Сначала эксперты, глядя на оптимистичные летние показатели, предполагали, что сентябрь подарит традиционный всплеск спроса и продажи еще возрастут. Но случилось непредвиденное: число сделок с началом осени заметно сократилось. Однако не успели девелоперы привыкнуть к невеселым реалиям, как продажи опять пошли «на поправку». В октябре девелоперам удалось продать заметно больше объектов, чем в сентябре.
А во второй осенний месяц девелоперы, участвующие в обмене информацией о реальных сделках, наторговали на 235 млн руб., реализовав суммарно 53 лота (участков, коттеджей и таунхаусов). На сегодня в информобмене участвуют 53 малоэтажных комплекса, так что в среднем удалось продать один объект на поселок. Для сравнения: в сентябре было реализовано лишь 44 лота на общую сумму 207 млн руб., тогда как августовская выручка компаний — участников информационного обмена превысила 314 млн руб.
Участковый перевес
Важная тенденция — заметно сократилось число сделок с домами: в летние месяцы коттеджи уходили куда лучше. Но всплеск оказался недолгим — объемы продаж домов вернулись к уровню начала года. Так, в октябре домов было продано в 10 раз меньше, чем участков (4 против 43). Правда, если учесть еще и таунхаусы (за тот же месяц было реализовано шесть таких лотов), то перевес в пользу участков будет поменьше, однако (извините за каламбур) разница все же разительна.
По наблюдениям экспертов, петербуржцы покупают участки прежде всего из экономии: многие уверены, что строиться самостоятельно получится заметно дешевле, чем покупать готовое строение (дополнительный плюс самостоятельного строительства — возможность растянуть платежи на какой-то срок, но есть и минус — на тот же срок отложится вселение в новый дом).
«Честно говоря, мы не ожидали такого строительного бума, который летом наблюдали в нашем проекте «Галактика». Весной-летом 2010 года стали застраиваться более половины участков в поселке. Есть дома, в которых уже выполняются отделочные работы, иные на стадии подведения под крышу или закладки фундамента. Общая тенденция очевидна: люди строят для себя, делают это максимально быстро, так как хотят как можно скорее начать пользоваться своей дачей по прямому назначению. Более половины домов из бревна и бруса, остальные по каркасной технологии, из газобетона и кирпича. Характерно, что работы на большинстве участков выполняют неизвестные маленькие строительные фирмы. У «Евросиб-Девелопмента» заключены соглашения более чем с двадцатью серьезными, давно зарекомендовавшими себя строительными компаниями, но из них на территории поселка пока строят только три фирмы», — делится наблюдениями директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент» Марина Агеева.
«Наши покупатели тоже не раз обращались к бригадам шабашников — искали возможность построить дом подешевле. К сожалению, потом такие строения нередко требовали дорогостоящих переделок. И это бросается в глаза. Мы изо всех сил стараемся отговорить клиентов идти этим путем и рекомендуем обращаться в серьезные строительные компании. Наши усилия плюс печальный опыт первопроходцев дают плоды: лишь немногие наши клиенты рискуют связываться с шабашниками», — говорит советник руководителя компании «Стинком» Светлана Невелева.
От себя добавим, что обращение в «серьезную строительную фирму» вовсе не гарантирует отсутствие брака в работе, но «косяков» в среднем будет меньше.
Договоры подешевели
Еще одно наблюдение по рынку: опять начала снижаться средняя цена договора. Напомним, в начале кризисного 2009 года каждый покупатель приносил девелоперу 6–7 млн руб. выручки (конечно, участки стоили дешевле, средние показатели поднимались за счет сделок с коттеджами). В течение 2009 года эта сумма постепенно снижалась. Минимум был пройден в начале 2010 года, после чего средняя цена договора стала расти. Однако такая тенденция сохранялась недолго. Лето указанный показатель продержался примерно на одном уровне (примерно 5 млн руб.), а потом начал падать.
В октябре средняя цена контракта, согласно данным информационного обмена, составляла уже 4,45 млн руб. Отчасти это происходит потому, что к обмену присоединяются компании, продающие весьма дешевые объекты (например, участки 10–12 соток по 200 тыс. руб.). Однако этот процесс отражает реалии рынка: доля дешевого предложения на нем растет.
Что характерно: выводимые в продажу земли без коммуникаций в 150 км от Петербурга собственники гордо именуют коттеджными поселками. Разговор о необходимости пересмотреть привычную классификацию затевался не раз, однако даже у аналитиков не получается выработать единый подход.
Новички не стесняются
Лидерские позиции по объемам продаж вернул себе проект «Охтинский парк» компании «ПулЭкспресс». В октябре здесь удалось реализовать 12 участков (таким образом, проект, стартовавший в январе 2010 года, к настоящему моменту почти полностью распродан). Немного меньше — 10 сделок провели в поселке «Крутой берег» (это еще более «свежий» проект, он начал реализацию в августе этого года).
За иключением упомянутого выше «Охтинского парка», где предлагаются довольно дорогие участки, стоимость остальных реализованных наделов редко превышала 2,5 млн руб. Правда, совсем бюджетные сделки (до 1 млн руб.) тоже редки. Хотя предложений в этой ценовой категории достаточно. Однако столь бюджетные участки, понятно, не относятся к наиболее интересным землям — за такие деньги застройщики продают лоты с «небезусловной» локацией либо дефектами иного плана.
Несмотря на наблюдаемое осенью замедление спроса, на рынок продолжают массово выходить новые проекты. Как правило, в таких поселках предлагаются участки под самостоятельную застройку, и почти все проекты выведены на рынок компаниями-новичками.
Показательна и география нового предложения: девелоперы осваивают вчерашние «неудобья». А на традиционно востребованных территориях предложение пополняется довольно скромно. Так за осень два новых проекта появились в Кингисеппском районе, по одному в Волховском, Лужском и Тихвинском, сразу три в Приозерском. Тогда как в Выборгском районе области заявлены всего два проекта, во Всеволожском районе — четыре (данные консалтингового центра «Петербургской недвижимости»).
Существенная часть нового предложения выводится непосредственно от физических лиц. Хотя в большинстве случаев собственник все же создает некую компанию для реализации проекта, владельцы все чаще предпочитают обходиться без этого.
Новобранцы-оптимисты
Вроде бы практика подтверждает, что в некоторых новых проектах продажи идут весьма бойко. Однако большая часть поступлений (особенно от компаний, не имеющих опыта работы на рынке) стоит без движения.
По подсчетам экспертов, за кризисные 2009 и 2010 годы на рынок вышло примерно 90 новых поселков в год. В среднем же все это время застройщикам удается продавать по одному лоту в месяц на проект.
Из последнего пополнения предложения можно отметить «Жилой парк «Уварово» (застройщик — компания «Династия») с весьма необычной концепцией. Проект реализуется во Всеволожском районе, недалеко от Коркинских озер. Заявка довольно амбициозная: застройщик обещает возвести 77 трехэтажных особняков в викторианском стиле площадью 413–841 кв. м, только на весьма скромных наделах — 16–25 соток. Сейчас девелопер завершает строительство первой очереди, состоящей из 20 особняков. Обойдутся такие дома с участком от 41,3 до 84,1 млн руб.
Рядом, в арендованном парке компания обещает построить спа-комплекс с бассейном, обустроить теннисные корты, детскую площадку и игровую комнату.
В коттеджном поселке «Изумрудная долина» (девелопер — ООО «Изумрудная долина»; проект вышел в продажу в сентябре) намерены торговать участками под самостоятельную застройку, но предполагается выделить и зону, где будут продаваться лишь наделы с подрядом. Земля здесь недорогая — по 60 тыс. руб. сотка.
Поселок находится в Ломоносовском районе, недалеко от дер. Малое Забородье и в 10 км от КАД. В цену входят инженерные коммуникации. Однако и здесь застройщик заявляет весьма богатый набор инфраструктуры. Запланировано построить административно-спортивный комплекс, стилизованный под ветряную мельницу, в котором разместятся тренажерный зал, бильярд, кафе, мини-маркет, прокат снегоходов и квадроциклов. Кроме того, в поселке намерены создать искусственное озеро, в котором можно будет купаться и ловить рыбу.
Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-девелопмент»: В нашем поселке «Галактика» продано уже 90% участков (к началу ноября оставалось лишь семь наделов). Продажи в «Галактике» открылись летом 2008 года, перед самым кризисом. Поэтому в поселке практически нет собственников, купивших земли с инвестиционными целями. Осваивается земля новыми владельцами с удивительно высокой скоростью. Мы регламентируем только площадь застройки участка и высотность строений в соответствии с требованиями СНиПов. Более половины домов строится из бревна и бруса, остальные — по каркасной технологии, из газобетона и кирпича.
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»: Из всех покупателей, которые приобрели участки под застройку год назад, примерно треть ждут подключения инженерных сетей (они планируют строиться только после этого), еще треть занимаются проектированием, остальные уже приступили к строительству. Правда, завершенных домов еще нет. Сегодня абсолютное большинство покупателей участков в поселке с высокой степенью готовности коммуникаций приобретают их для строительства собственного дома. Такие участки традиционно дороже, и покупатели переплачивают именно для того, чтобы темпы строительства дома не зависели от возможностей девелопера по прокладке коммуникаций.
Анна Добрякова, специалист по продажам Невской домостроительной компании: Мы не торгуем участками под самостоятельную застройку, а предлагаем дома. По нашим данным, многие покупатели ищут именно такие предложения, потому что собственное строительство — процесс непростой и длительный. Правда, и среди готового жилья качественную постройку найти тяжело, зато ее можно доработать.
Примечание
Справка о проекте
Ассоциация риэлторов Петербурга и ЛО ведет статистику реальных сделок на загородном рынке с января 2009 года.
Сегодня в проекте по обмену данными участвует 27 девелоперских фирм, которые реализуют 53 малоэтажных комплексов (в сумме в этих поселках около 4300 объектов). По числу домовладений это около трети общего объема предложения на загородном рынке Петербурга. В статистике учитываются данные по продажам коттеджей, таунхаусов и земельных участков. Коттеджные поселки расположены главным образом в Выборгском, Зеленогорском и Приозерском направлениях (16, 10 и 10 проектов соответственно). Еще шесть поселков во Всеволожском направлении, остальные разбросаны по менее популярным территориям. В проекте представлены комплексы класса «бизнес» и «эконом». К информационному обмену присоединилось большинство компаний, давно работающих в этих сегментах. Компании-новички, как правило, не торопятся раскрывать данные о своих продажах и не представляют, как можно использовать данные о продажах коллег.
Проекты — участники информационного обмена:
Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка», «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская Красавица», «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Северное кольцо», «Охтинский парк», «Румболово», «Солнечный берег», «Ягодное», «Приветнинское», «Чехово», «Западное солнце», «Лемболово парк», «Правдинское озеро», «Краснофлотское», Ollila, «Академические дачи», «Балтийская Ривьера», «Сестрорецкая усадьба», «Мариинская усадьба», «Прохладное озеро», «Хвойное», «Орлинка», «Новое Манушкино», «Кискелово», «Сосновая поляна», «Красноозерное», «Видная горка», «Ленинское», «Репино», «Крутой берег», «Тавра-Коркинское», «Новый мир», «Жемчужина Разлива», «Малое Репино», «Токкари-лэнд», «Малая Малиновка», «Смольный», «Бавария», «Покровская горка», «Озеро Врево», «Речной бобр», «Изумрудная долина».
