По данным аналитического центра Ассоциации риэлторов, в сентябре количество сделок сократилось в полтора раза по сравнению с оказавшимся весьма «жарким» августом. В первый месяц осени компаниям, участвующим в информационном обмене (см. справку о проекте), удалось подписать 44 договора.
Суммарная выручка застройщиков в течение лета также увеличивалась (см. рис. 1): на 20% в июне, на 31% в июле, на 5% в августе. Однако в сентябре заработанная девелоперами сумма оказалась на 35% меньше, чем месяцем ранее, и составила всего 207,5 млн руб.
Показательно, что сделки распределились между участниками информационного обмена весьма неравномерно. Так, в сентябре в 20 поселках не было ни одной продажи. То есть фактически 207,5 млн руб. пришлись на 30 проектов.
Стоит заметить, что из всех участников информационного обмена лишь 15 компаниям удается стабильно заключать договоры, то есть продавать каждый месяц хотя бы один объект (среди них есть и компании-чемпионы, заключающие в пиковые месяцы по 10–12 сделок). При этом с начала года в 12 поселках не продано ни одного лота. Еще в шести поселках за этот период заключили лишь по одному контракту.
Похудевший спрос
По данным информационного обмена, покупатели в сентябре выбирали недорогие объекты, сделок на большие суммы почти не было. Средняя цена договора составила всего 4,72 млн руб. — это самый низкий показатель за последние месяцы (для сравнения: в августе 5,07 млн руб.).
В сентябре приобретено 15 домов (причем 10 пришлись на малоэтажный комплекс «Кивеннапа»). Средняя цена проданного коттеджа составила 5,5 млн руб. (для сравнения: в августе покупатели выделяли в среднем 7,5 млн руб. на дом и участок). Максимальная цена сделки с коттеджами — 11 млн руб., тогда как в прошлые месяцы встречались сделки и по 16, и по 25 млн руб. В сентябре покупатели приобретали в основном небольшие дома 120–130 кв. м в поселениях, расположенных в 30–50 км от городской черты.
В целом структура продаж пока не поменялась: в мае доля сделок с коттеджами резко увеличилась, и пока это соотношение сохраняется. Однако другая тенденция претерпела изменения. В последние четыре месяца, до сентября, доход девелоперов от сделок с домами существенно превышал выручку от продажи участков. В сентябре же картина обратная — за участки компаниям удалось выручить больше: 91,7 млн руб. против 82 млн за коттеджи. То есть коттеджи все еще покупали, но суммы сделок с домами уменьшились.
Осенью компании реализовали 26 наделов. Что характерно: в основном граждане покупают участки 10–15 соток, сделки с более просторными объектами проходят куда реже. В сентябре за пустой участок граждане согласны были отдать в среднем 3,52 млн руб. Больше всего участков было куплено в поселках, расположенных более чем в 60 км от городских кварталов. Были и единичные сделки (четыре объекта) в комплексах, расположенных в пределах 20-километровой зоны. Тогда же прошла и еще одна весьма нестандартная продажа: в поселке «Охтинский парк» за 15 млн руб. был куплен надел площадью 75 соток с коммуникациями. По словам девелопера, этот участок частник приобрел для строительства индивидуального дома.
Довольно вяло продавались таунхаусы. В сентябре было куплено всего три таких объекта. Заметим, что в предыдущие месяцы доля таких сделок существенно выросла. Так, летом компаниям удавалось продавать по 6–7 сблокированных коттеджей в месяц (справедливости ради отметим, что весной в среднем находили покупателей лишь на 1–2 таунхауса в месяц; по сравнению с началом года сентябрьские показатели еще неплохи).
Несбывшиеся мечты
После весьма успешных летних продаж большинство загородных девелоперов прогнозировали осенний всплеск покупательской активности. Предполагалось, что количество сделок увеличится на 10–20%. Однако этого не произошло. Продажи упали почти в полтора раза. Одни девелоперы объясняют это неразберихой с законопроектом по сельхозземлям, другие — банальными скидками туроператоров, из-за которых большинство потенциальных покупателей поехали отдыхать не в традиционном августе, а в сентябре.
«В начале сентября у нас было очень много звонков и просмотров. Даже вернулись покупатели, которые присматривались к нашим объектам еще весной. Все факторы указывали на увеличение объемов продаж. Сегодня звонков и просмотров по-прежнему много, но к росту сделок они пока не приводят. Возможно, покупатели ждут понижения цен — но, мне кажется, напрасно — или это связано с новым законопроектом по сельхозземлям», — рассказывает Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».
Напомним, в конце августа Минрегионразвития опубликовало законопроект, который запрещает какое-либо строительство (кроме хозяйственных построек) на землях сельхозназначения. Если этот документ будет принят, то появится новый порядок использования земель: строительство жилых объектов будет разрешено только на землях населенных пунктов (по подсчетам специалистов компании «Евросиб-Девелопмент», к землям населенных пунктов относится всего 3% всей территории Ленобласти).
По мнению некоторых экспертов, сегодня на загородном рынке из-за этого законопроекта возникло некое замешательство и среди девелоперов, и среди покупателей. «Потенциальные покупатели не могут с ходу оценить ситуацию, поэтому не торопятся совершать сделки. Они не знают, чем этот документ, если его примут, для них обернется. Полагаю, что осеннего оживления не было именно из-за этого: похоже, продажи подвиснут еще на месяц», — продолжает Светлана Невелева.
Однако есть и другие мнения. «Вряд ли не очень активные продажи в сентябре связаны с законопроектом: наши клиенты даже не упоминают о нем. Если бы это их волновало, они бы задавали вопросы», — считает Андрей Бочков, генеральный директор управляющей компании «ПулЭкспресс».
«В прессе часто пишут, что этот проект погубит малоэтажку и девелоперский бизнес. Этого не произойдет. Наверняка большинство застройщиков получат возможность включить свои сельхозземли в черту поселений и перевести их в ИЖС. При этом они будут обязаны заниматься комплексным освоением территорий, создавать все условия для постоянного проживания, строить не только коммуникации, но и социальные объекты. А это весьма выгодно гражданам», — говорит Максим Красненко, генеральный директор компании «НеваИнвестПроект».
Лариса Инченкова, коммерческий директор компании «Особняк»: «Продажи в компании идут в соответствии с нашими ожиданиями: основной спрос, как правило, приходится на конец лета, а с началом осени количество сделок сокращается. Это и произошло. У нас отличные показатели в августе, в сентябре количество сделок немного снизилось. Значительной активизации продаж в середине, а тем более в конце осени, мы не ждем. Скорее всего, в ближайшие месяцы продажи будут стабильны; возможен подъем в декабре».
Андрей Бочков, генеральный директор управляющей компании «ПулЭкспресс»: «Я не особенно рассчитывал на осенний подъем. На относительно низкий осенний спрос указывают несколько факторов. Клиентов на рынке мало, а предложение сегодня очень велико. Поэтому внимание даже имеющихся потенциальных покупателей рассеивается. Как следствие, клиентам требуется больше времени на просмотры и принятие решения. Из-за этого количество сделок в каждом отдельно взятом проекте невелико.
Стоит отметить, что спрос есть только на объекты, которые соответствуют требованиям рынка: чем точнее попадание в потребности покупателей, тем больше сделок. Полагаю, что количество сделок в этих удачных проектах если и будет расти, то незначительно. В октябре и ноябре, скорее всего, сделки будут на уровне сентября. А далее до февраля, видимо, сделок будет очень мало».
Юлия Сукора, начальник отдела маркетинга «Би Хай Инвест»: «Основную причину неоправданных сентябрьских прогнозов стоит искать в первую очередь в общей нестабильной макроэкономической и политической ситуации в стране. Инфляция до сих пор растет более высокими темпами, чем цены на недвижимость. Колебания курса валют и неоднозначные прогнозы в отношении дальнейшей судьбы доллара не могут не способствовать осторожности и нерешительности покупателей при выборе загородного дома. К тому же если московский рынок напуган снятием мэра, петербургский затаился в ожидании эха. Множество отложенных дел и нерешенных задач, к сожалению, с приходом холодов стали требовать от наших потенциальных клиентов больше внимания, чем приобретение недвижимости. Волна активизации отложенного спроса, очевидно, уже прошла, и следующую стоит ожидать не раньше весны. Тем не менее мы продолжаем рассчитывать на постепенную, пусть и неустойчивую тенденцию изменения направления вектора спроса в сторону роста».
Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент»: «Не думаю, что в октябре продажи вырастут, хотя этот месяц всегда был, пожалуй, одним из самых денежных в году. Оптимистичные прогнозы на сентябрь многими девелоперами строились на основании не столько числа просмотров их объектов, сколько заметного роста продаж городских квартир. Что несколько странно, ведь это абсолютно разные категории покупателей и объектов. Активизация на квартирном рынке в основном происходит за счет продаж в самом низком ценовом сегменте и с большой долей ипотеки. Эти покупатели еще не скоро придут на загородный рынок. Ситуацию можно объяснить и согласно теории последних нобелевских лауреатов по экономике: причина скромных продаж в сентябре в том, что из-за большого выбора предложения покупатели вынуждены подолгу находиться в поиске».
Примечание
Справка о проекте
Ассоциация риэлторов Петербурга и ЛО ведет статистику реальных сделок на загородном рынке с января 2009 года. Сегодня в проекте по обмену данными участвует 25 девелоперских фирм, которые реализуют 50 малоэтажных комплексов (всего в этих поселках около 4300 объектов). А это около трети общего объема предложения на загородном рынке Петербурга. В статистике учитываются данные по продажам коттеджей, таунхаусов и земельных участков.
Коттеджные поселки расположены в основном в Выборгском, Зеленогорском и Приозерском направлениях (18, 11 и 10 проектов соответственно). Еще шесть поселков во Всеволожском направлении, остальные — в Мурманском, Гатчинском и Тосненском.
В основном в проекте представлены комплексы класса «бизнес» и «эконом». К информационному обмену присоединилось большинство компаний, давно работающих в этих сегментах. Сегодня ведутся переговоры о вступлении в проект девелоперов, которые реализуют и элитные поселки.
Приглашаем все заинтересованные компании участвовать в информационном обмене.
Проекты-участники информационного обмена:
Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка», «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская Красавица», «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Северное кольцо», «Охтинский парк», «Румболово», «Солнечный берег», «Ягодное», «Приветнинское», «Чехово», «Западное солнце», «Кивеннапа», «Лемболово парк», «Правдинское озеро», «Краснофлотское», Ollila, «Академические дачи», «Балтийская Ривьера», «Сестрорецкая усадьба», «Мариинская усадьба», «Прохладное озеро», «Хвойное», «Орлинка», «Новое Манушкино», «Кискелово», «Сосновая поляна», «Красноозерное», «Видная горка», «Ленинское», «Репино», «Крутой берег», «Тавра-Коркинское», «Новый мир», «Парвэй», «Жемчужина Разлива», «Малое Репино», «Токкари-лэнд», «Малая Малиновка», «Смольный».
