По данным аналитиков компании «Петербургская недвижимость», за третий квартал 2010 года в продажу вышли 22 малоэтажных загородных комплекса, в том числе за сентябрь шесть проектов. Отметим, что цифры, которые приводят другие эксперты, несколько отличаются от этих, что, однако, не меняет общей картины: предложение продолжает довольно быстро пополняться, несмотря на то, что уже заявленных проектов при нынешних темпах реализации хватит на несколько лет активных продаж.
Притом что за месяц на рынке организованных коттеджных поселений, по самым оптимистичным оценкам, удается реализовать 200 лотов (включая дома, участки и таунхаусы), объем нового предложения куда больше.
К примеру, в одном только проекте ДНП «Доминанта», где продажи начались в этом квартале, предлагается 397 участков. В сентябре вышли на рынок поселки поскромнее (самый крупный — «Одуванчик» на 170 участков), однако все равно за сентябрь предложение пополнилось на 419 лотов.
Застройщики по-прежнему активнее всего выводят проекты во Всеволожском районе, однако все чаще встречаются предложения и в прежде маловостребованных местах. Так, из 22 проектов, вышедших в III квартале этого года, четыре приходится на Ломоносовский район, по одному на Кингисеппский и Волосовский.
За время кризиса понятие коттеджного поселка (точнее, того, что заявляется под этим названием продавцами) существенно изменилось. Сегодня в этом качестве предлагается немало «сырых» участков — таких, которые лишь в отдаленном будущем могут стать реальными обжитыми коттеджными поселками. Речь идет о размежеванных полях без инженерной подготовки. И эти предложения очень напоминают наделы, выделяемые в советские годы дачникам для самостоятельного освоения, однако гордо именуются коттеджными поселками. Такие объекты становятся весьма частым явлением, и потому в прошлом номере журнала целая статья посвящена юридическим тонкостям сделок с землей в таких проектах («Недопоселки без недоделок», «ЗО», № 10, с. 50).
Инерция подъема
Экономическая теория обещает нам, что предложение всегда приходит к некоторому балансу со спросом. Пока же мы видим несколько иную картину. Не будем забывать, что поиски баланса — процесс длительный и нелинейный. Вне зависимости от того, как растет спрос, в определенные моменты предложение начинает расти еще быстрее, из-за желания все большего числа бизнесменов заработать на растущем рынке. В результате на рынке происходит перегрев, у покупателя появляется возможность выбирать, из спектра предложения начинают «вымываться» самые интересные объекты. Происходит естественный отбор проектов с лучшими потребительскими свойствами. Некачественные и «сырые» варианты перестают интересовать потребителей. Иными словами, «перегрев» — это как раз тот самый момент, когда количественный рост должен переходить в качественное развитие. Но процесс этот сложный и неоднозначный для участников рынка.
«До осени 2008 года организации, представляющие самые разные отрасли бизнеса (пищевую, текстильную и т. д.), старались купить участок для последующей реализации проекта коттеджного поселка. Эти вложения считались весьма перспективными. У фирм накапливался банк земельных массивов. Заявления о планах выхода на рынок новоявленных девелоперов делались, наверное, каждую неделю», — вспоминает Лариса Инченкова, коммерческий директор компании «Особняк».
«В 2005–2007 годах в частных руках сформировался довольно большой земельный банк. Многие собственники крупных участков стали землевладельцами не целевым путем, а по случаю. Они считали, что земля, как говорится, лежит и есть не просит», — добавляет Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент».
Рынок уже начал проявлять признаки близкого затоваривания, когда разразился кризис, а спрос не просто скорректировался, а упал в 4–5 раз. Предложение же все продолжало нарастать по инерции. «Вывод на рынок нового проекта — дело не одного дня: сбор исходно-разрешительной документации, получение всех необходимых согласований, разработка общей концепции — все это требует немалых финансовых вложений и усилий, поэтому, когда немалая часть пути уже пройдена, дальнейшее движение сложно отложить до лучших времен», — комментирует Юлия Сукора, начальник отдела маркетинга «Би Хай Инвест».
И все же некоторые девелоперы в начале кризиса смогли удержаться от выхода на рынок, в результате число новых проектов в 2009 году было «всего лишь» на уровне 2008-го. «Мы планировали запустить наш поселок «Смольный» в 2008 году, была подготовлена концепция, отвечающая запросам покупателей того периода. Кризис вынудил отложить планы по реализации проекта в новом для компании малоэтажном формате», — говорит Ольга Звягинцева, генеральный директор «Невской строительной компании».
Еще раз напомним, что земля — товар особый. Он не портится, не расходуется, морально не устаревает. Все массивы, которые были куплены, рано или поздно вернутся на рынок. Даже если компания-владелец обанкротится, ее участок все равно будет представлен на рынке, только уже от другого собственника.
Вера в лучшее
В 2010 году активность девелоперов уже было пошла на спад, однако на рынке началось небольшое оживление — и это здорово подпитало оптимизм застройщиков, решивших, что кризис вот-вот кончится и медлить не надо. Да и многие аналитики от недвижимости спешат объявить о радужных перспективах рынка.
Между тем, по объективным данным, несмотря на оживление, кризис еще не кончился: спрос, пройдя точку минимума в начале 2010 года, едва вернулся к показателям 2009-го (того самого времени, когда он снизился в пять раз). Рынку предстоит долгий период восстановления. Но на его активность уже строят планы…
«В 2010 году появилась тенденция восстановления спроса на объекты рынка загородной недвижимости (активность покупателей на 25–35% выше, чем в 2009 году). К началу 2012 года можно прогнозировать полное восстановление рынка, спрос опять превысит предложение. К этому моменту начатые в 2010 году проекты могут достичь высокой стадии готовности», — говорит Максим Красненко, генеральный директор компании «НеваИнвестПроект».
Заместитель генерального директора «НЖК-СПб» Дмитрий Майоров утверждает, что на рынке есть прямые инвесторы, считающие, что рано или поздно рынок восстановится. Они уже сегодня готовятся к изменению рыночного тренда, вкладывая средства в подешевевшую землю. Ряд компаний, для которых строительство загородной недвижимости является основным бизнесом, планирует снять сливки, когда спрос вернется на докризисный уровень, считая, что из-за недостатка финансирования на рынке будет мало предложений.
Директор по маркетингу УК «Старт Девелопмент» Ольга Пономарева напоминает, что не последнюю роль в наблюдаемых процессах играет «профессиональный оптимизм»: «Наверняка каждый девелопер любит свой проект и верит в его успешность, несмотря на неудачи конкурентов. «Старт Девелопмент» здесь не исключение — мы считаем, что со своим проектом «Золотые ключи» попадем в десятку потребительских предпочтений в сегменте экономкласса».
«В этом году мы вернулись к мысли о коттеджном поселке, пересмотрели его концепцию, запроектировали часть участков и домов меньшей площади, чем планировалось. Тем не менее основная идея осталась: мы очень любим этот проект и строим поселок, что называется, как для себя», — утверждает Ольга Звягинцева.
По всей видимости, это ключевой момент, свидетельствующий о том, что количество должно перейти в качество. Только те девелоперы, которые строят «как для себя», причем вне зависимости от того, возводят ли они элитные особняки или предлагают демократичные дачи, смогут привлечь потребителя, примеривающего на себя загородный образ жизни.
Лариса Инченкова, коммерческий директор ООО «Особняк»: «Сейчас можно наблюдать оживление деятельности застройщиков, которые почувствовали стабилизацию рынка и хотят получить дивиденды от своих вложений. На рынок снова выходят масштабные проекты, в том числе и с предложением земельных участков с подрядом, хотя пока оно пользуется минимальным спросом».
Ольга Пономарева, директор по маркетингу УК «Старт Девелопмент»: «Если у тебя есть участок земли и ты разработал для него проект, то рано или поздно необходимо начинать продажи. Иначе выбранная концепция может потерять актуальность, а если ждать «тучных» лет, можно одновременно дождаться и жесткой конкуренции».
Андрей Бочков, генеральный директор управляющей компании «ПулЭкспресс»: «Розничный рынок загородной недвижимости до сих пор находится в полуспящем состоянии; ликвидность больших массивов постоянно снижается. Размежевать, построить поселок и продавать в розницу — это на сегодняшний момент практически единственный способ превратить свои активы в деньги».
Максим Красненко, генеральный директор компании «НеваИнвестПроект»: «Стоит отметить, что на рынок с начала 2010 года, по нашим данным, вышло более 50 новых проектов, из них половина — это предложения земельных участков без подряда, далекие от идеи комплексного освоения территорий. Девелоперы, выводящие сейчас новые проекты, вероятно, полагают, что уже готовые объекты будут реализованы в 2010–2011 годах, после чего спрос перейдет на объекты меньшей степени готовности».
Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент»: «Сегодня земля на глазах превращается в неликвидный актив. На остановившемся оптовом рынке продать большие участки невозможно, поэтому их пытаются реализовать в розницу — то есть организуя коттеджные поселки. Покупателям при выборе участка нужно очень внимательно смотреть документы, особенно в части сроков обеспечения земли инженерной инфраструктурой».
Ольга Звягинцева, генеральный директор «Невской строительной компании»: «Мы ожидаем, что уже в следующем году на рынок придут покупатели, ориентированные на покупку готовых домов. И именно наше предложение может оказаться единственным в этой ценовой и качественной категории, при этом высокой степени готовности».
Сергей Муканаев, генеральный директор компании «Традиция-Девелопмент»: «На наш взгляд, на сегодняшний день на рынке загородной недвижимости существует целый ряд предложений с нечетким целевым позиционированием. Бывает, что цены на лоты в одном проекте сильно колеблются от нижней до верхней ценовой категории. Совершенно очевидно, что за минимальные деньги нельзя обеспечить хорошую инфраструктуру. Получается, что человек, который покупает дом в таком поселке верхней ценовой категории, не может рассчитывать на качественную инфраструктуру и соответствующий уровень сервиса. Постепенно рынок должен прийти к тому, что загородная недвижимость будет более четко разделена на классы. Это как с отелями: разная звездность отелей предполагает разный уровень комфорта и разные составляющие этого комфорта. Для состоятельных покупателей все большее значение имеет инфраструктура, предлагаемая в комплекте с домом. Им уже недостаточно просто иметь дом за городом, они хотят еще и большую досуговую часть: бассейн, корт, баню, детские площадки, тренажерные залы и прочее на территории поселка. Такие люди, купив участок 100 соток с большим домом, не захотят мириться с соседством участка 10 соток».
