Летние продажи вселили в девелоперов оптимизм. Как показывают данные информационного обмена застройщиков (проект реализуется при содействии аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО), в августе достигнуты рекордные показатели доходности за последний год. За этот месяц на 50 малоэтажных комплексов, участвующих в информобмене, было заключено 62 сделки на общую сумму 314,5 млн руб. Для сравнения: в июле теми же застройщиками был подписан 61 договор купли-продажи на сумму 298,5 млн руб., в июне — 47 договоров на сумму 228 млн руб. (рис. 1).
Выручка с рассрочкой
С одной стороны, 62 договора на 50 малоэтажных комплексов — весьма скромная цифра, праздновать выход из кризиса рановато. «Предложение на сегодняшний день все еще превышает существующий спрос, и растущее количество проводимых сделок отражает только то, что спрос постепенно (хотя и медленно) начинает восстанавливаться», — осторожен в своих оценках Андрей Бочков, генеральный директор инвестиционной компании «ПулЭкпресс». Однако у большинства застройщиков настроение куда более радужное.
Лично мы смотрим на этот рост с определенной долей скепсиса. Во-первых, серьезного увеличения доходов сограждан пока не наблюдается. Мало у кого из покупателей есть свободные деньги, поэтому нужно либо продавать имеющееся жилье, либо кредитоваться. А с кредитами дело обстоит неважно. Во-вторых, во всех сферах все более заметно присутствие государства, которое собираемыми с граждан налогами распоряжается, прямо скажем, из рук вон плохо.
Однако вернемся к приятной статистике. Выручка девелоперов растет месяц от месяца (рис. 2). В августе в среднем на проект удалось выручить 6,29 млн руб. Столь высоких показателей не было уже год. Причем, как видно из графика, эта цифра — не случайное отклонение от среднего. Конечно, эти доходы распределены между проектами неравномерно. Так, 28 из 50 малоэтажных комплексов в последний летний месяц остались без сделок. Причем в 21 поселке (а это более 40% проектов) ничего не смогли продать за все лето.
Нелинейный спрос
По сравнению с июлем структура сделок незначительно изменилась: чуть больше реализовали участков, немного меньше коттеджей (рис. 3).
Необходимое пояснение: продажу участка с обязательным подрядом мы считаем продажей дома на нулевой стадии готовности, так как в этом случае покупатель сразу оплачивает и землю, и будущее строение.
Однако в целом сделок с домами в летние месяцы проводилось заметно больше, чем весной. Согласно данным информобмена, сегодня граждане приобретают коттеджи в двух ценовых категориях. Либо за 3,5–5 млн руб. (цена вместе с участком), и таких лотов было продано за лето 37. Либо за 8–12 млн руб.; договоров с такими суммами было подписано 15. В ценовом промежутке от 5 до 8 млн сделок почти не было — всего три; плохо покупают и дома дороже 12 млн руб. — участники информационного обмена за летние месяцы реализовали всего четыре таких объекта.
Дома до 5 млн руб. — это, как правило, строения площадью от 100 до 120 кв. м с участком около 10 соток, расположенные в 35–50 км от города.
Более дорогие сделки (8–12 млн руб.) предполагают чаще всего приобретение мало удаленных от Петербурга (до 20 км) коттеджей площадью 140–170 кв. м. Примечательно, что и в этих продажах характерная площадь участка также около 10–12 соток.
Как тут не вспомнить, что два-три года назад все старались купить участок не меньше 20 соток — это казалось минимальным наделом, который обеспечивает приемлемое удаление от соседей. Однако «шальные деньги» у покупателей кончились. И когда им пришлось точнее посчитать средства, которые они могут потратить на загородную резиденцию, оказалось, что для комфортной жизни вполне можно обойтись и участком поскромнее.
В июле и августе также прошло довольно много сделок с таунхаусами. В предыдущие месяцы участники информобмена фиксировали лишь одну-две сделки с этим видом загородной недвижимости, однако теперь их число заметно выросло. В июле удалось реализовать семь секций, в августе — еще шесть. Что характерно, сблокированные коттеджи чаще всего приобретают довольно большой площади: 150–180 кв. м; есть примеры продаж 270-метровых апартаментов. Самые скромные покупки получаются в «Янине» — здесь таунхаусы всего по 134 кв. м за 5,5 млн. Остальные приобретения — заметно дороже.
Анонсы впрок
Вдохновившись активными летними продажами, одни застройщики начали анонсировать малоэтажные комплексы, которые они планируют вывести на рынок через полгода или даже год, другие — поднимают цены на объекты, третьи — размораживают проекты, остановленные в начале кризиса.
Напомним, на активном рынке девелоперы начинали рассказывать о планах и новых проектах максимум за сезон до открытия официальных продаж (исключения были, но единичные). Заявив новый проект, компании активно продвигали его на выставках и не скупились на рекламную поддержку. С началом финансового кризиса застройщики стали куда осторожнее. «Вслух» ничего не планировали, ресурсы придерживали для завершения уже существующих поселков.
Однако в последние месяцы ситуация изменилась. Появилось немало новых компаний, которые только собираются выйти на загородный рынок, а все профильные СМИ уже трубят о поселках, которые они мечтают построить (для большинства еще даже не разработан проект).
Так, к примеру, инвестиционная финансовая компания «БСПб» (дочерняя структура банка «Санкт-Петербург») желает организовать около Павловского парка (Пушкинский район Петербурга) коттеджный поселок бизнес-класса на 272 домовладения с рабочим названием «Планета». Начать продажи планируется весной 2011 года.
Здесь предполагается возвести коттеджи площадью 150, 200 и 250 кв. м на участках 10–18 соток. Изюминкой комплекса должно стать искусственное озеро в центре поселка. Рядом с водоемом предполагается построить общественное здание в итальянском стиле.
Компания намерена подвести инженерию и возвести первый квартал (девять особняков) за счет собственных средств. Остальные здания будут строиться на деньги клиентов: продавать участки станут с обязательным подрядом.
Ориентировочная стоимость домовладения — 8–10 млн руб. Полностью завершить продажи компания планирует через семь лет. То есть девелопер довольно оптимистично предполагает реализовывать в среднем по три дома в месяц. Хотя практика реальных продаж показывает, что достигнуть таких объемов продаж весьма проблематично (тем более при торговле участками с подрядом, а не готовыми домами).
Другой проект предполагает реализовать финансовый холдинг «Империя» (оператор сети бизнес-центров в Петербурге). Компания намерена построить поселок во Всеволожском районе, около деревни Новосергиевка (в 5 км от КАД), на берегу реки Оккервиль. Участок под застройку оформлен в собственность компании, однако к строительству приступят еще не скоро — девелопер объявил конкурс на лучший проект планировки. Продажи запланировано открыть только в 2012 году.
По предварительным данным, застройщик хотел бы построить здесь поселок на 200 семей. Средняя площадь домов — 200 кв. м, участков — 12–15 соток. Аналитики этой компании также предполагают продавать объекты примерно за 8 млн руб.
Есть и другие примеры долгосрочных планов.
К лету оттаяли
Другая актуальная тенденция — разморозка. За последние два-три месяца сразу несколько компаний объявили о возобновлении работ и продаж в приостановленных проектах. Так, компания «Автохолдинг РРТ» возобновила строительные работы на территории малоэтажного комплекса «Новый Шлиссельбург». Напомним, поселок был выведен на рынок весной 2008 года. К маю того же года компания распродала примерно 10% объектов; на территории поселка завершалась прокладка инженерных сетей. Однако уже через пару месяцев продажи в комплексе были приостановлены.
Многие опытные компании готовятся начать продажи в проектах, выход которых откладывали больше года («Евросиб Девелопмент», «Росса Ракенне СПб» и др.). «Автохолдинг РРТ» планирует запустить вторую и третью очереди в поселке «Озерный кот», «ПулЭкпресс» — в поселке «Охтинский парк», «НЖК-СПб» — в «Янине» и т. д.
Стабильности нет…
Последний год большинство девелоперов держали цены. Теперь же все заметнее стало стремление застройщиков переписать ценники в сторону повышения. Так, например, в проекте Kantele (застройщик — группа компаний «ЦДС») стартовые цены начинались от 4,2 млн руб. за секцию в таунхаусе. Недавно девелопер увечил сумму до 4,7 млн руб. В компании объясняют это повышение слишком активным спросом — аналитики боятся, что объект недооценен. Также переписаны цены компаний «Константа» на объекты 5-й и 6-й очередей в поселке «Новое Минулово».
«Сейчас в «Золотых ключах» идет резервирование домовладений. На весь период бронирования цена остается стабильной — около 40 000 руб. за квадратный метр дома, включая участок. Так, самое скромное жилье (54 кв. м) обойдется чуть более 2 млн руб. После начала продаж цена, скорее всего, будет повышена», — говорит Ольга Пономарева, директор по маркетингу «УК «СТАРТ Девелопмент».
«С апреля мы предоставляли покупателям комплекса «Кивеннапа» скидку 30% (при стопроцентной оплате). К середине лета скидка была снижена до 25%. Пока у нас действует данная акции, но, вероятно, к середине осени цены будут подняты», — добавляет Максим Красненко, генеральный директор компании «НеваИнвестПроект».
Ольга Пономарева, директор по маркетингу УК «СТАРТ Девелопмент»: «Сентябрь — один из самых удачных месяцев для загородного рынка. В этом году мы также ожидаем в начале осени роста спроса на коттеджные поселки. Клиенты уже не ждут снижения цен и настроены на покупки. Сохранится ли активный спрос до ноября, зависит в значительной степени от погодных условий. Мы планируем открыть продажи в проекте «Золотые ключи» в конце осени, в это же время настроены начать активную рекламную кампанию. Обязательно будем участвовать в традиционных осенних выставках».
Лариса Инченкова, коммерческий директор компании «Особняк»: «Конечно, мы ждем осеннего подъема активности покупателей. Как показывает практика пре-дыдущих лет, именно осенью загородная недвижимость продается лучше всего. Тем более сейчас явно наметилась тенденция роста рынка. И хотя мы очень довольны летними результатами, ожидаем положительную динамику в объемах продаж и в сентябре — декабре 2010 года».
Денис Малышев, генеральный директор компании «Тимбер Продукт»: «В летний период наши специалисты отметили повысившийся интерес к объектам деревянного домостроения. В начале сентября началась конвертация этого интереса в реальные сделки. В осенний период мы планируем заключить ряд договоров с клиентами, переговоры с которыми начали еще летом. Уверены, что осенний сезон принесет новые заказы на строительство домов весной 2011 года. Мы заканчиваем разрабатывать специальную линейку домов класса «эконом», в ближайшее время представим ее нашим потенциальным покупателям. Ведем подготовку нескольких новых проектов, вывести на рынок которые предполагаем в 2011 году».
Марина Агеева, директор по развитию «Евросиб-Девелопмент»: «В сентябре — октябре мы ожидаем традиционный рост активности покупателей. Какой, сказать сложно: у каждой компании будут свои показатели. Никаких акций мы на осень не планируем. Наш опыт проведения в 2009 году акций совместно с автосалонами, входящими в холдинг «Евросиб», показал, что предлагать подарки покупателям домов — пустая трата денег. На решение клиентов о покупке недвижимости это не влияет. Последний раз коррекция цен была у нас весной этого года. Менять цены ни в какую сторону мы пока не планируем».
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»: «Активность покупателей очень заметна с первых же дней сентября. Очень много просмотров: можно предположить, что объемы продаж вырастут на 25–30%. К нам сегодня приходят клиенты, которые начинали переговоры в мае и июне, однако немало и новых обращений. Акций особых не планируем — незачем! Спрос устойчив, продажи регулярны. Последний раз мы поднимали цены на 20% в марте 2010 года (перед началом весеннего сезона). Пока в этом отношении ничего менять не будем».
Примечание
Справка
Проекты-участники информационного обмена: Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка», «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская Красавица», «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Северное кольцо», «Охтинский парк», «Румболово», «Солнечный берег», «Ягодное», «Малое Репино», «Приветнинское», «Чехово», Bellagio, «Западное солнце», «Кивеннапа», «Лемболово парк», «Правдинское озеро», «Краснофлотское», Ollila, «Академические дачи», «Балтийская Ривьера», «Сестрорецкая усадьба», «Мариинская усадьба», «Прохладное озеро», «Хвойное», «Орлинка», «Новое Манушкино», «Кискелово», «Сосновая поляна», «Красноозерное», «Видная горка», «Ленинское», «Репино», «Тавра-Коркинское», «Новый мир», «Парвэй», «Жемчужина Разлива», «Токкари-лэнд», «Малая Малиновка», «Крутой берег».
