания, оценить особенности и красоты земельного участка? Наша компания этим летом закончила работы по обеспечению инженерными коммуникациями коттеджного поселка «Лемболово Парк», и в следующем году мы уже планируем завершить там благоустройство.
Марина Селиванова, руководитель департамента продаж загородной недвижимости компании «БТК девелопмент»: «Уже с весны текущего года мы наблюдаем повышение спроса на наши объекты.
Во-первых, аномально жаркая погода способствовала тому, что люди стали задумываться о покупке загородного жилья, во-вторых, на рынке в период минувшей экономической нестабильности сформировался отложенный спрос, который и реализуется сейчас.
Все больше людей готовы рассматривать загородные дома как постоянное место жительства. Реализуя городское жилье, многие наши клиенты вкладывают полученные средства в загородные объекты.
Мы наблюдаем стабильный спрос на объекты с грамотной концепцией и, конечно, хорошей локацией. К примеру, в нашем новом проекте «Балтийская Ривьера», который стартовал только в марте этого года, реализовано уже почти 40% участков первой очереди».
Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора НЖК-СПб: «Примечательно, что вновь заработало «сарафанное радио» и часть покупателей пришли по рекомендациям жителей «Янина». Как показал проведенным нами опрос, для сегодняшних покупателей важно, что поселок уже жилой, дома построены, все коммуникации подключены. Поселкам, где всего этого нет, доверия куда меньше.
В настоящее время на рынке мало эффективных и низкорисковых инструментов для вложения средств. Проценты по банковским вкладам снижаются, фондовый рынок нестабилен. Инвестиции в недвижимость вновь становятся привлекательными в преддверии роста цен».
Примечание
Справка
Загородные застройщики обмениваются информацией о реальных сделках с января 2009 года. Инициатором проекта выступил аналитический центр Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти. Информация о реальных продажах позволяет девелоперам оперативно получать информацию о том, какие объекты сегодня покупают горожане и по каким ценам. В настоящее время в обмене участвуют 50 малоэтажных комплексов под Петербургом. По числу реализуемых домовладений выборка охватывает около трети всего предложения.
Список малоэтажных комплексов-участников проекта:
Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка», «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская Красавица», «Коттеджный поселок во Всеволожске»,
«Вартемяги-33», «Северное кольцо», «Охтинский парк», «Румболово», «Солнечный берег», «Ягодное», «Малое Репино», «Приветнинское», «Чехово», Bellagio, «Западное солнце», «Кивеннапа», «Лемболово Парк», «Правдинское озеро», «Краснофлотское», Ollila, «Академические дачи», «Балтийская Ривьера», «Сестрорецкая усадьба», «Мариинская усадьба», «Прохладное озеро», «Хвойное», «Орлинка», «Новое Манушкино», «Кискелово», «Сосновая поляна», «Красноозерное», «Видная горка», «Ленинское», «Репино»,
«Тавра-Коркинское», «Новый мир», «Парвэй», «Жемчужина Разлива», «Токкари-лэнд», «Малая Малиновка».
