С прошлой осени в спектре предложений рынка недвижимости стали появляться предложения вроде «10 соток в коттеджном поселке за 300 тыс. руб.». Продукт пришелся ко двору гражданам, мечтавшим о собственной даче, однако и профессиональным девелоперам, и юристам, и редакции «ЗО» пришлось объяснять, что для превращения «недопоселка» в настоящий коттеджный поселок и самим землевладельцам, и юристам, и девелоперу-продавцу необходимо серьезно поработать. Весной мы даже круг-лый стол на эту тему проводили (видеоотчет есть на портале «Загородное обозрение — www.zagorod.spb.ru»).
«Это не садоводство, это почти коттеджный поселок, причем доступный даже простому представителю среднего класса», — вдохновенно объясняет по телефону дама, представляющая отдел продаж девелоперской компании российского региона, щедро укомплектованного еще с советских времен здравницами и санаториями. Она подробно рассказывает, что в массиве, расположенном на берегу живописной речки в средней полосе России, будут детские и спортивные площадки, магазин, пост охраны… А на вопрос, как решен вопрос с электричеством, уверенно отвечает: «Скоро будет. Уже даже столбы стоят»…
Едем смотреть участки. Отличная живописная местность — хоть завтра строй домик и въезжай. То, о чем всю жизнь мечтали. При въезде на информационном стенде висит план с пронумерованными участками. По полю проложены грунтовые дороги. Столбы и правда стоят, но проводов пока нет. Некоторые участки размечены колышками. Стало быть, надо смотреть документы, но как в них разобраться без юриста? Попытаемся обобщить опыт приобретения земли в таком проекте.
Чем «недопоселок» отличается от коттеджного поселка? Прежде всего отсутствием какой бы то ни было архитектурной концепции, минимальной степенью подготовки инфраструктуры и документации, относительно невысокой ценой земли и, как следствие, повышенной вероятностью получить «не совсем то» на выходе. Хотя справедливости ради отметим, что высокие цены — тоже далеко не всегда гарантируют качество. Качество по приемлемой цене обеспечивается в первую очередь прозрачностью проекта для конечного покупателя. Стало быть, начинаем его внимательно изучать: и документы, и репутацию предпринимателей, которые этот проект организовали.
Узнай, откуда земля
Итак, откуда появляются предложения земельных участков в новых дачных массивах, которые иногда именуют коттеджными поселками? Попытаемся ответить на этот вопрос вместе с юристом Максимом Финионовым, начальником юридического отдела компании «Русский фонд недвижимости», специалистом по земельному праву.
«Возможны два варианта происхождения таких объектов. Первый: девелопер (частное или юридическое лицо) приобрел большой участок земли (обычно это участок сельхозназначения), организовал дачное хозяйство, а также подготовил и утвердил генплан. Второй: девелопер приобрел большой участок ИЖС, разделил его на мелкие, изменил границы поселения, — рассказывает специалист.
Какие подводные камни таит в себе приобретение «маленького» участка в составе «большого»? Если юридическая подготовка выполнена профессионально, риск не получить ничего сведен к минимуму. Но, повторимся: только если все сделано профессионально и добросовестно. А так бывает не всегда. Стало быть, придется изучать документы.
Начинать нужно с кадастрового паспорта предлагаемого участка. В нем должно быть указано, кто является собственником (то есть потенциальным продавцом), приведены площадь, координаты поворотных точек (межевых знаков), перечислены ограничения использования (о них позже). Если у вас есть сомнения в том, совпадают ли реальные границы участка с теми, что обозначены в документе, есть смысл пригласить геодезиста для уточнения координат, причем желательно независимого, а не того, которого вам предложит девелопер. К сожалению, в этом вопросе сплошь и рядом встречаются и технические ошибки, и умысел ваших будущих соседей, которые успели «подвинуть» колышки.
Впрочем, такая ситуация (наличие готового кадастрового паспорта у «маленького» участка в составе «большого») по сравнению с другими — редкая и почти идеальная. Как правило, девелоперы торопятся «отбить» вложения, начиная продажи задолго до момента готовности «под ключ» инженерных сетей, коммуникаций и дорог. Но это полбеды. Чаще всего у «недопоселков», выставляемых на продажу, в отдаленной перспективе не только дороги и свет, но даже пакет документов не укомплектован. На что же смотреть в этом «некомплекте», если документов на «маленький» участок еще нет и в помине?
«На документы «большого» участка, — поясняет Максим Финионов. — У него должен быть генплан или, как минимум, кадастровый паспорт. Правда, в таком случае купить «маленький» участок вы не сможете и вам предложат заключить предварительный договор купли-продажи».
Что искать в генплане и кадастровом паспорте? Прежде всего, нам интересна информация об обременениях и ограничениях (границах санитарных и водоохранных зон, землях общего пользования, проходящих по участку дорогах, разрешенных видах использования, максимальной этажности и высоте возводимых строений…). Чтобы не оказалось, что дорога проходит через ваш участок, документы нужно изучать в буквальном смысле под лупой.
Но в любом случае при заключении предварительного договора купли-продажи участка, выделенного из не вполне подготовленного массива, риск получить не то, что было обещано, существенно возрастает. Это дает повод для отказа от сделки (если лица, предлагающие ее вам, не внушают доверия) либо переговоров о снижении цены.
Не торопись с освоением…
Легко сказать «не торопись»… Какая сила заставит дачника-неофита остановиться?! В частности, сотрудница редакции «ЗО» начала строить дом и осваивать территорию практически сразу после заключения предварительного договора купли-продажи. И ей почти повезло: после корректировки границ только яблони оказались на соседской земле. А ведь бывает гораздо хуже.
Следует помнить, что на землях сельхозназначения дачное строительство возможно после внесения соответствующих изменений в кадастр и свидетельство о собственности. Если продавец говорит вам, что земля «пока еще сельскохозяйственная», необходимо выяснить, есть ли решение (постановление) главы муниципального образования об установлении режима использования данного участка для дачного строительства или садоводства. Если такового нет — ваши шансы совершить выгодную покупку резко падают. И пусть вас не вводят в заблуждение инициаторы проекта, с заговорщицким видом объясняющие, что «собирают деньги на взятки чиновникам, мешающим начать масштабное освоение дачного массива» (а такие аргументы потенциальные покупатели слышат сплошь и рядом).
«Нужно учитывать, что в Градостроительном кодексе есть немало оснований, для того чтобы глава МО принял решение о создании дачного хозяйства, — объясняет Максим Финионов, — но есть и земли, не позволяющие «пробить» такое решение, например территории, ранее принадлежавшие Министерству обороны, рекреационные зоны (бывшие пионерлагеря), особо охраняемые территории (парки). Особая статья — лесные угодья: все решения по ним в компетенции федеральных структур.
То есть построить что-либо на такой земле можно, но если власти о ней вдруг «вспомнят», не исключено, что потом придется держать оборону, подобно жителям печально известного московского «Речника». И ведь чем ближе земля к городу или курортным зонам, тем выше вероятность того, что конфликт придется разрешать не вполне юридическими мерами. Не лучше ли прояснить этот вопрос на начальной стадии?
Попадем ли под амнистию?
Итак, на вопрос, можно ли приобрести землю, мы ответили. Теперь о том, можно ли на ней строить. Пусть вас не вводят в заблуждение разговоры девелопера о дачной амнистии, а также наличие распечатанного на цветном принтере генплана с множеством подписей и печатей. Как мы уже отмечали, правовые основания приобретения, информация о запретах, сервитутах, прочих обременениях и, внимание(!), о возможном залоге должны быть указаны в свидетельстве о собственности на землю. Но эта информация может быть слегка устаревшей. Гораздо более свежую вы получите, запросив выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).
Попадет ли ваш объект недвижимости под дачную амнистию и можно ли строить без проекта? Если речь идет об ИЖС или дачном хозяйстве, то очевидно да. Однако следует помнить, что для любой местности разработаны градостроительные регламенты, ограничивающие высотность и этажность, санитарные нормы размещения зданий по отношению друг к другу, дорогам, водо-охранным зонам.
«Дачная амнистия — не панацея, — говорит Максим Финионов. — И, несмотря на горячее желание сэкономить, мы не рекомендуем нашим клиентам строить без тщательной проработки проектов с учетом требований безопасности и вышеназванных норм, да и вообще, без строительного профессионализма, архитектурной эстетики и здравого смысла. Ведь даже если объект и будет принят в эксплуатацию, он может оказаться и неудобным, и опасным для проживания, и (в случае последующей перепродажи, а такую возможность мы бы рекомендовали всегда держать в голове) малоликвидным».
Да и стоит ли портить землю, приобретение которой потребовало таких усилий, дорогостоящими строительными экспериментами? К тому же они, поверьте опытным риэлторам, далеко не всегда бывают удачными.
Цена инженерных вопросов
С дачной амнистией разобрались. Но дом без коммуникаций — это только коробка, а никак не «машина для жилья». При формировании дачного хозяйства первичные девелоперы всегда получают технические условия на подключение к сетям (без этого нельзя), но не всегда торопятся их соблюсти. Строительство линий электропередачи с распределительными подстанциями, газо- и водопровода — дело дорогое. Однако, предлагая участки к продаже, девелопер уже декларирует, что в поселке будут свет, вода, газ, — и это сказывается на ценах. Ведь всем понятно, что с газом будет намного дороже. Но есть резон выяснить, за что предлагают доплачивать: за подведенную к дому трубу или просто за такую возможность.
И пусть для вас не будет неприятным открытием, когда после благополучного оформления сделки с участком тысяч за триста отечественных, к вам придут представители девелопера и попросят еще столько же на обеспечение земли коммуникациями. Предположим, вам скажут о том, что подключиться к электричеству обойдется тысяч в сто, но при этом вы знаете от знакомого юриста, что если запланированная мощность на домо-владение не превышает 15 кВт, то вы вправе заплатить за подключение 550 руб. Истина, как водится, лежит посередине. На «дешевое» подключение вы можете рассчитывать, если все сети уже построены, провода натянуты, а столб стоит у границы участка.
Еще один случай из опыта знакомых. Они приобрели участок у первичного девелопера, а потом, когда им предложили за отдельную и вполне приемлемую плату провести водопровод и свет, взяли потребительский кредит под 25% годовых. Девелопер с обязательствами по договору не справился, деньги вернул (правда, через год, без процентов, но не без боя). За это время цены на услуги подрядчиков существенно подросли. Сейчас придется вкладывать в то же самое в два раза больше.
Как застраховаться от проблем, связанных с медленным освоением территории? Здесь единого для всех рецепта нет. Теоретически ваши права собственности на участок и вопросы его инженерного обеспечения юридически никак не связаны, поэтому именно вам есть смысл настаивать на том, чтобы в договоре купли-продажи указывалось, что в цену продавца (застройщика) входит обеспечение вашего участка коммуникациями (электро-, газо- и водоснабжения).
Примечание
Как правило, в договоре указывают цифры: сколько киловатт электроэнергии, кубометров воды и газа должен предоставить продавец. Этот пункт договора купли-продажи, равно как и ответственность продавца за невыполнение обязательств имеет смысл обсудить с юристом. Если вы вступаете в проект на стадии «чистого поля», а речь идет о поэтапной оплате, имеет смысл говорить о связи очередных платежей с выполнением застройщиком заявленных обязательств по коммуникациям и инфраструктуре.
Правда, здесь у девелопера проекта может найтись повод для возражений. Ведь ситуации у всех разные: конечно, мало кто из будущих домовладельцев готов мириться с отсутствием электричества, но при этом один рассчитывает на магистральный водопровод, другой собирается бурить скважину, третьему не нужен газ. Как привести все интересы и пожелания к общему знаменателю и собрать со всех деньги? Очевидно, что заложить подключение к сетям в цену земли. Получается замкнутый круг, из которого никак не выйти поодиночке.
Совместное хозяйство и человеческий фактор
Вернемся к ситуации, описанной в самом начале статьи, и дадим рекомендацию, выходящую за рамки юридических вопросов. Предположим, вам понравился участок в новом массиве, расположенном в живописной и малоосвоенной местности, но приобретение земли, ее освоение и порядок строительства вызывают множество вопросов.
Если вы рассчитываете на недорогой участок, в любом случае придется смириться и с медленным освоением земли, и с непредвиденными расходами. Но требовать от продавца-девелопера максимальной прозрачности, чтобы деньги, которые, как декларируется, выделяются на обеспечение массива дорогами и коммуникациями, не ушли «не туда». Однако, скорее всего, в «недопоселке» от первичного девелопера останутся недоделки, устранять которые придется вам и вашим будущим соседям.
«Если в коттеджном поселке, который проектируется или строится, отсутствует управляющая компания либо собственники участков не создали некоммерческую организацию (ДНП или кооператив), будьте готовы к тому, что вопросы жизнедеятельности поселка (строительство и ремонт внутренних дорог, обеспечение охраны, вывоз мусора) могут остаться нерешенными, а в перспективе стать поводом для конфликтов с соседями, — говорит Максим Финионов. — Добросовестный первичный девелопер не может считать свою работу выполненной, если он не сформировал ДНП или ДНК».
Добавим: от активности, квалификации, порядочности и харизмы председателя такой некоммерческой организации в значительной степени зависит и успех проекта, и порядок на территории дачного массива. Как правило, им становится один из будущих его жителей — своего рода заложник, заинтересованный в успехе проекта (хуже — если только в личном процветании). Поэтому, при обследовании окрестных территорий и изучении всех документов, обязательно познакомьтесь и с управляющим, и с будущими соседями.
